International Journal of Housing Markets and Analysis14（1）．(2021)
International Journal of Housing Markets and Analysis: Volume 14 Issue 1(2021)
1 Ghaedrahmati, S. and Zarghamfard, M
Ghaedrahmati, S. and Zarghamfard, M. (2021), "Housing policy and demographic changes: the case of Iran", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 1-13.
Purpose
Housing is an essential element in the dynamics of urbanization. One of the main reasons for urbanization is population growth. As the population grows, the need for housing also increases. Therefore, the purpose of this study is to examine the links between housing policies and plans and demographic issues in Iran.
Design/methodology/approach
The research has been conducted using the qualitative method. First, 14 main indicators of the population that occurred over the past 40 years have been extracted. To investigate the role of demographic indicators in seven main housing plans and policies in Iran, 30 indigenous housing experts have been interviewed. A criteria-based sampling method has been used in this research.
Findings
The results of this study show that demographic developments have been neglected in the formulation of Iranian housing policies and plans. It is also worth noting that the lack of attention to demographic issues a main reason for the failure of housing policies in Iran.
Practical implications
As an important implication, the present paper revealed that the mere submission of planning to the economists has been associated with an unpleasant consequence in Iran, and now, it is time to use various expertise and sciences in this important process, as well. Certainly, the use of other sciences such as urban planners contribute greatly to the housing promotion of plans.
Originality/value
In the present research, the relationship between housing and population changes has been investigated because of the significance of the housing sector in Iran besides the problems in the implementation of housing plans.
目的
住宅は、都市化のダイナミクスに不可欠な要素です。都市化の主な理由の一つは、人口の増加です。人口の増加に伴い、住宅に対するニーズも高まっている。そこで、本研究の目的は、イランにおける住宅政策・計画と人口動態問題との関連性を検討することである。
デザイン／方法／アプローチ
本研究は、定性法を用いて行われている。まず、過去40年間に発生した人口に関する14の主要指標を抽出した。次に，イランの7つの主要な住宅計画・政策における人口統計指標の役割を調査するために，30人の現地の住宅専門家にインタビューを行った。本研究では、基準に基づいたサンプリング方法を用いた。
調査結果
本研究の結果は、イランの住宅政策・計画の策定において、人口動態の発展が軽視されてきたことを示している。また、人口統計学的な問題への関心の低さが、イランにおける住宅政策の失敗の主な原因であることも注目に値する。
実用上の意義
重要な示唆として、本論文は、イランでは単に経済学者に計画を委ねることが不愉快な結果をもたらしていることを明らかにした。確かに、都市プランナーのような他の科学者の利用は、計画の住宅推進に大きく貢献する。
オリジナリティ／価値
本研究では、住宅計画の実施における問題に加え、イランにおける住宅分野の重要性から、住宅と人口変化との関係を調査した。
2 Garcia, M.T.M. and Figueira, R.
Garcia, M.T.M. and Figueira, R. (2021), "Determinants of homeownership in Europe – an empirical analysis based on SHARE", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 14-38.
Purpose
The purpose of this paper is to explore the determinants of homeownership in Europe.
Design/methodology/approach
In this study, a logit model that predicts whether an individual is a homeowner or not was estimated. Wave 6 (2015) from the Survey of Health, Ageing and Retirement in Europe was used, through a sample of 46,003 respondents across all Europe and through four subsamples (Eastern, Southern, Northern and Western Europe).
Findings
The findings reveal that several factors influence homeownership, namely, geographic location, age, gender, number of children, marital status, job situation, household income, high education, years of education, political orientation and holding bonds, stocks, mutual funds, bank accounts, saving accounts, individual retirement account or life insurance. Different results were obtained when the four subsamples were considered.
Research limitations/implications
The research findings provide an attempt to disentangle the main factors influencing homeownership. However, only individuals above 50 years of age were considered because of the database characteristics.
Practical implications
This paper provided insights to consider public policies that try to increase homeownership rates.
Social implications
The results put in evidence the likelihood characteristics of a homeowner. Therefore, public policies should address those who do not fulfill those when promoting higher homeownership rates. For example, attention should be given to low and middle-income individuals.
Originality/value
The paper emphasised the characteristics of a homeowner in Europe, contributing to the discussion on this topic among policymakers, practitioners and researchers in Europe.
目的
本論文の目的は、ヨーロッパにおける住宅所有の決定要因を探ることである。
デザイン／方法／アプローチ
本研究では、個人が住宅所有者であるかどうかを予測するロジットモデルを推定した。欧州における健康・高齢・退職に関する調査」の第6波（2015年）を使用し、欧州全域および4つのサブサンプル（東欧、南欧、北欧、西欧）の46,003人の回答者を対象とした。
調査結果
調査結果によると、いくつかの要因が持ち家に影響を与えていることが明らかになった。すなわち、地理的な位置、年齢、性別、子供の数、配偶者の有無、仕事の状況、世帯収入、高学歴、教育年数、政治的指向、債券、株式、投資信託、銀行口座、貯蓄口座、個人退職金口座、生命保険の保有などである。4つのサブサンプルを考慮した場合、異なる結果が得られた。
研究の限界／示唆
今回の調査結果は、持ち家取得に影響を与える主な要因を解明する試みとなった。ただし、データベースの特性上、50歳以上の個人のみを対象とした。
実用上の意義
本論文は、住宅所有率を高めようとする公共政策を検討するための洞察を提供した。
社会的意義
本研究の結果は、住宅所有者の可能性を示すものである。したがって、公共政策は、住宅保有率の向上を促進する際に、それらを満たしていない人々に対処すべきである。例えば、低所得者や中所得者に注意を払うべきである。
オリジナリティ/価値
本論文は、欧州における住宅所有者の特徴を強調し、欧州の政策立案者、実務者、研究者の間でのこのテーマに関する議論に貢献している。
3 Selvi, M.S., Pajo, A., Çakir, C. and Demir, E.
Selvi, M.S., Pajo, A., Çakir, C. and Demir, E. (2021), "Housing sales of real estate developers in Turkey", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 39-54.
Purpose
Because of competition, residential property developers use a variety of promotional tools to gain recognition and increase their market share and the demand for housing, and to manage their customer relations. This study aims to examine what real estate developers did to detect the need for types of housing, and pricing and promoting housing. It also sought clues about how they manage customer relations in residential sales.
Design/methodology/approach
In this study, semi-structured interviews were conducted with real estate developers. This study has heuristic characteristics based on qualitative data. Document reviews, descriptive analysis and discourse analysis were carried out on the interview data and other sources. As purposeful sampling is generally used in qualitative studies; intensity sampling, homogeneous sampling, criterion sampling and snowball sampling were used together in this study.
Findings
The study found that real estate developers were inadequate at advertising and promoting, allocated little budget for promotion and did not use technology sufficiently. The real estate developers gave discounts at rates that did not actually desire, had to create payment plans, and as a result, they lost customers because they could not manage customer relations well.
Research limitations/implications
Interviews were conducted with 15 real estate developers who have been selling residential properties for more than 10 years in Süleymanpasa and Çorlu districts of Tekirdag. Data obtained are mostly qualitative.
Originality/value
This study aimed to determine real estate developers’ ability to implement a variety of promotional strategies and manage customer relations. Results and conclusions can offer significant clues about real estate developers with similar characteristics. Its conclusions of this study can be compared to similar studies of real estate developers in many regions of Turkey.
目的
競争が激しいため、住宅不動産デベロッパーは、様々なプロモーション手段を用いて認知度を高め、市場シェアや住宅需要を増加させ、顧客関係を管理している。本研究の目的は、不動産デベロッパーが、住宅の種類に対するニーズを察知し、住宅の価格設定やプロモーションを行うために何をしたかを調べることである。また、住宅販売における顧客との関係をどのように管理しているのか、その手がかりを探りました。
デザイン／方法／アプローチ
本研究では，不動産デベロッパーに対して半構造化インタビューを行った。本研究は、質的データに基づくヒューリスティックな特徴を持っている。インタビューデータなどをもとに、ドキュメントレビュー、記述的分析、談話分析を実施した。質的研究では目的を持ったサンプリングが一般的に用いられるため、本研究では強度サンプリング、均質サンプリング、クライテリオン・サンプリング、スノーボール・サンプリングを併用した。
調査結果
本調査では、不動産デベロッパーは、広告や宣伝が不十分で、宣伝のための予算が少なく、テクノロジーを十分に活用していないことがわかった。不動産デベロッパーは、実際には希望していないレートで割引を行い、支払いプランを作成しなければならず、その結果、顧客関係をうまく管理できずに顧客を失った。
研究の限界と意義
テキルダグのスレイマンパサ地区とチョルル地区で10年以上住宅地を販売している不動産デベロッパー15社にインタビューを行った。得られたデータはほとんどが質的なものである。
オリジナリティ／価値
本研究の目的は、不動産デベロッパーが様々なプロモーション戦略を実施し、顧客関係を管理する能力を見極めることである。本研究の結果と結論は、類似した特徴を持つ不動産開発業者についての重要な手がかりとなる。本研究の結論は、トルコの多くの地域の不動産開発業者を対象とした同様の研究と比較することができる。
4 Smith, K.T. and Pinkerton, A.
Smith, K.T. and Pinkerton, A. (2021), "Apartment selection by college students: Do Americans and Asians use different criteria, information sources, and media?", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 55-71.
Purpose
The purpose of this paper is to examine the apartment preferences of American and Asian college students, the sources of information they use when searching for an apartment and the media that influence their buying decision. This study examines determinant criteria in conjunction with the theory of consumption values and utilitarian versus hedonic attributes.
Design/methodology/approach
Data was collected from multiple apartment complexes in a metropolitan area of approximately 250,000 people with over 70,000 college students. All residents of the apartment complexes were asked to answer an online questionnaire. From those questionnaires, a total of 865 qualified to be in the sample for this research study. Qualification depended on the respondent being a college student and of either American or Asian nationality.
Findings
The apartment attributes that are found to be determinant criteria for college students are categorized according to whether they provide utilitarian or hedonic value. These two values relate to the functional and emotional values within the theory of consumption values. The majority of the apartment attributes identified as determinant criteria provide utilitarian value. Specific apartment attributes are described in the paper. The main apartment attributes for which Asian students differ from Americans center on the Asians’ desire for security and accessibility to where they want to go.
Practical implications
With a rising number of people renting instead of buying a home, apartment complexes continue to multiply. The majority of renters are single persons, thus, the majority of apartments should be designed to appeal to the preferences of singles. College students, both native and international, are part of this coveted consumer market. Hence, developers and marketers would be wise to consider the housing preferences of college students.
Originality/value
This paper contributes original information in two areas pertaining to the development and marketing of apartments: the preferences of American college students and the preferences of Asian college students.
目的
本論文の目的は、アメリカ人とアジア人の大学生のアパートの好み、アパートを探す際に利用する情報源、購入の意思決定に影響を与えるメディアを調査することである。本研究では、決定要因となる基準を、消費価値の理論や、功利主義的属性と快楽主義的属性と併せて検討する。
デザイン／方法／アプローチ
データは、人口約25万人、7万人以上の大学生が住む首都圏の複数の集合住宅から収集しました。集合住宅の居住者全員にオンラインアンケートに答えてもらいました。これらのアンケートの中から、合計865人がこの調査研究のサンプルとなる資格を得ました。なお、回答者の国籍はアメリカかアジアで、大学生であることが条件となりました。
調査結果
大学生にとって決定的な基準となるアパートの属性は、実用的価値と快楽的価値のどちらを提供するかによって分類される。この2つの価値は、消費価値論における機能的価値と感情的価値に関連しています。判断基準として特定されたアパートの属性の大部分は、実用的な価値を提供しています。具体的なアパートの属性については、論文の中で説明しています。アジア人学生がアメリカ人と異なる主なアパート属性は、アジア人の安全性と行きたい場所へのアクセス性への欲求が中心である。
実用的な意味合い
家を買わずに借りる人が増えているため、集合住宅が増え続けている。賃貸者の大半は単身者であるため、単身者の好みに合わせたデザインのアパートが主流になるはずである。大学生は、国内外を問わず、この憧れの消費者市場の一部です。したがって、開発者やマーケティング担当者は、大学生の住宅の好みを考慮するのが賢明でしょう。
オリジナリティ／価値
本論文は、アパートの開発とマーケティングに関連する2つの分野、すなわち、アメリカの大学生の好みとアジアの大学生の好みについて、独創的な情報を提供している。
6 Rehm, M. and Yang, Y.
Rehm, M. and Yang, Y. (2021), "Betting on capital gains: housing speculation in Auckland, New Zealand", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 72-96.
Purpose
The purpose of this paper is to examine housing speculation in Auckland, New Zealand, the second most unaffordable market in the world.
Design/methodology/approach
The study considers rental property purchases from 2002 to 2016 within the Auckland region. The authors apply a simple cash flow model that emulates the before-tax investment calculations used during purchasers’ due diligence. From this model, the authors determine whether purchases involved speculation on capital gains or not and the authors estimate the degree of speculation at the transaction level.
Findings
The authors find that housing speculation in Auckland is endemic and its housing market is a politically condoned, finance-fuelled casino with investors broadly betting on tax-free capital gains.
Social implications
Although political leaders have decried that the “speculation-driven housing bubble in Auckland is a social and economic disaster”, the government’s main anti-speculation tool – the Income Tax Act’s intention test – sits idle and inoperable. By holstering this key policy tool, politicians foster housing speculation and use residential property investment to buttress New Zealand’s asset-based welfare system.
Originality/value
The authors develop novel methods to objectively distinguish speculators from genuine investors, measure the speculative pressure applied by individual rental property purchasers and outline an evidence-based approach to operationalise New Zealand’s currently impotent anti-speculation tool, the intention test.
目的
本論文の目的は、世界で2番目に手に入りにくい市場であるニュージーランドのオークランドにおける住宅投機を検証することである。
デザイン／方法／アプローチ
本研究では、オークランド地域内の2002年から2016年までの賃貸物件購入を考察する。著者らは、購入者のデューデリジェンスで使用される税引き前の投資計算を模した単純なキャッシュフローモデルを適用した。このモデルから、購入にキャピタルゲインの投機が含まれているかどうかを判断し、取引レベルでの投機の度合いを推定した。
調査結果
オークランドの住宅投機は常態化しており，住宅市場は政治的に容認され，投資家が非課税のキャピタルゲインに広く賭けることで金融を煽るカジノとなっていることが分かった。
社会的影響
政治家たちは、「オークランドにおける投機主導の住宅バブルは、社会的・経済的な大惨事である」と非難しているが、政府の主要な投機防止手段である所得税法の意図テストは、機能せずに放置されているのが現状である。政治家はこの重要な政策手段を封印することで、住宅投機を助長し、住宅不動産投資を利用して、ニュージーランドの資産ベースの福祉制度を強化しているのである。
オリジナリティ／価値
著者らは、投機家と真の投資家を客観的に見分けるための新しい方法を開発し、個々の賃貸不動産購入者が加える投機的圧力を測定し、ニュージーランドの現在の無力な投機防止手段である意図テストを運用するための証拠に基づくアプローチの概要を示している。
7 BuHamdan, S., Alwisy, A. and Bouferguene, A.
BuHamdan, S., Alwisy, A. and Bouferguene, A. (2021), "Drivers of housing purchasing decisions: a data-driven analysis", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 97-123.
Purpose
The purpose of this paper is to develop a clear understanding of the features that increase the probability of condos’ sale, with a focus on design-related features.
Design/methodology/approach
The present research uses survival analysis (SA) and the Cox proportional-hazards regression (CPHR) to analyze condo sales data provided by the REALTORS® Association of Edmonton (RAE) (Alberta, Canada).
Findings
The analysis of the provided data shows that the listed price, building age, appliances and condo fees have less effect on the time a condo spends on the market compared to the condo’s physical features, such as construction material, interior finishing and heating type and source.
Research limitations/implications
The data used in the present research comes from one geographical area (i.e. Edmonton, Canada). Furthermore, the data provided by the RAE does not include any real estate transactions not involving a realtor. Additionally, the present research, owing to its focus on design-related features, does not control features related to the external environment, such as community and transportation proximity.
Practical implications
The findings of the present research help construction practitioners (e.g. architects, builders and realtors) better understand the features that influence condo buyers’ decisions. This knowledge helps to develop designs and marketing strategies that increase the likelihood of selling and decrease the time listed condos spend on the market.
Originality/value
The present research expands our knowledge of the drivers influencing the purchasers’ decisions concerning the building’s physical features that can be controlled during the design stage. Also, analyzing the provided data by using SA and CPHR, as followed in this paper, facilitates the inclusion of records that are listed but not sold, which helps to overcome the survivorship bias and avoid the over-optimism that exists in the present literature.
目的
本稿の目的は、デザイン関連の特徴に焦点を当て、マンションの売却確率を高める特徴について明確な理解を深めることである。
デザイン／方法／アプローチ
本研究では、生存分析（SA）とCox比例ハザード回帰（CPHR）を用いて、エドモントン不動産協会（RAE）（カナダ・アルバータ州）から提供されたコンドミニアムの販売データを分析した。
調査結果
提供されたデータを分析した結果、上場価格、築年数、電化製品、コンドミニアム料金は、建築材料、内装仕上げ、暖房の種類と供給源などのコンドミニアムの物理的特徴に比べて、コンドミニアムが市場に出回る時間に与える影響が少ないことが分かりました。
研究の限界／示唆
本研究で使用されたデータは、1つの地理的地域（すなわちカナダのエドモントン）からのものである。また、RAEが提供するデータには、不動産業者が関与していない不動産取引は含まれていません。また、本研究では、デザインに関連する特徴に焦点を当てているため、コミュニティや交通機関の近さなどの外部環境に関する特徴をコントロールしていません。
実用上の意義
本研究で得られた知見は、建築実務者（建築家、建設業者、不動産業者など）が、マンション購入者の意思決定に影響を与える特徴をよりよく理解するのに役立つ。この知見は、販売の可能性を高め、掲載されたマンションの市場での滞在時間を短縮するデザインやマーケティング戦略の開発に役立つ。
オリジナリティ／価値
本研究は、設計段階で制御可能な建物の物理的特徴に関する購入者の意思決定に影響を与える要因についての知識を深めるものである。また、本論文のようにSAとCPHRを用いて提供されたデータを分析することで、掲載されているが販売されていない記録を含めることが容易になり、生存バイアスを克服し、現在の文献に存在する過剰な楽観主義を回避することができる。
8 Brotman, B.A.
Brotman, B.A. (2021), "Portland ordinances: tiny home and short-term rental permits", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 124-136.
Purpose
This study aims to examine the permit changes enacted by the city of Portland, Oregon, USA, on the construction and subsequent short-term rental of tiny homes. The permitting process was eased by the city in 2014. The city’s enforcement of occupancy and rental ordinances, sometimes called Airbnb laws, were tightened in 2019. The new code restrictions are tighter than the rental codes that existed previously.
Design/methodology/approach
This paper uses time-series data to first consider the thesis that relaxing building permit requirements for tiny homes has encouraged legal construction and increased the number of applications filed with the city planning office. The number of permits was the dependent variable and time-sensitive dummy variable was the independent variable. An adjusted T-statistic was calculated using a least-squares regression model with a moving average autocorrelation adjustment. The second regression model considers the financial relationship between active listings on Airbnb and HomeAway to a housing price coverage ratio and the aggregated dynamic-factor model used to calculate the economic activity index for Portland.
Findings
There were two reported case study findings. The first regression used a dummy variable measuring the application response to permit easing. It was positive and significant. The second finding measures active host listings on Airbnb whether they are directly associated with the calculated multiple of the changes in the S&P/Case–Shiller housing price index low tier divided by weekly employee income. Higher numbers for this coverage ratio suggest that listings on short-term rental platforms are increasing directly with the ratio. The economic activity index is insignificant when predicting the level of listings. Regression results indicate that property owners are financially motivated to list dwellings as visitor rentals and possibly motivated to install tiny homes behind their primary residences as short-term rental units. Local economic conditions do not seem to influence the number of properties listed on short-term rental websites.
Research limitations/implications
Higher coverage ratios encourage property owners to list dwellings on short-term rental websites in the absence of enforceable rental restrictions. Without a method to quickly and feasible identify owners violating short-term rental restriction legislation and enforce fines there is a tendency for active listings to grow in a locale. San Francisco, California, under its new short-term rental ordinance requires online websites such as Airbnb to enforce permit requirements. San Francisco’s ordinance change seems to have resulted in a dramatic drop in active listings available for visitor rentals.
Practical implications
Information published by Inside Airbnb and Airdna does not separate entire dwelling information into categories such as single-family detached houses; tiny homes; apartments; or condominiums ownership types. Even public housing units are sometimes listed as short-term rentals. The aggregate data makes the relationship between active listings and the coverage ratio difficult to interpret. Listing information is limited and only available for a three-year rolling cycle on a quarterly basis for the city of Portland, Oregon.
Social implications
Future research studies could consider how tiny homes might play a role in providing permanent housing to local residents or for providing a shelter for the homeless in cities experiencing acute long-term rental shortages. Does limiting the number of homes available as short-term visitor rentals noticeably increase the quantity of housing and lower the monthly rental rates available to permanent residents of the city? Cities have passed short-term rental codes with the objective of increasing the availability of rental housing available to residents at affordable prices.
Originality/value
Prior research studies focused on who purchases tiny homes; tiny homes used as housing for the homeless; communities composed of tiny homes; and the connection between tiny home living and political activism. The study herein links permit changes to tiny-home building applications. It uses the home price index low tier and the economic condition index for the Portland metropolitan area to predict the number of active listings on Airbnb and HomeAway websites pre-regulation enforcement.
目的
本研究の目的は、米国オレゴン州ポートランド市が制定した、タイニーホームの建設とその後の短期賃貸に関する許可の変更を検証することである。市は2014年に許可プロセスを緩和した。Airbnb法と呼ばれることもある占有・賃貸条例の市による施行は、2019年に強化された。新しいコードの制限は、以前存在していた賃貸コードよりも厳しいものとなっています。
デザイン／方法／アプローチ
本稿では、時系列データを用いて、タイニーホームの建築許可要件を緩和したことで、合法的な建設が促進され、都市計画事務所に提出される申請件数が増加したというテーゼをまず検討した。許可件数を従属変数とし，時間に敏感なダミー変数を独立変数とした。移動平均の自己相関を調整した最小二乗回帰モデルを用いて、調整後のT統計値を算出した。2つ目の回帰モデルでは、AirbnbとHomeAwayのアクティブリスティングと住宅価格カバー率との間の金融関係を考慮し、ポートランドの経済活動指数の算出に使用したダイナミックファクターモデルを集計した。
調査結果
ケーススタディの結果は2つ報告されています。1つ目の回帰では、許可の緩和に対する申請の反応を測定するダミー変数を使用しました。これは正であり、有意であった。2つ目の発見は、Airbnbのアクティブなホストリストが、S&P/Case-Shiller住宅価格指数の低層部の変化を従業員の週収で割った倍数の計算値と直接関連しているかどうかを測定したものです。このカバー率の数値が高いほど、短期賃貸プラットフォームへのリスティングが比率に応じて直接増加していることを示唆しています。経済活動指数は、リスティングの水準を予測する上で重要ではありません。回帰結果によると、不動産所有者は、住居をビジター用レンタルとして掲載することに経済的な動機を持っており、また、短期レンタルユニットとしてタイニーハウスを本宅の裏に設置することに動機を持っている可能性があります。地域の経済状況は、短期賃貸サイトに掲載される物件数には影響しないようです。
研究の限界と示唆
補償率が高いと、強制力のある賃貸制限がない場合でも、不動産所有者は短期賃貸サイトに住居を掲載するようになる。短期賃貸制限法に違反している所有者を迅速かつ実行可能な方法で特定し、罰金を科すことができなければ、その地域では有効な掲載物件が増加する傾向にあります。カリフォルニア州サンフランシスコでは、新しい短期賃貸条例に基づき、Airbnbなどのオンラインサイトに許可要件の実施を義務付けています。サンフランシスコでは、この条例の変更により、観光客向けの賃貸物件が激減したようです。
実用的な意味合い
Inside AirbnbやArdnaが公開している情報は、一戸建て、タイニーホーム、アパート、コンドミニアムの所有形態など、住居全体の情報を分けていません。また、公営住宅であっても短期賃貸物件として掲載されていることがあります。このような集計データでは、アクティブなリスティングとカバー率の関係を解釈するのは難しい。物件情報は限られており、オレゴン州ポートランド市では、3年ごとの周期で四半期ごとにしか入手できません。
社会的意義
今後の調査研究では、長期的に賃貸住宅が不足している都市において、地域住民に恒久的な住宅を提供したり、ホームレスのためのシェルターを提供したりする上で、タイニーホームがどのような役割を果たすかを検討することができる。短期滞在者向けの賃貸住宅の数を制限することで、その都市の永住者が利用できる住宅の数が明らかに増え、月々の賃貸料が下がるのだろうか？都市は、住民が手頃な価格で利用できる賃貸住宅の数を増やす目的で、短期賃貸規約を可決している。
オリジナリティ／価値
先行研究では、どのような人がタイニーホームを購入するのか、ホームレスの住居として利用されるタイニーホーム、タイニーホームで構成されるコミュニティ、タイニーホームでの生活と政治活動との関連性などに焦点が当てられています。ここでの研究は，許可証の変更とタイニーホームの建築申請を結びつけるものである。この研究では、ポートランド都市圏の住宅価格指数低層部と経済状況指数を用いて、規制施行前のAirbnbとHomeAwayのウェブサイトで有効なリスティングの数を予測しています。
9 Irandoust, M.
Irandoust, M. (2021), "The causality between house prices and stock prices: evidence from seven European countries", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 137-156.
Purpose
This paper aims to examine whether there exists a long-run causal relationship between the prices of households’ two major assets: stocks and houses over the period 1975Q1–2017Q1 for seven major European countries.
Design/methodology/approach
The paper uses the bootstrap panel Granger causality approach to determine the causal structure, focusing on cross-sectional dependence, slope heterogeneity and structural breaks.
Findings
The findings show that, in most cases, there is a unidirectional causality running from stock price to house price but the converse is not true. This confirms a strong wealth effect in housing markets. The findings are important for not only households but also policymakers concerned with financial stability and housing prices.
Originality/value
First, the methodology used here devotes full attention to dynamic co-movement between housing and stock markets. Second, this study uses a rather long quarterly data, which implies that the findings could be robust. Third, the study uses real personal disposable income as a control variable to remove the effects of economic growth. Fourth, most of the previous studies do not consider the presence of structural breaks and this makes the result of causality invalid and biased. Fifth, most of the previous studies on housing and stock markets concentrated on the US and non-European countries such as China, Korea and Singapore.
目的
本稿は、欧州主要7カ国を対象に、1975Q1～2017Q1の期間において、家計の2大資産である株式と住宅の価格に長期的な因果関係が存在するかどうかを検証することを目的とする。
設計・手法・アプローチ
本稿では、ブートストラップ・パネル・グランジャー因果関係アプローチを用いて、クロスセクション依存性、傾きの不均一性、構造的断絶に着目し、因果構造を明らかにする。
調査結果
多くの場合、株価から住宅価格への一方向性の因果関係が存在するが、その逆は成立しないことがわかった。これは，住宅市場における強い富の効果を裏付けるものである。この結果は、家計だけでなく、金融安定性や住宅価格に関わる政策立案者にとっても重要である。
オリジナリティ／価値
第一に，本研究で用いた手法は，住宅市場と株式市場の間の動的な共動性に十分な注意を払っている。第二に，本研究では，かなり長期の四半期データを使用しているため，調査結果が頑健であることを示唆している。第3に，本研究では，経済成長の影響を除去するために，コントロール変数として実質個人可処分所得を用いている。第4に、先行研究の多くは構造的なブレークの存在を考慮していないため、因果関係の結果が無効で偏ったものになっている。第5に，住宅市場と株式市場に関する先行研究の多くは，米国と中国，韓国，シンガポールなどの非ヨーロッパ諸国に集中している。
10 Besarria, C., Silva, M. and Jesus, D.
Besarria, C., Silva, M. and Jesus, D. (2021), "News shocks, government subsidies and housing prices in Brazil", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 157-177.
Purpose
In recent years, housing prices in Brazil have shown a surprising growth. An important issue is trying to understand what elements can explain this behavior. This study aims to investigate the hypothesis that a generalized optimism associated with government policies directed to the housing sector may be behind the behavior of real estate prices. This study develops a dynamic stochastic general equilibrium (DSGE) model to investigate these issues. The results showed that subsidies combined with the easing of credit conditions were able to positively influence real estate prices. Moreover, unanticipated shocks had a greater impact on housing prices than anticipated shocks.
Design/methodology/approach
The DSGE model was developed to analyze the relationship between economic agents’ expectations about future economic developments, also known in the literature as “news shocks,” expansionary fiscal policy and housing prices in Brazil. The economy is composed of families, entrepreneurs, final goods firms, a financial sector and a fiscal authority. Families are divided into two groups: patients or savers and impatient or debtors. They differ in terms of their intertemporal discount factors. Both provide labor for firms producing non-durable goods. Impatient families are restricted in the amount of borrowing they can take. The production side of economy model is given by the consumer goods production sector. The financial sector is composed of a representative bank that pays the deposits made by patient families and channels resources for the granting of housing loans with the accumulation of assets subject to regulatory restrictions.
Findings
The results show that both price subsidies and subsidized interest rates exerted a positive influence on housing prices in Brazil. In response to a housing demand shock, housing prices display a greater increase the greater are the subsidies to low income families. The authors show that anticipated shocks have a larger impact on housing prices than unexpected shocks. Therefore, the results support the idea that the wave of good news, optimistic behavior and government policies aimed at the housing sector were behind the behavior of housing prices in Brazil.
Originality/value
There are some studies applied to the Brazilian economy that mention some of these stimuli. In this study, the authors focused on studies proposed by Mendonça et al. (2011), Mendonça (2013), Silva et al. (2014) and Besarria et al. (2016). In general, the authors show that there is a negative relationship between monetary policy instruments and real estate prices. This paper differs from these authors by considering the effects of government subsidies, subsidized interest rates and anticipated shocks from a DSGE model, thus explicitly addressing their effects on housing prices in Brazil.
目的
近年、ブラジルの住宅価格は驚くほどの伸びを示している。重要な問題は，どのような要素がこの行動を説明できるかを理解しようとすることである。本研究では，住宅セクターに向けられた政府の政策に関連する一般化された楽観主義が，不動産価格の行動の背後にあるのではないかという仮説を検討することを目的とする。本研究では、これらの問題を調査するために、動的確率的一般均衡（DSGE）モデルを開発した。その結果，補助金と信用条件の緩和を組み合わせることで，不動産価格にプラスの影響を与えることができた。さらに、予想外のショックは予想されたショックよりも住宅価格への影響が大きかった。
設計・手法・アプローチ
DSGEモデルを開発し，ブラジルにおける経済主体の将来の経済発展に対する期待（文献では「ニュース・ショック」とも呼ばれる）と，拡張的財政政策と住宅価格との関係を分析した。経済は、家族、起業家、最終財企業、金融部門、財政当局から構成される。家族は、患者（貯蓄者）とせっかち（債務者）の2つのグループに分けられます。この2つのグループは、一時的な割引率の点で異なります。どちらも非耐久財を生産する企業に労働力を提供しています。せっかちな家族は、借入額が制限されています。経済モデルの生産側は、消費財生産部門で構成されます。金融部門は、代表的な銀行で構成されています。銀行は、忍耐強い家族が預けた預金を支払い、規制の対象となる資産を蓄積して住宅ローンを提供するための資源を供給します。
調査結果
ブラジルでは，価格補助と金利補助の両方が住宅価格に正の影響を与えていることがわかった。住宅需要ショックに対しては，低所得者層への補助金が大きいほど，住宅価格は大きく上昇する。著者らは，予想されるショックの方が予想外のショックよりも住宅価格への影響が大きいことを示している。したがって，この結果は，ブラジルの住宅価格の動きの背景には，良いニュースの波，楽観的な行動，住宅部門を対象とした政府の政策があったという考えを支持するものである。
オリジナリティ／価値
ブラジル経済に適用された研究では，これらの刺激のいくつかに言及しているものがある。本研究では、Mendonçaら（2011）、Mendonça（2013）、Silvaら（2014）、Besarriaら（2016）が提案した研究に着目した。一般的に、著者らは金融政策手段と不動産価格の間には負の関係があることを示している。本論文は、これらの著者とは異なり、DSGEモデルから政府補助金、補助金利、予想されるショックの影響を考慮し、ブラジルの住宅価格への影響を明示的に取り上げている。
11 Aguda, O. and Ebohon, O.J.
Aguda, O. and Ebohon, O.J. (2021), "Relationships between young adults’ housing tenure, elements of perceived job security and social capital in Britain", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 178-191.
Purpose
Against the backdrop of the changing trends in tenure in the UK housing system, young adults are faced with different situations that continue to shape their housing consumption and decisions. The purpose of this paper is to investigate the relationships amongst young adults’ housing tenure, social capital and elements of perceived job security in Britain. Socio-psychological dimension of housing tenure decisions has been receiving attention by housing market analysts and practitioners seeking deeper understandings of the UK housing market dynamics, particularly in the wake of changing tastes and preferences of young people concerning housing decisions across major cities of the world.
Design/methodology/approach
A quantitative approach has been applied to the harmonised version of the British Household Panel Survey (BHPS) from 2001 to 2015.
Findings
The authors discovered that British young adults’ homeownership decisions are increasingly influenced by social capital and elements of perceived job insecurity, depending on their tenure of origin. Furthermore, this study will significantly enhance the understanding of tenure shifts amongst young adults in the UK and provide property developers, local authorities and central governments the knowledge and information to guide economic policies, urban renewal towards achieving better social cohesion and sustainable communities.
Originality/value
Very little has been done to investigate the contributions of social capital formation, for example, neighbourhood or social integration and social relations and elements of perceived job security on housing tenure transitions among British young adults. This study will further provide property developers, local authorities and central governments the knowledge and information to guide economic policies, urban renewal towards achieving better social cohesion and sustainable communities.
目的
英国の住宅制度における在職期間の変化を背景に、若年成人は様々な状況に直面しており、それが彼らの住宅消費と意思決定を形成し続けている。本論文の目的は、英国における若年成人の住宅所有権、ソーシャル・キャピタル、および認知された職の安全性の要素の関係を調査することである。本稿では，英国の住宅市場のダイナミクスをより深く理解しようとする住宅市場アナリストや実務家の間で，住宅購入の意思決定における社会心理学的側面が注目されていること，特に，世界の主要都市で住宅購入の意思決定に関わる若者の嗜好が変化していることを踏まえて，住宅購入の意思決定における社会心理学的側面を明らかにすることを目的とする。
デザイン／方法／アプローチ
2001年から2015年までの英国家計パネル調査（BHPS）の整合化版に対して、定量的なアプローチを適用した。
調査結果
著者らは、英国の若年成人の住宅購入の意思決定は、出身地の在職期間に応じて、ソーシャル・キャピタルや雇用不安を感じる要素の影響を受けることが多くなっていることを発見した。さらに、本研究は、英国の若年層のテニュアシフトに関する理解を大幅に深め、不動産開発業者、地方自治体、中央政府に、より良い社会的結束と持続可能なコミュニティの実現に向けた経済政策や都市再生の指針となる知識と情報を提供するものである。
オリジナリティ／価値
英国の若年層における住宅所有権の移行に、社会資本の形成、例えば、近隣社会や社会的統合、社会的関係、および認識された職の安全性の要素がどのように影響するかについては、ほとんど調査されていない。本研究は、不動産開発業者、地方自治体、中央政府に対して、より良い社会的一体性と持続可能なコミュニティの実現に向けて、経済政策や都市再生を導くための知識や情報を提供するものである。
12 Al Shawabkeh, R.K.
Al Shawabkeh, R.K., Alzouby, A.M., Rjoub, A., Alsmadi, M., AlKhamaiseh, M., Shboul, D., Smadi, A., Al-Bzour, A., Al-Omari, R. and Alobaidat, E. (2021), "Evaluating the satisfaction rate for affordable housing in non-gated residential area (NGR): the case of Al-Sharq housing project in Zarqa-Jordan", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 192-217.
Purpose
Non-gated residential communities (NGR) are now becoming significant in Jordan resulting in an increase in low and medium-income areas. This study aims to investigate the sense of community at residential level within NGR by testing the characteristics presented in the first and largest non-gated community in Jordan (Al-Sharq project).
Design/methodology/approach
Such characteristics were identified via literary reviews and visual data collected through site visits, observation and photographs of the project's physical settings. This formed the basis of a questionnaire/survey that was distributed to the residents. This research depends on the mixed-method approach (qualitative and quantitative) to achieve the research objectives. The quantitative method involved the use of a questionnaire/survey, while the qualitative method undertook a comparative process using some statistical methods for the main characteristics. The results were analysed by using descriptive statistics, comprising frequency and factor analyses.
Findings
The study concludes with a framework consisting of suggestions and recommendations to remove the main constraints on improving the quality of life for the non-gated residential community.
Practical implications
The outcome of this study will influence the decisions made by the parties involved in urban development in Jordan when designing residential neighborhoods.
Originality/value
The significance of this paper is that while the majority of studies have been on the evaluation of gated communities in developing countries, there have only been a limited of studies specifically examining the experience of residents in those environments. Therefore, this paper contributes and adds to the existing knowledge in the development of non-gated communities in a developing country.
目的
ヨルダンでは現在、非ゲート式住宅地（NGR）が重要視されており、その結果、低・中所得者層が増加している。本研究では、ヨルダン初・最大の非ゲート式コミュニティ（Al-Sharqプロジェクト）に見られる特徴を検証することで、NGR内の住宅レベルでのコミュニティ意識を調査することを目的とする。
デザイン／方法／アプローチ
このような特性は、文献調査や、現地訪問、観察、プロジェクトの物理的環境の写真撮影を通じて収集した視覚的データによって特定されました。これをもとに、住民にアンケート調査を実施した。本研究では、研究目的を達成するために、質的・量的混合手法を用いました。定量的手法では、アンケート調査を実施し、定性的手法では、主な特徴についていくつかの統計的手法を用いて比較検討を行いました。結果は、頻度分析と因子分析を含む記述統計を用いて分析されました。
調査結果
本研究は、非ゲート式住宅地の生活の質を向上させる上での主な制約を取り除くための提案と提言からなるフレームワークで結論付けられた。
実用的な意味合い
本研究の成果は、ヨルダンの都市開発に携わる関係者が住宅地を設計する際の意思決定に影響を与えるものである。
独創性・価値
本論文の意義は、発展途上国におけるゲーテッド・コミュニティの評価に関する研究が大半を占める中、それらの環境における住民の経験を具体的に検討した研究は限られていることである。したがって、本論文は発展途上国における非ゲート・コミュニティの開発において、既存の知識に貢献し、追加するものである。
13 Chien, M.-S. and Setyowati, N.
Chien, M.-S. and Setyowati, N. (2021), "The effects of uncertainty shocks on global housing markets", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 218-242.
Purpose
This paper aims to investigate how different uncertainty shocks affect international housing prices.
Design/methodology/approach
The authors set up a model of housing price instability with four uncertainty variables and apply the panel generalized method of moments method and quantile regression to estimate the linear and non-linear linkages among the variables based on data of 56 countries from 2001Q1 to 2018Q2.
Findings
Some empirical findings are as follows. Higher macroeconomic uncertainty and global economic policy risk increase housing price instability, whereas greater financial uncertainty and geopolitical risk present reverse effect. Four uncertainty variables are good signals for housing price changes in Asia, and geopolitical risk takes leading role in Europe. Macroeconomic uncertainty positively impacts housing price instability only at a low or middle level in all regions, as financial uncertainty, global economic policy uncertainty and geopolitical risk effects in all regions are smaller at the middle or high level of housing price instability; this confirms the existence of non-linear correlation between each variable.
Originality/value
The findings help investors and policymakers gain a better notion of housing price instability and control into uncertainty signal that could cause housing price instability crash.
目的
本稿の目的は，異なる不確実性ショックが国際的な住宅価格にどのような影響を与えるかを調査することである。
設計・手法・アプローチ
著者らは、4つの不確実性変数を用いた住宅価格の不安定性モデルを設定し、パネル一般化モーメント法と分位点回帰を適用して、2001Q1から2018Q2までの56カ国のデータに基づいて、変数間の線形および非線形の連関を推定した。
発見事項
いくつかの実証的な知見は以下の通りである。マクロ経済の不確実性とグローバルな経済政策のリスクが高いと住宅価格の不安定性が高まるが，金融の不確実性と地政学的リスクが高いと逆効果となる。アジアでは4つの不確実性変数が住宅価格変動の良いシグナルとなり，欧州では地政学的リスクが主導的な役割を果たす。マクロ経済の不確実性が住宅価格の不安定性に正の影響を与えるのは，すべての地域で低・中程度のレベルに限られ，金融の不確実性，世界経済政策の不確実性，地政学的リスクは，すべての地域で住宅価格の不安定性の中・高程度のレベルで影響が小さく，各変数の間に非線形相関が存在することが確認された。
オリジナリティ・価値
今回の調査結果は、投資家や政策立案者が住宅価格の不安定性についてより良い認識を持ち、住宅価格の不安定性のクラッシュを引き起こす可能性のある不確実性シグナルをコントロールするのに役立つ。
14 Alqahtany, A.
Alqahtany, A. (2021), "Affordable housing in Saudi Arabia’s vision 2030: new developments and new challenges", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 243-256.
Purpose
The purpose of this paper is to discuss the housing delivery within the Saudi Vision 2030 through an in-depth reading of the Saudi Vision 2030 from the researcher’s point of view and to identify the most significant aspects that may affect housing delivery in the country.
Design/methodology/approach
In this study, the desktop study technique was followed to review the key related literature, collect the data and analyze secondary data. The content analysis technique was used for data analysis of gathered documents and secondary data.
Findings
The findings reveal that there are several commitments in the Saudi Vision 2030 from the Saudi Government to be an exemplary leading nation in all aspects, including the delivery of affordable housing. Housing shortage, housing cost, demographic changes and land scarcity are identified as significant reasons for the lack of providing affordable housing.
Research limitations/implications
The opinions of policymakers is very important, but due to time limitation, it has not been addressed. Future research can assess the Saudi Vision 2030 based on the study of the policymakers, professionals and academics to have better insights.
Originality/value
The paper contributes to discussing the housing delivery within the Saudi Vision 2030 and identifying the most significant aspects that may affect the housing delivery from the researcher’s point of view. Only a few studies have discussed the housing issues within the Saudi Vision 2030.
目的
本論文の目的は、研究者の視点から「サウジ・ビジョン2030」を深読みすることで、「サウジ・ビジョン2030」の中の住宅提供について議論し、同国の住宅提供に影響を与える可能性のある最も重要な側面を特定することである。
デザイン／方法／アプローチ
本研究では、デスクトップ調査の手法を用いて、主要な関連文献のレビュー、データの収集、二次データの分析を行った。また、収集した文書や二次データのデータ分析には、内容分析の手法を用いた。
調査結果
調査結果によると、サウジアラビア政府の「サウジ・ビジョン2030」には、手頃な価格の住宅の提供を含め、あらゆる面で模範的な先進国となるためのいくつかの約束事があることが明らかになりました。また、手頃な価格の住宅が提供されていない重要な理由として、住宅不足、住宅コスト、人口動態の変化、土地不足が挙げられた。
研究の限界と意義
政策立案者の意見は非常に重要であるが、時間的制約のために取り上げていない。今後の研究では、政策立案者、専門家、学者の研究に基づいてサウジ・ビジョン2030を評価し、より良い洞察を得ることができる。
オリジナリティ/価値
本論文は、サウジビジョン2030における住宅供給について議論し、研究者の視点から住宅供給に影響を与える可能性のある最も重要な側面を特定することに貢献するものである。サウジアラビアのビジョン2030における住宅問題を論じた研究はわずかしかない。
