250105jhr29（2）．(2020)
Journal of Housing Research, Volume 29, Issue 2(2020)
Housing Turnover and Employment Change
1Christopher Cain, Thomas M. Springer & Elaine Worzala
Pages: 89-106
As the economy strengthens and employment increases, the relevance of how employment changes affect housing turnover becomes more apparent. Using a varying parameter model and a large cross-section of housing market data, this study demonstrates the complexity of the relationship between housing turnover and employment change. In most cases, the expected direct relationship exists; that is, employment growth spurs the housing market. However, in cases where potential homebuyers are facing higher uncertainty, such as a recessive economy or a market with foreclosures, employment growth may not positively affect housing turnover. The results emphasize the importance of assessing individual housing market conditions in an effort to understand the economic impacts of employment change.
経済が強化され雇用が増加するにつれて、雇用の変化が住宅回転率にどのような影響を与えるかということの関連性がより明らかになる。本研究では、変化するパラメータ・モデルと住宅市場の大規模なクロス・セクションのデータを用いて、住宅回転率と雇用の変化との間の関係の複雑さを実証する。つまり、雇用の増加が住宅市場を活性化させるのである。しかし、景気後退や差し押さえのある市場など、潜在的な住宅購入者がより高い不確実性に直面している場合には、雇用の増加は住宅回転率にプラスの影響を与えない可能性がある。この結果は、雇用変動の経済的影響を理解するために、個々の住宅市場の状況を評価することの重要性を強調している。
Impact of Single-Family Home Foreclosures on Apartment Rents
2Ying Huang, Mark A. Sunderman & Ronald W. Spahr
Pages: 107-132
We examine the impacts of single-family home foreclosures on rents for 513 apartment buildings in Shelby County, Tennessee from 2001 through 2016. We find significant, positive nonlinear relationships between foreclosure rates and apartment rents, suggesting that foreclosure market shocks increase demand for apartments and cause occupancy changes from owner to renter. Specifically, rents increase with increasing nearby neighborhood single-family home foreclosure rates. Foreclosure effects were exacerbated by the higher acute foreclosure rates occurring during the 2007–2009 financial crisis, indicating greater price impacts on rents, while during periods with lower foreclosure rates, price impacts were more attenuated. Additionally, impacts on rents vary by rent levels with greater rent increases for higher-end apartments relative to lower-end units.
2001年から2016年までのテネシー州シェルビー郡のアパート513棟を対象に、一戸建て住宅の差し押さえが賃料に与える影響を検証した。その結果、抵当流れ率とアパート家賃の間に有意な正の非線形関係があることが分かった。これは、抵当流れ市場のショックがアパート需要を増加させ、所有者から賃借人への入居の変化を引き起こすことを示唆している。具体的には、近隣の一戸建て住宅の差し押さえ率が上昇するにつれて家賃が上昇する。抵当権抹消の影響は、2007年から2009年の金融危機の際に発生した深刻な抵当権抹消率の上昇によって悪化し、賃料への価格影響が大きくなったが、抵当権抹消率が低下した時期には、価格影響はより弱まった。さらに、家賃への影響は家賃水準によって異なり、高級マンションでは低級マンションに比べて家賃の上昇幅が大きい。
Does the Written Word Matter? The Role of Uncovering and Utilizing Information from Written Comments in Housing Ads
3Youngme Seo, JongHo Im & Brian Mikelbank
Pages: 133-155
The hedonic price model is a popular method to estimate the implicit prices of observed attributes of a property. However, the inputs to the model are only numerically quantified information. This study quantifies the unstructured qualitative statements contained in the written descriptions from the Multiple Listing Service (MLS) data. These statements contain unstructured text describing the features and setting of the house, providing important but typically unused qualitative information. Our approach is unique in that we use the qualitative information to classify these words into eight groups that reflect previously unmeasured housing quality. The purpose of the study is to test whether these previously unmeasured attributes of the property have an impact on the selling price of the property and its time on the market. The dataset consists of 5,160 home sales in Ames, Iowa between the second quarter of 2003 and the second quarter of 2015. Our findings show that the role of unstructured qualitative text varies; some are redundant to the quantitative information already in the models and have no effect, while others, particularly those reflecting the quality of the structure, represent unique information and are important predictors in determining housing prices and the time on market.
ヘドニック価格モデルは、不動産の観察された属性の暗黙の価格を推定する一般的な手法である。しかし、モデルへの入力は数値化された情報のみである。本研究では、Multiple Listing Service (MLS)のデータから、説明文に含まれる非構造化質的記述を定量化する。これらの記述には、住宅の特徴や環境について記述した構造化されていないテキストが含まれており、重要でありながら通常は使用されていない質的情報を提供する。我々のアプローチは、定性的情報を用いてこれらの単語を8つのグループに分類し、これまで測定されていなかった住宅の質を反映させるという点でユニークである。本研究の目的は、このようなこれまで測定されていなかった物件の属性が、物件の販売価格や市場に出回る期間に影響を与えるかどうかを検証することである。データセットは、2003年第2四半期から2015年第2四半期までのアイオワ州エイムズにおける5,160件の住宅販売から構成されている。我々の知見は、非構造化質的テキストの役割は様々であることを示している。あるものは、既にモデル内にある量的情報と冗長であり、影響を及ぼさないが、他のもの、特に構造の質を反映するものは、ユニークな情報であり、住宅価格と市場滞留時間を決定する重要な予測因子である。
The Omission of House Age in MLS Database Listings: The Effect on Selling Price and Time on Market
4Bruce L. Gordon & Daniel T. Winkler
Pages: 156-178
An asymmetric information problem occurs in the home buying process when sellers know more about a house than potential buyers. The listing agent must decide how much of this information to report in the local MLS and to syndicate to other sites. In some MLS datasets, the agent can choose to mark the age as “unknown,” essentially omitting this listing information. The omission raises several relevant questions, such as, why does age omission occur, how do age-omitted listed properties differ in characteristics from age-listed properties, and what effect does age omission have on a property’s time on the market and selling price? The findings show that age omission is more likely to occur when listing agents are less productive, and when homes are older and smaller, but in better condition relative to their peers. Age omission does not increase the property’s time on the market (TOM). When including time on market in the pricing model, however, omitted age properties appear to sell at a 4.7％ discount. But age-omission properties have latent characteristics, and when correcting for this sample selection bias, the discount declines to a statistically insignificant 2％. The findings suggest that if less productive agents perceive an advantage to omitting a house’s age, real estate market pricing efficiency removes any significant benefit from using the strategy. The market appears to reduce the potential price incurred by the seller resulting from the omission of a property’s age.
非対称情報の問題は、売り手が潜在的な買い手よりも家についてより多くを知っている場合、住宅購入プロセスで発生します。リスティングエージェントは、ローカルMLSでどの程度この情報を報告し、他のサイトにシンジケートするかを決定しなければならない。いくつかのMLSデータセットでは、エージェントは築年数を「不明」としてマークすることができ、実質的にこのリスティング情報を省略することができる。年齢の省略はなぜ起こるのか、年齢が省略された掲載物件は年齢が省略された掲載物件とどのように特性が異なるのか、年齢省略は物件の市場に出回る期間や販売価格にどのような影響を与えるのか、などである。調査結果によると、年齢漏れは、リスティング・エージェントの生産性が低い場合、また住宅が古く小さくても同業他社と比較して状態が良い場合に発生しやすい。築年数の省略は、物件の市場滞留時間（TOM）を増加させない。しかし、価格モデルに市場滞留時間を含めると、築年数が省略された物件は4.7％のディスカウントで販売されるようである。しかし、築年数省略物件には潜在的な特性があり、このサンプル選択バイアスを補正すると、ディスカウントは統計的に有意でない2％にまで低下する。この調査結果は、生産性の低いエージェントが築年数を省略することに利点を感じていたとしても、不動産市場の価格決定効率によって、この戦略を用いることによる有意な利益が取り除かれることを示唆している。市場は、築年数の省略によって売主が被る潜在的な価格を減少させるようである。
The Housing and Rental Price Effects of Unskilled and Skilled Immigration in the United States: 2013–2017
5Masanori Kuroki & Wan Wei
Pages: 179-194
This paper examines the impact of unskilled (not college-educated) and skilled (college-educated) immigration on housing prices and rental prices. An instrumental variable approach is employed to investigate causal effects. Results show that an increase in unskilled immigration inflows may lead to a greater rental price appreciation, but an increase in skilled immigration inflows may lead to a lower rental price appreciation. Contrary to previous studies, this study finds that immigration inflows have little housing price effects.
本稿では、非熟練者（大学教育を受けていない）と熟練者（大学教育を受けている）の移民が住宅価格と賃貸価格に与える影響を検証する。因果関係を調べるために道具変数法を用いている。その結果、非熟練移民流入の増加は賃貸価格の上昇をより大きくする可能性があるが、熟練移民流入の増加は賃貸価格の上昇をより低くする可能性があることが示された。先行研究とは異なり、本研究では、移民の流入は住宅価格にほとんど影響を与えないことが分かった。
