2021Journal of Housing Economics51

1Joshua Gallin, Raven Molloy, Eric Nielsen, Paul Smith, Kamila Sommer

Measuring aggregate housing wealth: New insights from machine learning

Joshua Gallin, Raven Molloy, Eric Nielsen, Paul Smith, Kamila Sommer

Abstract

We construct a new measure of aggregate housing wealth for the U.S. based on (1) home-value estimates derived from machine learning algorithms applied to detailed information on property characteristics and recent transaction prices, and (2) Census housing unit counts. According to our new measure, the timing and amplitude of the recent house-price cycle differs materially but plausibly from commonly-used measures, which are based on survey data or repeat-sales price indexes. Thus, our methodology generates estimates that should be of considerable value to researchers and policymakers interested in the dynamics of aggregate housing wealth.

我々は、(1)不動産の特性と最近の取引価格に関する詳細な情報に機械学習アルゴリズムを適用して導き出した住宅価値推計値と、(2)国勢調査の住宅戸数に基づいて、米国の住宅資産総額の新たな尺度を構築した。我々の新しい測定方法によれば、最近の住宅価格サイクルのタイミングと振幅は、調査データやリピートセールス価格指数に基づく一般的な測定方法とは大きく異なるが、もっともらしい。このように、我々の方法は、総体的な住宅資産の動態に関心を持つ研究者や政策立案者にとって、非常に価値のある推定値を生み出すものである。

2M.E. Hatch

Voluntary, forced, and induced renter mobility: The influence of state policies

M.E. Hatch

Abstract

Why renters choose to move likely plays a role in whether the outcomes of their mobility will be positive (e.g. labor market efficiency) or negative (e.g. lower student achievement). If we can determine why renters move, lawmakers can design housing policies to foster positive mobility and reduce negative mobility. The purpose of this paper is to build on prior models of renter mobility to develop a conceptual model that can be mapped to the various effects of mobility. Within the model, I identify reasons for (im)mobility that may be receptive to housing policy intervention. As an illustration of the model, I use a difference-in-difference-in-difference (DDD) model and data from the 1981–2014 March supplements of the Current Population Survey (IPUMS-CPS) to show how various landlord-tenant policies impact the frequency of renter mobility. I use the conceptual model to hypothesize the nature of the relationship between public policy and mobility. Results indicate policies regulating late fees and self-help remedies play a role in reducing renter mobility. While all policies tested here do not have a significant effect on renter mobility, the impact of some policies highlights the need for targeted, evidence-driven interventions.

要旨

賃貸住宅居住者がなぜ引越しを選択するのかは、その移動がもたらす結果がプラス（労働市場の効率化など）になるか、マイナス（生徒の学力低下など）になるかに関与している可能性が高い。賃貸住宅居住者がなぜ引っ越しをするのかを明らかにすることができれば、法律家は、ポジティブな流動性を促進し、ネガティブな流動性を低減するような住宅政策を立案することができる。本稿の目的は、賃借人の移動に関する先行モデルを基に、移動の様々な効果にマッピング可能な概念モデルを構築することである。このモデルの中で、住宅政策の介入を受け入れる可能性のある（非）モビリティの理由を特定する。モデルの説明として、差分-差分-差分（DDD）モデルと1981年から2014年の3月補足の現住人口調査（IPUMS-CPS）のデータを用いて、様々な家主-借家人政策が賃借人の移動頻度にどのような影響を与えるかを示す。概念モデルを用いて、公共政策とモビリティの関係の仮説を立てた。その結果、遅延損害金や自助救済策を規制する政策が、賃借人の流動性を低下させる役割を果たしていることが示された。ここで検証したすべての政策が賃借人の移動に有意な影響を与えるわけではないが、いくつかの政策の影響は、的を絞ったエビデンス主導の介入の必要性を浮き彫りにしている。

3Shohei Nakamura, Paolo Avner

Spatial distributions of job accessibility, housing rents, and poverty: The case of Nairobi

Shohei Nakamura, Paolo Avner

Abstract

The inter-connectedness of workers’ residential locations and job opportunities is a key determinant of labor market outcomes. This study provides an analysis of the spatial distributions of job accessibility, housing rents, and poverty in a large African city. In Nairobi, Kenya, workers and jobs are not well connected: On average, residents can access fewer than 10 percent of existing jobs by foot within an hour. Even using a minibus, they can reach only about a quarter of jobs. This study further demonstrates that poorer households and residents living in informal settlements are even more limited. Living closer to job opportunities is costly in Nairobi. Not only are housing quality and living conditions frequently better in such areas, but the high value placed on job accessibility also makes these areas more expensive. This severely affects the residential location choices of low-income households.

概要

労働者の居住地と就業機会の相互関連性は、労働市場の成果の重要な決定要因である。本研究では、アフリカの大都市における仕事へのアクセス、住宅家賃、貧困の空間分布の分析を行う。ケニアのナイロビでは、労働者と仕事の結びつきが弱い。平均して、住民が1時間以内に徒歩でアクセスできる仕事は、既存の仕事の10％未満である。ミニバスを使っても、職場の4分の1しか行けない。この調査はさらに、貧困世帯やインフォーマルな居住地に住む住民は、さらに制限されていることを示している。ナイロビでは、仕事の機会に近いところに住むにはコストがかかる。住居の質や生活環境は、そのような地域の方が優れていることが多いだけでなく、仕事へのアクセスの良さに高い価値が置かれているため、そのような地域は割高になっている。これは、低所得世帯の居住地の選択に深刻な影響を与える。

4John Yinger

The price of access to jobs: Bid-function envelopes for commuting costs

John Yinger

Abstract

The relationship between commuting costs and housing prices is a key determinant of urban residential structure. This paper provides the first estimates of both housing/commuting bid functions of heterogeneous households and the associated bid-function envelope. This approach clarifies the distinction between movement along a household's bid function and a change in the slope of the envelope caused by household sorting. It also leads to tests of the hypotheses that households sort according to the slopes of their bid functions and that higher-income households tend to live farther from worksites. Estimates based on house sales in the Cleveland area in 2000 largely support these two hypotheses and indicate that the price of housing may be as much as one-third lower at a location that is 34 minutes from a worksite than it is at a location that requires a minimal commute, all else equal.

概要

通勤コストと住宅価格の関係は、都市の居住構造を決定する重要な要因である。本論文は、異質な世帯の住宅／通勤の入札関数と、それに関連する入札関数の包絡線を初めて推定したものである。このアプローチによって、世帯の入札関数に沿った移動と、世帯の選別によって引き起こされる包絡線の傾きの変化との区別が明確になる。また、家計は入札関数の傾きに応じて仕分けを行い、高所得世帯ほど職場から遠くに住む傾向があるという仮説の検証にもつながる。2000年のクリーブランド地域の住宅販売に基づく推計では、これら2つの仮説がほぼ支持され、他の条件がすべて同じであれば、職場から34分の立地では、通勤時間が最小限の立地よりも住宅価格が3分の1も低くなる可能性があることが示されている。

5Joshua Hellyer

Homophobia and the home search: Rental market discrimination against same-sex couples in rural and urban housing markets

Joshua Hellyer

Abstract

Previous research has found discrimination against same-sex couples in the rental housing market. However, no studies have tested in rural markets, even though anti-LGBT attitudes may be more prevalent there due to conservative social norms and less frequent contact with LGBT people. I study whether the rate of discrimination against same-sex couples differs between rural and urban rental housing markets. I use a matched correspondence test design, sending email inquiries about the availability of rental homes to 445 landlords in 28 markets posing as either a same-sex or opposite-sex couple. Results compare rates of positive response between these groups, suggesting that landlords do not respond at substantially different rates to inquiries from same-sex or opposite-sex couples in rural or urban markets, nor do response rates differ between states with anti-discrimination ordinances and those without.

要旨

これまでの研究で、賃貸住宅市場における同性カップルに対する差別が見つかっている。しかし、保守的な社会規範やLGBTの人々との接触頻度の低さから、反LGBT的態度が農村部ではより一般的である可能性があるにもかかわらず、農村部での検証を行った研究はない。同性カップルに対する差別の割合が農村部と都市部の賃貸住宅市場で異なるかどうかを調査する。マッチド・コレスポンデンス・テストを用い、28市場の445の家主に、同性カップルまたは異性カップルを装って、賃貸住宅の空き状況について電子メールで問い合わせた。その結果、農村部と都市部では、同性カップルや異性カップルからの問い合わせに対する家主の回答率が大きく異なることはなく、差別禁止条例のある州とない州でも回答率に違いはないことが示唆された。

6Wolter Hassink, Jochem Zweerink

Housing careers and the Great Recession

Wolter Hassink, Jochem Zweerink

Abstract

This paper studies the housing careers of renters and homeowners before, during and after the Great Recession by using the concept of the housing ladder. Based on Dutch administrative data, we find that renters and homeowners were less likely to climb the housing ladder during the Great Recession than before and that these upward movement rates recovered to pre-recession levels afterwards. The negative recession effect was driven by a decreased probability of moving to privately owned housing. The decrease in the probability of house buying may be explained by low consumer confidence, housing price uncertainty and a limited supply of housing due to loss aversion.

要旨

本稿では、大不況前、大不況中、大不況後の賃借人と住宅所有者の住宅キャリアについて、ハウジングラダーという概念を用いて研究する。オランダの行政データに基づき、大不況期には賃貸住宅居住者と持ち家居住者の住宅取得率が不況前よりも低下したこと、そして不況後には住宅取得率が不況前の水準まで回復したことを明らかにした。景気後退のマイナスの影響は、個人所有の住宅に移る確率の低下によってもたらされた。住宅購入確率の低下は、消費マインドの低下、住宅価格の不確実性、損失回避による住宅供給の制限によって説明できるかもしれない。

7Florian Kajuth

Land leverage and the housing market: Evidence from Germany

Florian Kajuth

Abstract

This paper modifies a conventional empirical macroeconomic model of the housing market to demonstrate the pivotal role of land prices not only for house prices but also for housing supply. Building on the land leverage hypothesis, the impacts of macroeconomic shocks are shown to differ in magnitude but not in sign for the construction and land price component of house prices. We argue that land prices are an important channel of shock transmission to residential investment. The model features a supply response, which is allowed to vary depending on whether the macroeconomic impulses are transmitted via construction or land prices. The positive supply effects of expansionary shocks work via their positive effects on land prices. In contrast, construction price rises in an improving macroeconomic environment tend to dampen residential investment, while they add upward pressure to overall house prices. Through the lens of the model we provide typical elasticities for the German housing market.

要旨

本稿では、従来の住宅市場の実証的マクロ経済モデルを修正し、住宅価格のみならず住宅供給においても土地価格が極めて重要な役割を果たすことを実証する。土地レバレッジ仮説に基づき、マクロ経済ショックの影響は、住宅価格の建設費と土地価格の構成要素において、大きさは異なるが符号は異ならないことを示す。我々は、土地価格が住宅投資へのショック伝達の重要なチャネルであると主張する。このモデルは供給反応を特徴としており、マクロ経済インパルスが建設価格を介して伝達されるのか、土地価格を介して伝達されるのかによって変化することを許容している。景気拡大ショックによるプラスの供給効果は、土地価格へのプラスの影響を介して働く。これとは対照的に、マクロ経済環境が改善する中での建設価格の上昇は、住宅投資を抑制する一方で、住宅価格全体に上昇圧力を加える傾向がある。モデルのレンズを通して、ドイツの住宅市場の典型的な弾力性を示す。

8Ghislain Nono Gueye

Pitfalls in the cointegration analysis of housing prices with the macroeconomy: Evidence from OECD countries

Ghislain Nono Gueye

Abstract

We use data from 20 OECD countries to show strong evidence for the existence of cross-section dependence in international housing prices. This structural relationship is important to consider when studying housing prices panels. First, we implement first-generation tests (tests which assume cross-section independence) and find no evidence for stationarity or cointegration. However, we find strong evidence for stationarity and cointegration when we employ second-generation tests (tests which assume cross-section dependence). The spurious results of the former tests may lead researchers on housing prices dynamics to inaccurate conclusions with the potential to ill-inform policy-makers.

概要

OECD加盟20カ国のデータを用いて、国際住宅価格におけるクロスセクション依存性の存在を示す強力な証拠を示す。この構造的関係は、住宅価格のパネル研究を行う際に考慮すべき重要なものである。まず、第一世代の検定（クロスセクションの独立性を仮定した検定）を実施したところ、定常性やコインテグレーションの証拠は得られなかった。しかし，第二世代の検定（クロスセクション依存性を仮定した検定）を用いると，定常性とコインテグレーションの強い証拠が得られる。前者の検定の偽りの結果は，住宅価格の動態に関する研究者を不正確な結論に導く可能性があり，政策決定者に誤った情報を与える可能性がある。