241230.2021ijhma14（5）．(2021)
International Journal of Housing Markets and Analysis: Volume 14 Issue 5(2021)
Reed, R. (2021), "Editorial", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 5, pp. 817-820.
Welcome to the fifth issue in the 14th volume of the International Journal of Housing Markets and Analysis. This issue contains 18 papers and provides a comprehensive local, national and global examination and in-depth analysis of housing markets. The diverse range of research problems, methodologies, data sets and findings in the papers highlight the strength of this journal and the direct contribution to our expanding knowledge base about housing markets. All papers have been through a double-blind refereeing process, and acknowledgement is given to the contribution of leading researchers and the editorial board in their important reviewer role.
International Journal of Housing Markets and Analysis第14巻第5号へようこそ。本号は18本の論文を収録し、住宅市場に関するローカル、ナショナル、グローバルの包括的な検討と詳細な分析を提供する。論文に見られる多様な研究課題、方法論、データセット、知見は、本誌の強みを際立たせ、住宅市場に関する我々の知識基盤の拡大に直接貢献するものである。すべての論文は二重盲検査読プロセスを経ており、第一線の研究者と編集委員会の重要な査読者としての貢献に謝意を表する。
The first paper identified and analysed critical success factors (CSFs) supporting the uptake of PPPs in the global retirement village market. The methodology examines results from a survey of experienced practitioners in the global PPP and retirement village markets. The results confirmed that out of the 27 CSFs identified, the most significant were those developing PPP retirement village projects with attributes including “the age-friendly design of villages”, “appropriate location of PPP retirement village”, “reliable and accessible health and physical facilities” and “effective social inclusion and integration in villages”. Further analysis then confirmed that the 27 CSFs can be grouped into seven major factor groupings. The second paper from Germany investigated the potential existence of bubbles in the housing sector and also examined any possible linkages between economic policy uncertainty and housing sector price index. The methodology used GSADF, Granger causality, Toda Yamamoto causality and also wavelet coherence tests. The findings showed that
最初の論文は、世界のリタイアメント・ビレッジ市場におけるPPPの導入を支える重要成功要因（CSF）を特定・分析したものである。この手法は、世界のPPPおよびリタイアメント・ビレッジ市場の経験豊富な実務者を対象とした調査結果を検証するものである。その結果、特定された27のCSFのうち、最も重要なのは、PPPによる退職者向けビレッジ・プロジェクトを開発する企業であり、その属性には「高齢者に優しいビレッジの設計」、「PPPによる退職者向けビレッジの適切な立地」、「信頼性が高く利用しやすい保健・医療施設」、「ビレッジにおける効果的な社会的包摂と統合」が含まれていることが確認された。さらに分析を進めると、27のCSFは7つの主要な要因に分類できることが確認された。ドイツからの2番目の論文は、住宅セクターにおけるバブルの潜在的な存在について調査し、また経済政策の不確実性と住宅セクターの価格指数との間に関連性がある可能性について検討したものである。手法としては，GSADF，グレンジャー因果性，戸田山本因果性，ウェーブレット・コヒーレンス・テストを用いた。その結果、以下のことが判明した。
・some bubbles existed in the housing sector in Germany over the designated periods;
・there was a positive correlation between economic policy uncertainty and the housing sector price index at different frequencies and over different periods; and
・between 2008 and 2009 and between 2011 and 2013, a level of economic policy uncertainty led the housing sector price index.
・経済政策の不確実性と住宅価格指数との間には、異なる頻度、異なる期間において正の相関があり、
・2008年から2009年の間と2011年から2013年の間は、経済政策の不確実性の水準が住宅価格指数を主導した。
The third paper from Taiwan used spatial quantile regression to examine the spatial effect of health-care accessibility on property prices. The findings confirmed that “physician-to-elder ratio” and “(hospital) bed-to-elder ratio” demonstrated consistently positive effects across all quantiles of property prices based on spatial quantile regression. In contrast, the “ambulance-to-elder ratio” highlighted a non-linear influence on property prices because of the semi-obnoxious characteristics of ambulance. The study highlighted the importance of the “house age” variable for observed influence in all models.
台湾の3つ目の論文は、空間分位点回帰を用いて、医療アクセスの不動産価格への空間的効果を検証したものである。その結果、「医師対高齢者比率」と「（病院）ベッド数対高齢者比率」は、空間分位点回帰に基づく不動産価格のすべての分位点にわたって一貫してプラスの効果を示すことが確認された。対照的に、「救急車対高齢者比率」は、救急車の半不快特性により、不動産価格に非線形な影響を及ぼすことが浮き彫りになった。この研究では、すべてのモデルにおいて「築年数」変数の重要性が強調された。
The fourth paper from Bangladesh examined the drivers behind population levels in specific geographical areas. The methodology used both primary and secondary data including a survey of 329 respondents, followed by regression and correlation analysis. The findings confirmed “migration” was the most critical variable and also identified the causes of increasing demand for residential plots and flats.
バングラデシュからの4番目の論文は、特定の地理的地域における人口水準の背後にある要因を調べたものである。329人の回答者を対象とした調査を含む一次データと二次データの両方を使用し、回帰分析と相関分析を行った。その結果、「移住」が最も重要な変数であることが確認され、住宅用地やフラットの需要増加の原因も特定された。
The fifth paper from Sri Lanka identified and analysed variables to understand drivers affecting the “time on the market” (TOM) of housing units, as well as examining important relationships with variables and their effect on the TOM of residential properties. The methodology included a survey of 57 variables that can influence TOM; this was also supported with semi-structured interviews with developers to confirm reliability of the data and information about residential units supplied by the developers. The findings confirmed that lower advertised prices, an attractive environment, proximity to the city centre plus an optimal shape of a site reduced TOM. In addition, the results highlighted the importance of the surrounding neighbourhood, most likely including nearby greenery or water bodies, which also reduced TOM.
スリランカからの5番目の論文は、住宅の「市場投入期間」（TOM）に影響を与える要因を理解するために、変数を特定・分析し、住宅物件のTOMに対する変数とその影響の重要な関係を検証したものである。また、データの信頼性とデベロッパーから提供された住宅に関する情報を確認するため、デベロッパーとの半構造化インタビューも行った。その結果、広告価格の低さ、魅力的な環境、都心への近さ、最適な敷地形状がTOMを低下させることが確認された。加えて、周辺地域の重要性が浮き彫りになり、おそらく近隣の緑地や水域もTOMを低下させた。
The sixth paper from Pakistan investigated the drivers behind substantial increases in housing prices, as well as the impact of foreign capital inflow and related local market influences. The methodology converted the data into monthly, quarterly and yearly time frames, then conducted the analysis using a unit root test, Johansen test and also ordinary least squares regression. The robustness of the results is confirmed via dynamic ordinary least squares with the Chow breakpoint test used to detect structural breaks. The major findings confirmed the impact of foreign capital inflow was positively linked to house price appreciation.
パキスタンで発表された6番目の論文は、住宅価格の大幅な上昇の背後にある要因、および外国資本の流入と関連する地域市場の影響について調査したものである。手法としては、データを月次、四半期、年次の時間軸に変換し、単位根検定、ヨハンセン検定、さらに通常の最小二乗回帰を用いて分析を行った。結果の頑健性は、構造的ブレークを検出するためにChowブレークポイント検定を用いた動的最小二乗法によって確認された。その結果、外国資本の流入が住宅価格の上昇に正の影響を与えることが確認された。
The seventh paper from Lebanon examined the impact of local air pollution on housing prices. The methodology used a hedonic pricing approach based on a unique dataset. The findings confirmed the level of air pollution significantly and negatively affects housing prices. There was also evidence of a negative pricing gradient when located further away from the city centre, therefore supporting the existence of monocentric urban development. The outcomes contribute to the existing lack of literature about the effects of air pollution on housing prices in developing countries.
レバノンからの7番目の論文は、地域の大気汚染が住宅価格に与える影響を調査したものである。手法としては、独自のデータセットに基づくヘドニック・プライシング・アプローチを用いた。その結果、大気汚染の程度が住宅価格に有意かつマイナスの影響を与えることが確認された。また、市街地から離れた場所にある場合、価格設定に負の勾配が生じるという証拠もあり、単一中心的な都市開発の存在を裏付けている。この結果は、発展途上国の住宅価格に対する大気汚染の影響に関する既存の文献の不足を補うものである。
The eighth paper from Brazil analysed the reliability of appraisals; however in large databases, there is usually a reduction in the predictive capacity when traditional methods, such as multiple linear regression (MLR), are used. For this methodology, the real estate appraisal databases from five towns and cities were examined. The results produced increasingly varied incremental statistical results when using algorithms in contrast to those obtained by MLR, especially when combined algorithms were used. The largest increments were obtained in databases with a large amount of data and also in those where minor initial data cleaning was conducted.
ブラジルの8番目の論文は、鑑定評価の信頼性を分析したものである。しかし、大規模なデータベースにおいて、重回帰（MLR）のような伝統的な手法を用いると、通常、予測能力の低下が見られる。この手法では、5つの市町村の不動産鑑定データベースを調査した。その結果、MLRで得られた結果とは対照的なアルゴリズムを使用した場合、特に複合アルゴリズムを使用した場合、統計的な結果の増分がますます変化した。最大の増分は、データ量の多いデータベースで得られ、また初期のデータクリーニングがわずかに行われたデータベースでも得られた。
The ninth paper from New Zealand determined whether the size of and distance to the nearest green space has an effect on residential property transaction prices. The methodology divides all green spaces in Auckland into three categories: urban parks, regional reserves and volcanic parks. The data set includes six years of residential property transaction data including individual property information relating to the size of and also distance to the nearest park in each category. The findings showed the area of the closest regional reserve and volcanic park has a positive effect on property prices. Overall, homebuyers prefer larger regional reserves and volcanic parks as well as preferring to be located further away.
ニュージーランドからの9番目の論文は、最寄りの緑地の広さと距離が、住宅地の取引価格に影響を与えるかどうかを調べたものである。オークランドにあるすべての緑地を、都市公園、地域保護区、火山公園の3つに分類した。データセットには、6年間の住宅用不動産取引データが含まれ、各カテゴリーの最も近い公園の面積と距離に関する個々の物件情報が含まれている。その結果、最も近い地域保護区と火山公園の面積が不動産価格にプラスの影響を与えることがわかった。全体として、住宅購入者は、より大きな地域保護区や火山公園を好み、また、より遠くに位置することを好む。
The tenth paper from Europe examined the asymmetric impact of economic policy uncertainty on the volatility of housing price index based on quarterly observations for major European countries, namely, France, Germany, Sweden, Greece, Italy and the UK. The data set covered from 1996Q1 to 2019Q1 with the findings confirming a long run asymmetric relationship for all countries. This outcome has implications for investors who are seeking to incorporate housing price behaviour within their portfolio structure.
欧州の10番目の論文は、欧州主要国（フランス、ドイツ、スウェーデン、ギリシャ、イタリア、英国）の四半期観測に基づき、経済政策の不確実性が住宅価格指数のボラティリティに与える非対称的影響を検証したものである。データセットは1996年第1四半期から2019年第1四半期までをカバーしており、その結果、すべての国において長期的な非対称関係が確認された。この結果は、住宅価格の動向をポートフォリオ構成に組み込もうとする投資家にとって示唆に富むものである。
The 11th paper from the USA examined a measure of policy uncertainty in reference to the supply side of the housing market. The methodology is based on the linear and non-linear ARDL approach and assesses the symmetric and asymmetric effects of policy uncertainty on house permits issued in each state. The findings confirm the existence of short run symmetric effects of policy uncertainty on house permits issued in 22 states that lasted over the long run in three states. However, when estimating the asymmetric effects of policy uncertainty, there were short run asymmetric effects observed in 38 states and long run asymmetric effects in 18 states.
米国からの11番目の論文は、住宅市場の供給サイドに関する政策の不確実性の尺度を検討したものである。その方法は、線形および非線形ARDLアプローチに基づいており、各州で発行された住宅許可に対する政策の不確実性の対称的効果および非対称的効果を評価している。その結果、22の州において、政策の不確実性が住宅許可件数に及ぼす短期的な対称効果が存在し、3つの州では長期的に持続することが確認された。しかし、政策不確実性の非対称効果を推定すると、38州で短期非対称効果が、18州で長期非対称効果が観察された。
The 12th paper from China investigated the dynamic co-movement and interconnections for 69 security investment indices using a multi-timescale framework. The methodology uses a multiple coherence analysis method to examine the relationships between the identified variables. In addition, a wavelet multiple correlation and wavelet multiple cross-correlation analysis is used to examine the time-frequency synchronization interdependence structure among the variables. From the findings, it can be inferred, there is less opportunity for portfolio diversification over a longer timescale. It was concluded the 69 Chinese investment indices generate a simple security investment class as indicated by higher interconnection between the indices.
中国からの12番目の論文は、マルチタイムスケールの枠組みを用いて、69の安全保障投資指数について、ダイナミックな共動性と相互関連性を調査したものである。この手法では、多重コヒーレンス分析法を用いて、同定された変数間の関係を検証している。さらに、ウェーブレット重相関分析とウェーブレット重相関分析を用いて、変数間の時間周波数同期相互依存構造を検証する。その結果、より長い時間スケールでは、ポートフォリオ分散の機会が少ないことが推察された。中国の69の投資指数は、指数間の相互関連性の高さによって示されるように、単純な証券投資クラスを生み出していると結論づけられた。
The 13th paper from Northern Ireland investigated the relationship between market and rental pricing to analyse the price switching dynamics of residential real estate property types and whether the deviation between market rents and prices are integrated over the short and long terms. The methodology uses cointegration, Wald exogeneity tests and Granger causality models to determine the existence, if any, of cointegration and lead–lag relationships between prices and rents. The findings confirmed that housing and rental prices are cointegrated suggesting they tend to move in tandem over the long term.
北アイルランドの13番目の論文は、市場価格と賃貸価格の関係を調査し、住宅不動産物件タイプの価格スイッチングダイナミクスを分析し、市場賃料と価格の乖離が短期および長期にわたって統合されているかどうかを分析したものである。方法論は、価格と賃料の間に共和分関係やリードラグ関係が存在する場合、その有無を判断するために、共和分、Wald異質性検定、グレンジャー因果性モデルを用いている。その結果、住宅価格と賃貸価格は、長期的には連動して動く傾向があることを示唆する共分散であることが確認された。
The 14th paper from Vietnam examined the external spillover effects of landmarks and buildings with historic preservation designation. The data set consisted of 274 attached townhouses where the methodology employed spatial autocorrelation using the Global Moran’s I and Lagrange Multiplier diagnostics and different spatial regression models including SAR, SEM and SDM. The findings confirmed a premium was attached to the prices of townhouses located near formally designated landmarks and buildings, although this premium decreases when located further away from the historic sites.
ベトナムからの14番目の論文は、歴史的建造物の保存指定を受けたランドマークや建物の外部波及効果を調査したものである。データセットは274戸の愛着のあるタウンハウスで構成され、手法はグローバル・モランのIとラグランジュ乗数診断を用いた空間自己相関と、SAR、SEM、SDMを含む様々な空間回帰モデルを採用している。その結果、正式に指定されたランドマークや建物の近くに位置するタウンハウスの価格にはプレミアムがついていることが確認されたが、このプレミアムは史跡から離れると減少した。
The 15th paper from China modelled property price changes and their effect on GDP. The methodology was based on a five-sector dynamic model and produced a bubble risk factor, which then is correlated with changes in property prices and also changes in GDP. The findings confirmed that economic structures can vary during or after a financial crisis.
中国の15番目の論文は、不動産価格の変動とGDPへの影響をモデル化したものである。方法論は5セクターのダイナミック・モデルに基づいており、バブル・リスク・ファクターを算出し、そのファクターは不動産価格の変動、GDPの変動とも相関している。その結果、金融危機の最中や後に経済構造が変化する可能性があることが確認された。
The 16th paper from Sweden was based on the premise that urbanisation is increasing globally, leading to higher population densities and housing shortages with residents living increasingly in isolation. This paper evaluated the effects of a six-month onboarding self-leadership program including exercises in mindfulness and acceptance and commitment therapy. The methodology used a survey approach with two waves of in-depth interviews conducted. The findings confirmed that participation in the program significantly improved relationship quality and communication. Also, it was found that co-living settings, while contributing to overall sustainable development through more efficient use of space and resources, can also contribute to societal and individual sustainability.
スウェーデンからの16番目の論文は、世界的に都市化が進み、人口密度が高くなり、住宅が不足し、住民が孤立して暮らすようになっているという前提に基づいている。この論文では、マインドフルネスとアクセプタンス＆コミットメント・セラピーのエクササイズを含む、6ヶ月間のセルフリーダーシップ入門プログラムの効果を評価している。方法論としては、2波にわたる綿密なインタビューを実施した調査アプローチを用いた。その結果、プログラムへの参加は、人間関係の質とコミュニケーションを有意に改善することが確認された。また、共同生活の環境は、空間や資源の効率的な利用を通じて全体的な持続可能な開発に貢献する一方で、社会的および個人的な持続可能性にも貢献できることがわかった。
The 17th paper from Istanbul investigates the possible existence of unethical behaviour in real estate brokerage practices. The data was drawn from 85 small real estate agencies via semi-structured open-ended questions, followed by focus group interviews. Content analysis was then used where the findings showed that unethical behaviour in the real estate industry could be separated into two categories, being those stemming from structural problems in the industry or stemming from problems related to service delivery where a legal arrangement could only solve the first category.
イスタンブール発の第17報は、不動産仲介業務における非倫理的行為の可能性について調査したものである。データは85の小規模不動産会社から、半構造化された自由形式の質問と、それに続くフォーカス・グループ・インタビューによって収集された。その結果、不動産業界における非倫理的行動は、業界の構造的問題に起因するものと、サービス提供に関連する問題に起因するものの2つに分類できることが判明した。
The 18th paper from Poland seeks to identify socio-economic factors driving cluster formation, taking into consideration the size and quality of the housing stock and also the price level. The methodology was based on a proprietary algorithm based on taxonomic and k-means+++ methods. A generalised ordered logit (gologit) model was used to investigate factors influencing the cluster formation. The findings showed that housing markets could be classified into three or four homogeneous clusters in terms of the size and quality of the housing stock and price level.
ポーランドの第18論文は、住宅ストックの規模や質、価格水準を考慮し、クラスター形成を促進する社会経済的要因を特定しようとするものである。その手法は、分類学的手法とk-means+++手法に基づく独自のアルゴリズムに基づいている。一般化順序ロジット（gologit）モデルを用いて、クラスター形成に影響を与える要因を調査した。その結果、住宅市場は、住宅ストックの規模と質、価格水準という観点から、3つか4つの同質のクラスターに分類できることが示された。
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