2021International Journal of Housing Markets and Analysis: Volume 14 Issue 2
International Journal of Housing Markets and Analysis: Volume 14 Issue 2(2021)
1Reed, R.
Reed, R. (2021), "Editorial", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 257-259. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2021-150
Welcome to the second issue in the fourteenth volume of the International Journal of Housing Markets and Analysis. The ten papers published in this issue have passed through a double blind refereeing process where special acknowledgement is given to the contribution of leading researchers in their critical expert reviewer role. This issue aligns with the core objective of the journal where housing research is published relating to a cross section of developed and developing countries. The varying research methodologies and approaches to data collection and analysis also support the scope of this journal and the high level of support for innovation and creativeness.
The first paper investigates the structure of a fund that could potentially be developed to attract investment in affordable housing initiatives in Malaysia. In this process the research proposed a structure for a property trust fund serving as the investment vehicle. The findings confirm a dynamic fund structure should to be adopted, which in turn would allow for the fund to evolve in the future. It was demonstrated there were valuable insights for policymakers and investment banks when structuring investment vehicles to attract investment from investors in affordable housing. The second paper analyses the median price for existing single-family housing units in Las Cruces, New Mexico. A theoretical model is first developed to account for the interaction between supply and demand factors in housing markets. The variables examined in the analysis include real per capita income, housing stock, real mortgage rates, real apartment rents and also the median real price of single-family units in the USA. The data covered the time period between 1971 and 2017 with the parameter estimation completed using generalised least squares. The findings confirmed the model was reliable only in certain scenarios. For example, the level of housing prices in Las Cruces was correlated with local income and national housing prices. Note the results were only partly successful so future research in other geographical areas will be required to ascertain if the outcomes were unique to Las Cruces.
The third paper examines to what extent the conventional mortgage system is suitable for providing household finance in the USA. This is arguably because it encourages equity extraction and excessive leverage during housing booms and, therefore, often leads to negative equity in a housing bust, being a scenario associated with mortgage defaults and foreclosures. Alternatively, the authors hypothesise that home financing could potentially be structured as a diminishing partnership preventing the homeowner from having negative equity. The methodology used Johansen’s cointegration test to examine the long-run relationship between delinquency rates, volume of refinancing and variations in house price indexes between 1994 and 2019. The methodology also used a granger causality test to show the volume of refinancing and changes in the HPI granger cause default rates. Under the current conventional mortgage system the findings confirmed that excessive refinancing opportunities and equity extraction are the main factors affecting delinquency rates and leading to non-sustainable homeownership. It was found there is a need for a new model of household finance to avoid the triggers of mortgage defaults.
The fourth paper examines the “Youth Jeonse Rental Housing Program” being provided within the housing market in Korea. It investigated the theoretical values relating to public housing and also considered the effect of the program on regional house prices. The study developed three hedonic price models based on Korea’s housing market, being designated “ownership”, “jeonse” and “rental” models. In addition, it used a hierarchical linear model to incorporate variables at both the individual house level and also the regional level variables. The findings showed that youth rental housing had no effect on falling prices in the region, being in contrast to long-term rental housing. It also confirmed the policies based on a regional tenure system are more effective towards social mix than existing public housing policies. In addition the findings confirmed the potential for using mixed pathways other than only demand or supply policies.
The fifth paper examines the house market in Texas, USA. It focusses on trends in housing liquidity and pricing by analysing macroeconomic factors that vary at both the national level and at metropolitan statistical area level. In addition, there was an examination of seasonality in all of the metropolitan statistical areas. The methodology is based on an analysis of all housing markets at the metropolitan statistical area level in Texas to better understand the factors driving liquidity and pricing. It is based on two measures of liquidity, being the time to sell the house; and sales-to-list ratio. The findings confirm there is a significant impact from listing prices, unemployment rates, 30-year mortgage rates, consumer sentiment and oil price changes on the liquidity of the housing markets and decisions of sellers to adjust the prices down. Most importantly this is the first initial study to examine housing liquidity and pricing trends for multiple housing markets in Texas. In addition the findings provided evidence surrounding the importance of oil prices for the housing markets in Texas metropolitan statistical areas.
The sixth paper investigates the level of homeownership for young adults in Jakarta, Indonesia. This country, having the fourth highest population in the world, faces substantial challenges regarding homeownership opportunities for newly formed households. Despite the importance of these cohorts, no previous research has investigated the drivers of homeownership among young adults in Jakarta, Indonesia. The results confirm homeownership is primarily driven by factors that are more functional and realistic (i.e. in terms of a place to live, marriage and parenthood) in contrast to factors related to pride or social status representation (i.e. as a personal or career accomplishment). It was noted both unaffordability and lower income were ranked as crucial barriers to homeownership. It was argued that increasing the supply of affordable housing, controlling housing prices through government intervention and also reducing mortgage interests were potential solutions to this housing affordability problem.
The seventh paper proposed a model to examine the dimensions of Residential Quality and Housing Adequacy (RQHA), Social Housing Provision (SHP) and Residents’ Quality of Life (RQOL) by social housing residents living in Batna, Algeria. The methodology used a quantitative approach via self-administered questionnaires to social housing residents. The data was analysed using descriptive statistics, exploratory factor analysis (EFA) with principal component analysis (PCA) and confirmatory factor analysis (CFA). The findings confirmed the reliability of the indices where RQHA is presented by three sub-constructs, namely, Satisfaction with Housing Adequacy (SHA), Satisfaction with Current Neighbourhood (SCN) and Satisfaction with Housing Design (SHD). In addition the constructs of SHP and RQOL were each explained by seven items. The findings identified correlation between the RQHA, SHP and RQOL constructs. These research outcomes would be useful for the relevant bodies to improve the levels of social housing quality, adequacy and provision.
The eighth paper proposes a new indicator of product differentiation in the mortgage market in Italy. This approach is used to examine how the double crisis, local market competition and bank-specific characteristics have influenced the supply of non-conventional mortgages in Italy. The methodology examined a survey of 400 Italian banks between 2006 and 2013 undertaken by the Bank of Italy to construct a new indicator for product differentation in the mortgage market. This involved estimating probit and OLS models using panel data at a bank-time level. The findings suggest the diversification process in the Italian household mortgage market during the double crisis had slowed. After controlling for banks and local markets it was found that larger, less risky banks and the banks with adopted scoring systems were more likely to offer non-conventional mortgages. In addition, the banks operating in more competitive markets and in markets where other banks offer non-conventional loans tend to diversify their supply. These findings suggest the structure of local markets is important and there could be a non-price competition effect among banks in providing differentiated mortgage contracts.
The ninth paper was motivated by recent evidence that securitised real estate returns exhibit higher levels of predictability than stock market returns. Furthermore it was viewed that feedback trading can induce returns autocorrelation and market volatility. The research objective was to examine the impact of feedback trading strategies on long-term market volatility in eight international real estate markets, namely, UK, Germany, France, Italy, Sweden, Australia, Japan and Hong Kong. The authors used an advanced econometric methodology to test the assumption that the return autocorrelation may vary over time and the impact of positive or negative feedback trading could be a function of return volatility. To introduce a volatility term in the mean return equation of positive feedback trading or negative feedback trading model, the methodology used the original FIGARCH (1,d,1) methodology as initially proposed by Baillie et al. (1996). The findings were mixed, indicating that both positive and negative feedback trading strategies persist. There was positive feedback trading detected in the real estate markets of Sweden and Italy as opposed to the real estate markets of Australia, UK, Germany, France and Hong Kong where negative feedback trading was present. An exception was the Japanese real estate market although with limited feedback trading strategies to examine.
The tenth paper from Malaysia aimed to identify a suitable delivery mechanism to increase awareness of the house-buying process among millennials in Kuala Lumpur. It is argued that millennials would have an improved insight about what type of house they can afford and how much equity they need to save to own a house if they fully understood the house-buying process. A quantitative approach was used via questionnaires where the data analysis was undertaken via descriptive analysis, central tendency and cross-tabulation analysis. The findings confirmed most millennials in Kuala Lumpur possessed a low awareness of the overall process for purchasing a home. The paper included suggestions for the government to adopt these findings and provide an online delivery mechanism that is both attractive and easily accessible for millennials located in Kuala Lumpur.
These ten papers confirm this journal continues to maintain the high quality of published research coupled with increased submission levels and a high rejection rate. For authors, there is strong encouragement to engage with the editor prior to submission to ensure their paper is relevant and in an acceptable format for publication. This includes ensuring the submitted paper conforms to the author guidelines for the journal and importantly will reduce the time the each paper is in the review process. Please contact the editor directly if I can be of assistance prior to submission and/or discuss the procedure for admission into the review process. If you are interested in submitting a research paper or reviewing potential publications, please contact the editor direct at ijhma@ijhma.com
International Journal of Housing Markets and Analysis第14巻第2号へようこそ。本号に掲載された10本の論文は、二重覆面査読プロセスを通過したものであり、専門家として重要な役割を担っている第一線の研究者の貢献に特別な謝意を表するものである。本号は、先進国と発展途上国を横断する住宅研究が掲載されるという本誌の中核的な目的に沿ったものである。また、データ収集と分析に対する様々な研究方法論とアプローチも、本誌のスコープと、革新性と創造性に対する高い支持を裏付けるものである。
最初の論文は、マレーシアにおけるアフォーダブル住宅への投資を呼び込むために開発される可能性のあるファンドの構造を調査したものである。その過程で、投資ビークルとなる不動産信託ファンドの構造を提案した。その結果、ダイナミックなファンド構造を採用すべきであり、それによってファンドが将来的に進化していくことが可能になることが確認された。政策立案者や投資銀行が、アフォーダブル住宅への投資家から投資を集めるための投資ビークルを構築する際に、貴重な洞察が得られることが示された。
2つ目の論文は、ニューメキシコ州ラスクルーセスの既存一戸建て住宅の中央価格について分析したものである。まず、住宅市場における供給要因と需要要因の相互作用を説明するための理論モデルを構築した。分析で検討された変数には、一人当たり実質所得、住宅ストック、実質住宅ローン金利、実質アパート家賃、さらに米国の一戸建て住宅の実質価格の中央値が含まれる。データは1971年から2017年までの期間をカバーし、パラメータ推定は一般化最小二乗法を用いて行われた。その結果、モデルは特定のシナリオにおいてのみ信頼できることが確認された。例えば、ラスクルーセスの住宅価格の水準は、地元の所得および全米の住宅価格と相関していた。なお、この結果は部分的にしか成功していないため、この結果がラスクルーセスに特有のものであるかどうかを確認するためには、他の地理的地域における今後の調査が必要である。
第3の論文は、従来の住宅ローン制度が米国の家計金融にどの程度適しているかを検証したものである。その理由は、住宅ブーム時にはエクイティの引き出しと過度のレバレッジを助長し、それゆえ住宅バブル時にはしばしばネガティブ・エクイティに陥り、住宅ローンのデフォルトや差し押さえに関連するシナリオとなるからである。別の方法として、著者らは、住宅融資を、住宅所有者が負のエクイティを持つことを防ぐ逓減的パートナーシップとして構成できる可能性があるという仮説を立てている。手法としては、ヨハンセンのコインテグレーション検定を用い、1994年から2019年にかけての延滞率、借り換え件数、住宅価格指数の変動の間の長期的な関係を検証した。また、グレンジャー因果性検定を用いて、借換量と住宅価格指数の長期的な関係を検証した。現在の従来の住宅ローン制度の下では、過剰な借り換えの機会とエクイティの引き出しが、延滞率に影響を与え、持続不可能な住宅所有につながる主な要因であることが確認された。住宅ローンの債務不履行の引き金を避けるためには、家計金融の新しいモデルが必要であることがわかった。
第4論文は、韓国の住宅市場で提供されている「青少年チョンセ賃貸住宅プログラム」について検討したものである。この論文では、公共住宅に関する理論的価値を調査するとともに、このプログラムが地域の住宅価格に及ぼす影響についても考察している。本研究では、韓国の住宅市場に基づき、「所有」、「チョンセ」、「賃貸」の3つのヘドニック価格モデルを開発した。さらに、階層的線形モデルを用いて、個々の住宅レベルの変数と地域レベルの変数の両方を組み込んだ。その結果、若者向け賃貸住宅は、長期賃貸住宅とは対照的に、地域の価格下落に影響を及ぼさないことが示された。また、地域型借家制度に基づく政策は、既存の公的住宅政策よりもソーシャルミックスに効果的であることが確認された。さらに、需要政策や供給政策だけでなく、ミックス経路を利用する可能性も確認された。
第5論文は、米国テキサス州の住宅市場について検討したものである。この論文では、国レベルと都市統計地域レベルの両方で異なるマクロ経済要因を分析することによって、住宅の流動性と価格設定の傾向に焦点を当てている。さらに、すべての都市統計地域における季節性についても検証した。この方法は、テキサス州の都市統計地域レベルの全住宅市場の分析に基づいており、流動性と価格設定の原動力となっている要因をよりよく理解することを目的としている。流動性の指標は、住宅を売却するまでの期間と販売対リスト比率の2つである。その結果、上場価格、失業率、30年ローン金利、消費者心理、原油価格の変動が、住宅市場の流動性と売り手が価格を下げる決断に大きな影響を与えることが確認された。最も重要なことは、テキサス州の複数の住宅市場について、住宅の流動性と価格動向を調査した初めての初期研究であるということである。さらに、テキサス州の都市統計地域の住宅市場にとって石油価格が重要であることを示す証拠も得られた。
第6論文は、インドネシアのジャカルタにおける若年層の住宅所有の水準について調査したものである。この国は世界で4番目に人口が多い国であるが、新しく形成された世帯の住宅所有の機会に関して大きな課題に直面している。このようなコーホートは重要であるにもかかわらず、インドネシアのジャカルタの若年層における持ち家取得の促進要因について調査した先行研究はない。その結果、持ち家を持つようになったのは、プライドや社会的地位の表出（個人的な達成感やキャリアの達成感など）に関する要因とは対照的に、より機能的で現実的な要因（住む場所、結婚、子育てなど）が主な要因であることが確認された。住宅取得の決定的な障壁として、手の届きにくさと低所得の両方がランク付けされていることが指摘された。手頃な価格の住宅の供給を増やし、政府の介入によって住宅価格をコントロールし、さらに住宅ローンの金利を引き下げることが、この住宅取得可能性の問題に対する潜在的な解決策であると主張した。
7番目の論文は、アルジェリアのバトナに住む社会住宅居住者による、住宅の質と住宅の妥当性（RQHA）、社会住宅供給（SHP）、居住者の生活の質（RQOL）の次元を検討するモデルを提案したものである。方法は、社会住宅居住者への自記式アンケートによる定量的アプローチを用いた。データは記述統計、主成分分析（PCA）を用いた探索的因子分析（EFA）、確証的因子分析（CFA）を用いて分析した。その結果、RQHAは3つの下位構成要素、すなわち、住宅適正に対する満足度（SHA）、現在の近隣環境に対する満足度（SCN）、住宅設計に対する満足度（SHD）によって示され、指標の信頼性が確認された。さらに、SHPとRQOLの構成要素はそれぞれ7項目で説明された。その結果、RQHA、SHP、RQOLの構成要素間の相関が確認された。これらの研究成果は、社会住宅の質、適切性、提供のレベルを向上させるために、関係機関にとって有用であろう。
第8論文は、イタリアの住宅ローン市場における商品差別化の新しい指標を提案するものである。このアプローチは、二重の危機、地域の市場競争、銀行固有の特性が、イタリアにおける非従来型住宅ローンの供給にどのような影響を与えたかを検証するために用いられている。方法論は、住宅ローン市場における商品の差別化に関する新しい指標を構築するために、イタリア銀行が2006年から2013年にかけて実施したイタリアの銀行400行を対象とした調査を調査した。これには、銀行時間レベルのパネルデータを用いたプロビットモデルとOLSモデルの推定が含まれる。その結果、二重の危機の間、イタリアの家庭用住宅ローン市場における多様化プロセスは鈍化していたことが示唆された。銀行と地域市場をコントロールした結果、規模が大きくリスクの少ない銀行とスコアリング・システムを採用している銀行ほど、非従来型住宅ローンを提供する傾向が強いことがわかった。さらに、より競争の激しい市場や、他の銀行が非従来型ローンを提供している市場で営業している銀行は、供給を多様化する傾向がある。これらの結果は、地域市場の構造が重要であり、差別化された住宅ローン契約を提供する際に銀行間で非価格競争効果が存在する可能性を示唆している。
第9論文は、証券化された不動産のリターンが株式市場のリターンよりも高いレベルの予測可能性を示すという最近の証拠を動機としている。さらに、フィードバック取引がリターンの自己相関と市場のボラティリティを誘発する可能性があるとの見方もあった。研究目的は、英国、ドイツ、フランス、イタリア、スウェーデン、オーストラリア、日本、香港の8つの国際不動産市場において、フィードバック取引戦略が長期的な市場ボラティリティに与える影響を検証することである。著者らは高度な計量経済学的手法を用い、リターンの自己相関が時間と共に変化し、ポジティブまたはネガティブなフィードバック取引の影響がリターンのボラティリティの関数になる可能性があるという仮定を検証した。ポジティブ・フィードバック取引またはネガティブ・フィードバック取引モデルの平均リターン方程式にボラティリティ項を導入するために、Baillieら(1996)によって最初に提案されたオリジナルのFIGARCH(1,d,1)手法を用いた。調査結果はまちまちで、ポジティブ・フィードバック取引とネガティブ・フィードバック取引の両方の戦略が存続していることを示している。スウェーデンとイタリアの不動産市場では、リアとは対照的に正のフィードバック取引が検出された。オーストラリア、イギリス、ドイツ、フランス、香港の不動産市場では否定的なフィードバック取引が見られたのに対し、スウェーデンとイタリアの不動産市場では肯定的なフィードバック取引が検出された。例外は日本の不動産市場であったが、検証すべきフィードバック取引戦略は限られていた。
マレーシアの10番目の論文は、クアラルンプールのミレニアル世代の住宅購入プロセスに対する認識を高めるために、適切なデリバリー・メカニズムを特定することを目的としている。ミレニアル世代が住宅購入プロセスを十分に理解すれば、どのようなタイプの住宅を購入できるのか、また住宅を所有するためにどれくらいのエクイティを貯蓄する必要があるのかについて、見識が深まると論じている。量的アプローチとして質問紙調査を用い、データ分析は記述分析、中心傾向分析、クロス集計分析を行った。その結果、クアラルンプールのミレニアル世代の多くは、住宅購入のプロセス全般に対する認識が低いことが確認された。この論文には、政府がこれらの調査結果を採用し、クアラルンプールに住むミレニアル世代にとって魅力的で簡単にアクセスできるオンライン販売の仕組みを提供することへの提案も含まれている。
これら10本の論文によって、本誌が、投稿レベルの上昇と高いリジェクト率にもかかわらず、発表される研究の質の高さを維持し続けていることが確認された。著者には、投稿前に編集者と連絡を取り、論文が適切であり、出版に適した形式であることを確認することが強く奨励される。これには、投稿論文がジャーナルの著者ガイドラインに適合していることを確認することも含まれ、重要なことは、各論文が査読プロセスにかかる時間を短縮することである。投稿前にお役に立てることがあれば、編集者に直接ご連絡ください。研究論文の投稿や出版物の査読にご興味のある方は、編集者まで直接ご連絡ください（ijhma@ijhma.com）。
2Mohd Daud, M.A., Rosly, S.A. and Muhamad Sori, Z.
Mohd Daud, M.A., Rosly, S.A. and Muhamad Sori, Z. (2021), "Structuring fund for affordable housing investment in Malaysia: an exploratory research", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 260-271. https://doi.org/10.1108/IJHMA-03-2020-0024
Abstract
Purpose
The purpose of this study is to explore potential fund-raising option that can be developed to attract investment in affordable housing initiatives in Malaysia. In doing so, the study undertakes to discuss the viability of the property trust fund structure as an investment vehicle.
Design/methodology/approach
The study uses a qualitative design that involves the use of semi-structured questionnaires as a data collection strategy. A total number of ten experts were selected for the interview using critical case sampling scheme based on the purposive sampling strategy.
Findings
The study discovers that a dynamic fund structure – one that allows for the fund to evolve with changing circumstances and needs – can be adopted. This fund structure comprises a fund that can be initially established as a closed-ended fund. Then, with sufficient track record, the fund can be transformed into a public real estate investment trust, with the prospect of tapping into capital market via issuance of sukuk in the future. The fund can also adopt mezzanine structure of funding, which may reduce investors’ risks with minimal government intervention.
Research limitations/implications
The findings of this study illustrate the potential of fund-raising options from the perspective of institutional investors and regulators. Future research could explore government’s view and focus on the policy options.
Practical implications
The findings may provide valuable insight into alternative fund-raising options for affordable housing projects for policymakers and investment banks.
Social implications
The fund-raising options incorporate minimal government participation yet pose low risks to investors, creating a low-risk asset suitable for social investment.
Originality/value
This study outlines the mechanism to increase affordable housing supply in the market, by attracting institutional investors to invest in this dynamic fund structure initiative. As there are limited discussions on attracting funding for affordable housing developments, it is hoped that this paper will spark further debate and discussion among the academicians and policymakers.
要旨
目的
本研究の目的は、マレーシアにおけるアフォーダブル・ハウジングへの投資を呼び込むために開発可能な、潜在的な資金調達オプションを探ることである。そうすることで、投資手段としての不動産信託ファンド構造の実行可能性について議論する。
デザイン／方法論／アプローチ
本研究では、データ収集戦略として、半構造化質問票を用いた定性的なデザインを採用している。合計10名の専門家が、目的サンプリング戦略に基づくクリティカル・ケース・サンプリング方式を用いてインタビューの対象として選ばれた。
調査結果
本研究は、ダイナミックなファンド構造（状況やニーズの変化に応じてファンドが進化することを可能にする構造）を採用できることを発見した。このファンド構造は、当初はクローズドエンド型ファンドとして設立される。その後、十分な実績を積めば、ファンドを公募不動産投資信託に変身させ、将来的にはスクークを発行して資本市場に参入することも可能である。また、ファンドの資金調達にメザニン構造を採用することで、政府の介入を最小限に抑えながら投資家のリスクを軽減することも可能である。
研究の限界と示唆
本研究の結果は、機関投資家と規制当局の視点から、資金調達オプションの可能性を示している。今後の研究では、政府の見解を探り、政策オプションに焦点を当てることができるだろう。
実際的インプリケーション
今回の調査結果は、政策立案者や投資銀行にとって、アフォーダブル・ハウジング・プロジェクトにおける代替的な資金調達方法に関する貴重な知見を提供するものである。
社会的意義
資金調達の選択肢は、政府の参加を最小限に抑えつつも、投資家にとって低リスクであり、社会的投資に適した低リスクの資産を生み出す。
独創性／価値
本研究は、このダイナミックなファンド組成イニシアチブに投資する機関投資家を誘致することにより、市場におけるアフォーダブルハウジングの供給を増加させる仕組みについて概説している。アフォーダブルハウジング開発のための資金調達に関する議論は限られているため、本稿が学者や政策立案者の間でさらなる議論や討論を巻き起こすことが期待される。
3Fullerton, S.L., Holcomb, J.H. and Fullerton Jr, T.M.
Fullerton, S.L., Holcomb, J.H. and Fullerton Jr, T.M. (2021), "Las Cruces housing price fluctuations", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 272-282. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2020-0038
Abstract
Purpose
This paper aims to analyze the median price for existing single-family housing units in Las Cruces, New Mexico. The proposed theoretical model accounts for the interplay between supply and demand sides of a metropolitan housing market.
Design/methodology/approach
This study analyzes the median price for existing single-family housing units in Las Cruces, New Mexico. The proposed theoretical model accounts for the interplay between supply and demand sides of a metropolitan housing market. Explanatory variables used in the analysis are real per capita income, the housing stock, real mortgage rates, real apartment rents and the median real price of single-family units in the USA. Annual frequency data are collected for a 1971–2017 sample period. Parameter estimation is completed using two-stage generalized least squares. Empirical results confirm several, but not all, of the hypotheses associated with the underlying analytical model. In particular, Las Cruces housing prices are found to be reliably correlated with local income and national housing prices.
Findings
Empirical results confirm several of the hypotheses associated with the underlying analytical model. In particular, Las Cruces housing prices are found to be reliably correlated with local income and national housing prices.
Research limitations/implications
Results obtained support only a subset of the hypothetical relationships associated with the theoretical model. Additional testing for other small and/or medium sized is required to clarify whether these outcomes are unique to Las Cruces.
Practical implications
Local income fluctuations and national housing price fluctuations appear to be reliably related to housing price fluctuations for this metropolitan economy.
Originality/value
Comparatively little housing market research has been conducted for small and medium size urban economies. There is no guarantee that results obtained for large metropolitan housing markets are representative of smaller regional housing markets. The model developed has fairly moderate data requirements and may be applicable to other small and medium size economies such as Las Cruces.
要旨
目的
本稿の目的は、ニューメキシコ州ラスクルーセスにおける中古一戸建て住宅の中央価格を分析することである。提案する理論モデルは、大都市住宅市場における供給側と需要側の相互作用を説明するものである。
デザイン／方法論／アプローチ
本研究は、ニューメキシコ州ラスクルーセスにおける中古一戸建て住宅の中央価格を分析する。提案する理論モデルは、大都市住宅市場における供給側と需要側の相互作用を説明するものである。分析に用いた説明変数は、一人当たり実質所得、住宅ストック、実質住宅ローン金利、実質アパート家賃、および米国における一戸建て住宅の実質価格の中央値である。年間頻度データは1971年から2017年のサンプル期間で収集されている。パラメータ推定は2段階の一般化最小二乗法を用いている。実証結果は、基礎となる分析モデルに関連する仮説のすべてではないが、いくつかの仮説を確認するものであった。特に、ラスクルーセスの住宅価格は、地元の所得および全国の住宅価格と確実に相関していることが判明した。
所見
実証結果は，基礎となる分析モデルに関連するいくつかの仮説を確認するものであった。特に、ラスクルーセスの住宅価格は、地元の所得および全国の住宅価格と信頼できる相関があることがわかった。
研究の限界／示唆
得られた結果は、理論モデルに関連する仮説的関係の一部のみを裏付けるものであった。これらの結果がラスクルーセスに特有のものであるかどうかを明らかにするためには、他の中小規模および/または中規模を対象とした追加テストが必要である。
実践的インプリケーション
地域所得の変動と全国的な住宅価格の変動は、この大都市経済圏の住宅価格の変動と確実に関連しているようである。
独創性／価値
中小規模の都市経済を対象とした住宅市場研究は比較的少ない。大都市圏の住宅市場で得られた結果が、中小の地域住宅市場を代表しているという保証はない。開発されたモデルは、データ要件がかなり緩やかであり、ラスクルーセスのような他の中小規模の経済にも適用できる可能性がある。
4Bahlous-Boldi, M.
Bahlous-Boldi, M. (2021), "Resilient homeownership: how partnership-based finance would have prevented the 2008 US mortgage crisis", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 283-304. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2020-0045
Abstract
Purpose
The purpose of this study is to demonstrate that the conventional mortgage system is not appropriate for household finance because it encourages equity extraction and excessive leverage during housing boom and leads to negative equity during a housing bust, a situation that translates into mortgage defaults and foreclosures. Home financing could alternatively be structured as a diminishing partnership preventing the homeowner from ever having negative equity.
Design/methodology/approach
Using Johansen’s cointegration test, the authors provide evidence of a long-run relationship between the delinquency rates, volume of refinancing and the change in house price index (HPI) during the 1994–2019 period. To unravel the short run dynamics between these variables, the authors used a Granger causality test that concludes that the volume of refinancing and the change in the HPI Granger cause default rates.
Findings
The authors provide evidence that under the current conventional mortgage system, excessive refinancing opportunities and equity extraction that are the main factors determining delinquency rates leading to a non-sustainable homeownership.
Practical implications
If mortgages were such that they do not incentivize defaults and foreclosures during a housing downturn, the recovery of the housing market always leads to capital gains. Therefore, disincentivizing refinancing and equity extraction would lead to a more sustainable homeownership.
Social implications
Households would be encouraged to pursue sustainable homeownership through a partnership-based model with long-term wealth accumulation for themselves and their heirs rather than short-term home ownership through the conventional mortgage system, leading to negative equity and defaults when the housing market slumps.
Originality/value
Policymakers ought to rethink the mortgage design by promoting partnership-based finance to protect the equity a household accumulates over a lifetime and thereby enhancing stable and sustainable homeownership.
要旨
目的
本研究の目的は、従来の住宅ローン制度は、住宅ブーム時にはエクイティの引き出しと過度のレバレッジを助長し、住宅バブル時にはネガティブ・エクイティにつながり、住宅ローンのデフォルトや差し押さえにつながるため、家計のファイナンスには適切ではないことを実証することである。住宅融資は、住宅所有者が負のエクイティを持つことがないよう、逓減パートナーシップとして構成することもできる。
デザイン／手法／アプローチ
ヨハンセンの共分散検定を用いて、著者らは1994年から2019年の期間における延滞率、借り換え件数、住宅価格指数（HPI）の変化との間に長期的な関係があることを証明する。これらの変数の間の短期的なダイナミクスを解明するために、著者らはグレンジャー因果性検定を使用し、借り換えの量とHPIの変化がグレンジャー的にデフォルト率を引き起こすと結論づけた。
調査結果
著者らは、現在の従来型住宅ローン制度の下では、過剰な借り換えの機会とエクイティの引き出しが、持続可能でない住宅所有につながる延滞率を決定する主な要因であるという証拠を示している。
実践的意味合い
住宅ローンが住宅不況時にデフォルトや差し押さえを誘発しないようなものであれば、住宅市場の回復は常にキャピタルゲインにつながる。したがって、借り換えやエクイティの引き出しを抑制することは、より持続可能な住宅所有につながるだろう。
社会的意義
従来の住宅ローン制度による短期的な住宅所有ではなく、自分自身とその相続人のための長期的な富の蓄積を伴うパートナーシップに基づくモデルを通じて、持続可能な住宅所有権を追求することが奨励される。
独自性／価値
政策立案者は、パートナーシップに基づく金融を促進することによって、世帯が生涯にわたって蓄積するエクイティを保護し、それによって安定的かつ持続可能な住宅所有権を強化することによって、住宅ローンの設計を再考すべきである。
5Yun, S.
Yun, S. (2021), "Neighborhood effects of housing program using Jeonse in Korea", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 305-316. https://doi.org/10.1108/IJHMA-03-2020-0025
Abstract
Purpose
This study aims to introduce the Youth Jeonse Rental Housing Program using the unique characteristics of the Korean housing market to explain its theoretical value in the current theoretical landscape of public housing and to identify the effect of the program on the regional housing price.
Design/methodology/approach
This study uses three hedonic price models on the basis of Korea’s housing market, namely, own, jeonse and rent models. Moreover, it uses the hierarchical linear model to include both house- and region-level variables.
Findings
Analysis shows that youth rental housing has no effect on falling prices in the region unlike long-term rental housing. Thus, the policies using regional tenure system are more effective in the social mix than existing public housing policies.
Originality/value
This study introduces the program using Korea’s unique tenure system called jeonse, arguing its advantages for the supplier, recipients and regional neighborhoods. Suppliers can easily provide affordable housing at a low economic and administrative cost, whereas recipients can easily mix socially, have broad housing choices and a fighting chance for a stable life. Additionally, this policy has a low negative impact on the region. Furthermore, this study theoretically presents the potential for mixed paths other than demand or supply policies. It introduces and analyzes special policy objectives for youth housing problems.
要旨
目的
本研究の目的は、韓国の住宅市場の特殊性を利用した青少年チョンセ賃貸住宅制度を紹介し、現在の公営住宅に関する理論的状況におけるその理論的価値を説明するとともに、地域住宅価格に対する同制度の効果を明らかにすることである。
デザイン／方法論／アプローチ
本研究では、韓国の住宅市場を基礎として、所有モデル、チョンセモデル、賃貸モデルの3つのヘドニック価格モデルを用いる。さらに、住宅レベルと地域レベルの変数を含めるために階層線形モデルを用いている。
分析結果
分析の結果、若者向け賃貸住宅は、長期賃貸住宅とは異なり、地域の価格下落に影響を与えないことが示された。従って、既存の公的住宅政策よりも、地域別入居制度を利用した政策の方が、社会的ミックスに効果的である。
独創性・価値
本研究は、チョンセと呼ばれる韓国独自の借家制度を利用したプログラムを紹介し、供給者、受給者、地域近隣にとっての利点を論じている。供給者は経済的・管理的コストを抑えて手頃な価格の住宅を容易に提供することができ、一方、受給者は社会的に混ざりやすく、幅広い住宅を選択でき、安定した生活を送るための戦いの機会を得ることができる。さらに、この政策は地域に与えるマイナスの影響も少ない。さらに本研究では、需要政策や供給政策以外のミックスパスの可能性を理論的に提示している。若者の住宅問題に対する特別な政策目標を紹介し、分析している。
6Hattapoglu, M. and Hoxha, I.
Hattapoglu, M. and Hoxha, I. (2021), "Hot and cold seasons in Texas housing markets", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 317-332. https://doi.org/10.1108/IJHMA-02-2020-0017
Abstract
Purpose
This paper aims to use statistical analyses to understand the trends on housing liquidity and pricing by accounting for macroeconomic factors that vary at national level and at metropolitan statistical area level for all metropolitan statistical areas in Texas. In addition, the authors test for seasonality in all the metropolitan statistical areas in Texas.
Design/methodology/approach
Using publicly available data from Zillow a listing website, the authors conduct an analysis of all housing markets at metropolitan statistical area level in Texas to understand the factors that drive the liquidity and pricing. The authors use two measures for liquidity, namely, time to sell the house and sales to list ratio. The authors also try to understand the decision to lower the price of the listed houses. In addition, the authors conduct a test for seasonality within the year in these housing markets.
Findings
The analyses conclude that there is a significant impact of listing prices, unemployment rates, 30-year mortgage rates, consumer sentiment and oil price changes on the liquidity of the housing markets and decisions of sellers to adjust the prices down. In addition, the authors provide evidence of the existence of seasonality in most metropolitan statistical areas in Texas both for pricing and volume of transactions.
Originality/value
This is the first study to look at housing liquidity and pricing trends for about 25 markets in Texas. In addition, the authors provide evidence of the importance of oil prices for the housing markets in Texas metropolitan statistical areas.
要旨
目的
本稿は、テキサス州内のすべての都市統計地域について、全国レベルおよび都市統計地域レベルで異なるマクロ経済要因を考慮した統計分析を用いて、住宅の流動性と価格設定の傾向を理解することを目的としている。さらに、テキサス州のすべての都市統計地域について、季節性を検証している。
デザイン／手法／アプローチ
物件情報サイト Zillow の一般に入手可能なデータを用いて、著者らはテキサス州の全住宅市場 を都市統計地域レベルで分析し、流動性と価格設定の要因を理解する。流動性については、住宅を売却するまでの期間と売り出し比率という 2 つの尺度を用いている。著者らはまた、掲載された住宅の価格を引き下げる決断を理解しようと試みている。さらに、これらの住宅市場における年内の季節性のテストも行っている。
分析結果
分析の結果、住宅市場の流動性と売り手の価格引き下げの決定には、上場価格、失業率、30年ローン金利、消費者心理、原油価格の変動が大きく影響していることが結論づけられた。さらに著者らは、テキサス州のほとんどの都市統計地域において、価格設定と取引量の両方に季節性が存在するという証拠を示している。
独自性／価値
テキサス州の約25の市場について、住宅の流動性と価格動向を調べた初めての研究である。さらに著者らは、テキサス州の都市統計地域の住宅市場にとって石油価格が重要であるという証拠を示している。
7Abidoye, R.B., Puspitasari, G., Sunindijo, R. and Adabre, M.
Abidoye, R.B., Puspitasari, G., Sunindijo, R. and Adabre, M. (2021), "Young adults and homeownership in Jakarta, Indonesia", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 333-350. https://doi.org/10.1108/IJHMA-03-2020-0030
Abstract
Purpose
Homeownership, especially for young adults, is a significant challenge in nearly every country and Indonesia, the fourth most populous country in the world, is not exempted. Its capital city, Jakarta, has the lowest homeownership rate when compared with other cities and if this challenge remains unresolved, it could lead to more social and economic issues in the country. Hence, this study aims to investigate the homeownership of young adults in Jakarta, focussing on young adults’ opinions, perceptions and experiences regarding homeownership opportunities.
Design/methodology/approach
A questionnaire survey was conducted to collect data from young adults in the study area. The collected data were analysed using the statistical package for the social sciences 24.0 software. Descriptive analysis, Cronbach’s alpha test, Pearson’s correlation test and mean score ranking were adopted to analyse the collected data.
Findings
The result shows that homeownership is driven by factors that are more functional and realistic (in terms of a place to live, marriage and parenthood) rather than those related to pride or social status representation (as a personal or career accomplishment). Unaffordability and insufficient income were ranked as crucial barriers to homeownership. Increasing the supply of affordable housing, controlling housing prices through government’s intervention and reducing mortgage interests are potential solutions to address this issue.
Practical implications
The result of this research would be useful to young adults who are the participants of this study, property developers, lending institutions and the government concerning homeownership policy formulation, loan provision, affordable housing supply, etc.
Originality/value
Specific studies that focussed on the young adults’ homeownership in Jakarta, Indonesia is limited, therefore, this research provides an insight into the issue of young adults’ homeownership in the country. Also, the findings could be applicable in other developing countries that have similar characteristics to Indonesia.
要旨
目的
持ち家、特に若年層の持ち家取得は、ほぼすべての国において重要な課題であり、世界で4番目に人口の多い国であるインドネシアも例外ではない。首都ジャカルタの住宅所有率は他の都市と比較して最も低く、この課題が解決されないままであれば、同国の社会的・経済的問題がさらに深刻化する可能性がある。そこで本研究では、ジャカルタの若年層の持ち家率について調査することを目的とし、持ち家の機会に関する若年層の意見、認識、経験に焦点を当てる。
デザイン／方法論／アプローチ
調査地域の若年成人からデータを収集するために質問紙調査を実施した。収集したデータは、社会科学統計パッケージ24.0を用いて分析した。収集したデータの分析には、記述分析、クロンバックのアルファ検定、ピアソンの相関検定、平均得点ランキングを採用した。
調査結果
その結果、持ち家を持つことは、（個人的な、あるいはキャリア上の達成としての）誇りや社会的地位の表現に関連した要因よりも、より機能的で現実的な要因（住む場所、結婚、子育てという観点から）によって推進されていることが示された。住宅取得の決定的な障壁として、手の届きにくさと収入不足がランク付けされた。手頃な価格の住宅の供給を増やし、政府の介入によって住宅価格をコントロールし、住宅ローンの利息を減らすことが、この問題に対処するための潜在的な解決策である。
実践的インプリケーション
本研究の結果は、本研究の参加者である若年成人、不動産開発業者、融資機関、政府にとって、住宅取得政策の立案、融資の提供、手頃な価格の住宅供給等に関して有益であろう。
独創性／価値
インドネシアのジャカルタにおける若年層の住宅所有に焦点を当てた研究は限られているため、本研究は同国における若年層の住宅所有の問題についての洞察を提供するものである。また、この研究結果は、インドネシアと似た特徴を持つ他の発展途上国にも適用できる可能性がある。
8Djafri, R. and Mohamed Osman, M.
Djafri, R. and Mohamed Osman, M. (2021), "Measuring social housing dimensions: a case study of urban areas in Algeria", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 351-370. https://doi.org/10.1108/IJHMA-03-2020-0028
Abstract
Purpose
The purpose of this study is to develop a measurement model and measure the dimensions of Residential Quality and Housing Adequacy (RQHA), Social Housing Provision (SHP) and Residents’ Quality of Life (RQOL) by social housing residents in Batna city, Algeria.
Design/methodology/approach
This study used a quantitative approach through the distribution of a self-administered questionnaire. A total of 373 useable questionnaires were collected from social housing residents in Batna city and used for the analysis. The data were analysed using descriptive statistics, exploratory factor analysis with principal component analysis through SPSS and confirmatory factor analysis using AMOS.
Findings
The measurement model revealed good fit of indices indicating that RQHA is presented by three sub-constructs, namely satisfaction with housing adequacy, satisfaction with current neighbourhood and satisfaction with housing design. In addition, the constructs of SHP and RQOL were measured by seven items each. The measurement model provides empirical evidence of the correlation between RQHA, SHP and RQOL constructs.
Practical implications
The findings of this study contribute significantly to government, housing stakeholders, architects, project managers and urban planners in the context of social housing policymakers, design, planning and construction. The finding would be helpful to ameliorate housing quality, adequacy, provision and RQOL in terms of social housing scheme.
Originality/value
This study identifies the correlation between constructs (RQHA, SHP and RQOL) and their dimensions in the context of social housing in Batna city by validating a measurement model using CFA.
要旨
目的
本研究の目的は、アルジェリアのバトナ市にある社会住宅居住者による「居住の質と住宅の妥当性（RQHA）」、「社会的住宅供給（SHP）」、「居住者の生活の質（RQOL）」の測定モデルを開発し、その次元を測定することである。
デザイン／方法論／アプローチ
本研究では、自記式質問票の配布による定量的アプローチを用いた。バトナ市の社会住宅居住者から合計373通の使用可能な質問票を回収し、分析に使用した。データは記述統計、SPSSを用いた主成分分析による探索的因子分析、AMOSを用いた確認的因子分析を用いて分析した。
調査結果
測定モデルの結果、RQHAは3つの下位構成要素、すなわち住宅の適切さに対する満足度、現在の近隣に対する満足度、住宅設計に対する満足度によって示されることが示され、指標の適合性は良好であった。さらに、SHPとRQOLの構成要素はそれぞれ7項目で測定された。この測定モデルは、RQHA、SHP、RQOLの各構成要素間の相関を実証的に示すものである。
実践的インプリケーション
本研究で得られた知見は、政府、住宅関係者、建築家、プロジェクト・マネージャー、都市プランナーにとって、社会住宅の政策立案、設計、計画、建設に大きく貢献するものである。この知見は、社会住宅計画における住宅の質、妥当性、供給、RQOLの改善に役立つであろう。
独創性／価値
本研究は、CFAを用いて測定モデルを検証することにより、バトナ市の社会的住宅の文脈における構成要素（RQHA、SHP、RQOL）とその次元間の相関を明らかにした。
9Del Prete, S., Demma, C. and Rossi, P.
Del Prete, S., Demma, C. and Rossi, P. (2021), "The supply side of product differentiation in the Italian mortgage market", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 371-393. https://doi.org/10.1108/IJHMA-02-2020-0015
Abstract
Purpose
This paper aims to propose a new indicator of product differentiation in the mortgage market and use it to examine how the double crisis, local market competition and bank-specific characteristics have influenced the supply of non-conventional mortgages in Italy.
Design/methodology/approach
This paper uses a special Bank of Italy’s survey on 400 Italian banks over the period 2006–2013, to compute a new indicator for product differentiation in the mortgage market. This paper considers mortgage with non-conventional characteristics: loan-to-value ratio greater than 80%; duration longer than 30 years or with a flexible maturity. This paper estimates probit and ordinary least squares (OLS) models using panel data at bank-time level.
Findings
The findings suggest that during the double crisis that hit the Italian economy between 2008 and 2013, the diversification process in the Italian household mortgage market slowed down. Controlling for banks’ and local markets’ this study finds that larger, less risky banks and those that have adopted scoring systems are more likely to offer non-conventional mortgages; moreover, banks operating in more competitive markets and in markets where other banks offer non-conventional loans tend to diversify their supply more. Most of these indications are confirmed by analyzing the quantities actually granted. These results suggest that the structure of the local markets does matter, and that there could be a non-price competition effect among banks in providing differentiated mortgage contracts.
Originality/value
The indicator, computed using data at bank level drawn from a special Bank of Italy’s survey, goes beyond the standard approach on product differentiation followed in the empirical literature, mainly base on the dichotomy between fixed and variable lending rates. Furthermore, to best of the authors’ knowledge, so far there is no empirical evidence on the supply-side factors that influenced the diversification of mortgages’ contractual terms during the crisis; particularly, there is no evidence on the role of local market competition and bank-specific features. This paper contributes to fill this gap in the literature.
要旨
目的
本稿の目的は、住宅ローン市場における商品差別化の新たな指標を提案し、それを用いて、二重の危機、地域市場競争、銀行固有の特性が、イタリアにおける非従来型住宅ローンの供給にどのような影響を与えたかを検証することである。
デザイン／方法論／アプローチ
本稿では、2006年から2013年にかけてイタリアの銀行400行を対象としたイタリア中銀の特別調査を用いて、住宅ローン市場における商品の差別化に関する新たな指標を算出する。本稿では、ローン・バリュー比率が80％を超える、期間が30年を超える、または満期がフレキシブルである、といった非従来型の特徴を持つ住宅ローンを検討する。本稿では、銀行時間レベルのパネル・データを用いて、プロビット・モデルおよび通常の最小二乗法（OLS）モデルを推計する。
調査結果
調査結果は、2008年から2013年にかけてイタリア経済を襲った二重の危機の間、イタリアの家庭用住宅ローン市場における多様化プロセスが鈍化したことを示唆している。銀行と地域市場をコントロールすることで、本研究は、規模が大きくリスクの低い銀行とスコアリング・システムを採用している銀行が、非従来型住宅ローンを提供する傾向が高いこと、さらに、より競争の激しい市場と他の銀行が非従来型ローンを提供している市場で営業している銀行は、供給をより多様化する傾向があることを発見した。これらの兆候のほとんどは、実際に融資された量を分析することによって確認される。これらの結果は、地域市場の構造が重要であり、差別化された住宅ローン契約を提供する際に銀行間で非価格競争効果があり得ることを示唆している。
オリジナリティ／価値
本指標は、イタリア中銀の特別調査から抽出した銀行レベルのデータを用いて算出したものであり、主に固定金利と変動金利の二項対立に基づく、実証的文献で踏襲されている商品差別化に関する標準的なアプローチを超えるものである。さらに、筆者らの知る限りでは、危機時における住宅ローンの契約条件の多様化に影響を与えた供給サイドの要因に関する実証的証拠は今のところない。本稿は、この文献のギャップを埋めることに貢献するものである。
10Balomenou, C., Babalos, V., Vortelinos, D. and Koulakiotis, A.
Balomenou, C., Babalos, V., Vortelinos, D. and Koulakiotis, A. (2021), "Feedback trading strategies in international real estate markets", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 394-409. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2020-0041
Abstract
Purpose
Motivated by recent evidence that securitized real estate returns exhibit higher levels of predictability than stock market returns and that feedback trading (FT) can induce returns autocorrelation and market volatility, the purpose of this study is to examine the impact of FT strategies on long-term market volatility of eight international real estate markets (UK, Germany, France, Italy, Sweden, Australia, Japan and Hong Kong).
Design/methodology/approach
Assuming that the return autocorrelation may vary over time and the impact of positive feedback trading (PFT) or negative feedback trading (NFT) could be a function of return volatility, the authors use a combination of a FT model and a fractionally integrated Generalized AutoRegressive Conditional Heteroskedasticity (GARCH) model.
Findings
The results are mixed, revealing that both PFT and NFT strategies persist. Specifically, the authors detect PFT in the real estate markets of France, Hong Kong and Italy as opposed to the real estate markets of Australia, Germany, Japan and Sweden where NFT was present. A noteworthy exception is the UK real estate market, with important and rational FT strategies to sustain. With respect to the long-term volatility persistence, this seems to capture the mean reversion of real estate returns in the UK and Hong Kong markets. In general, the results are not consistent with those reported in previous studies because NFT dominates PFT in the majority of real estate markets under consideration.
Originality/value
The main contribution of this study is the investigation of the link between short-term PFT or NFT and long-term volatility in eight international real estate markets, symmetrically. Particular attention has been given to the link between short-term FT and long-term volatility, by means of a fractionally integrated GARCH approach, a symmetric one. Moreover, investigating the relationship between returns’ volatility and investors’ strategies based on FT entails significant implications because real estate assets offer a good alternative investment for many investors and speculators.
要旨
目的
本研究の目的は、証券化不動産のリターンが株式市場のリターンよりも高い予測可能性を示し、フィードバック取引（FT）がリターンの自己相関と市場ボラティリティを誘発する可能性があるという最近の証拠に動機づけられ、FT戦略が8つの国際不動産市場（英国、ドイツ、フランス、イタリア、スウェーデン、オーストラリア、日本、香港）の長期的な市場ボラティリティに与える影響を検証することである。
デザイン／方法論／アプローチ
リターンの自己相関は時間と共に変化し、ポジティブ・フィードバック取引（PFT）またはネガティブ・フィードバック取引（NFT）の影響はリターンのボラティリティの関数である可能性があると仮定し、著者らはFTモデルと分数積分された一般化自己回帰条件付き異次元分散（GARCH）モデルを組み合わせて使用する。
調査結果
結果はさまざまで、PFTとNFTの両方の戦略が存在することが明らかになった。特に、フランス、香港、イタリアの不動産市場ではPFTが検出されたのに対し、オーストラリア、ドイツ、日本、スウェーデンの不動産市場ではNFTが検出された。注目すべき例外は英国の不動産市場で、重要かつ合理的なFT戦略が維持されている。長期的なボラティリティの持続性に関しては、英国と香港市場の不動産リターンの平均回帰を捉えているようである。一般的に、検討対象とした不動産市場の大部分においてNFTがPFTを圧倒しているため、結果は先行研究で報告されたものとは一致しない。
独創性／価値
本研究の主な貢献は、8つの国際不動産市場において、短期PFTまたはNFTと長期ボラティリティとの関連を対称的に調査したことである。特に、短期FTと長期ボラティリティの関連性に注目し、分数積分GARCHアプローチ（対称的なアプローチ）を用いた。さらに、不動産資産は多くの投資家や投機家にとって優れた代替投資であるため、リターンのボラティリティとFTに基づく投資家の戦略との関係を調査することは重要な意味を持つ。
11Zyed, Z.A.S., Low, C.S. and Tedong, P.A.
Zyed, Z.A.S., Low, C.S. and Tedong, P.A. (2021), "Delivery mechanism on homeownership education among millennials in Kuala Lumpur", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 2, pp. 410-423. https://doi.org/10.1108/IJHMA-02-2020-0009
Abstract
Purpose
Millennials are considered the best group to intervene in terms of homeownership education as they are of working age and can earn monthly income. However, there is a concern about the affordability of millennials to purchase a house that will influence their decision in terms of purchasing a house. Further understanding of the home-buying process allows millennials to avoid dishonest and irresponsible sellers, as purchasing a house involves a large sum of money. The purpose of this study is to suggest a suitable delivery mechanism to increase awareness of the home-buying process among millennials in Kuala Lumpur.
Design/methodology/approach
This study adopts a quantitative method to analyse sets of questionnaire survey that were distributed at purposive random sampling in Kuala Lumpur. This study approached respondents with pre-set criteria, which include the respondents to be between 18 and 38 years old, interested to purchase a house and to have at least an initiatory understanding of the home-buying process.
Findings
The findings suggested that there is considerably low awareness of the home-buying process among millennials. However, it is important to note that among the home-buying process, millennials are most aware in the preliminary phase, which is information gathering. Based on these findings, the best delivery mechanism to increase awareness is through online games and training courses, followed by home counselling at a local housing agency.
Practical implications
This study contributes to government agencies and policymakers to interact with society, as education is one of the best methods. It will further enhance their efforts to ensure that the society is well equipped with useful knowledge to avoid the rueful decision of purchasing their first house.
Originality/value
This paper highlights homeownership education by tackling the issue of extensive knowledge of the home-buying process. This is crucial to the foundation of homeownership education, as it reflects the efforts of government agencies and policymakers to ensure homebuyers’ rights are protected in the housing market. This paper will benefit not only policymakers and decision-makers but also first time homebuyers.
要旨
目的
ミレニアル世代は現役世代であり、毎月収入を得ることができるため、住宅取得教育の面で介入するのに最適なグループであると考えられている。しかし、ミレニアル世代が住宅を購入する際の経済的余裕については懸念があり、住宅購入の意思決定に影響を与える。住宅購入のプロセスをさらに理解することで、ミレニアル世代は、住宅購入には多額の資金が必要となるため、不誠実で無責任な売主を避けることができる。本研究の目的は、クアラルンプールのミレニアル世代の住宅購入プロセスに対する認識を高めるための適切な提供メカニズムを提案することである。
デザイン／方法論／アプローチ
本研究では、クアラルンプールで無作為抽出により配布された質問票調査のセットを分析する定量的方法を採用する。回答者は18歳から38歳で、住宅購入に関心があり、住宅購入プロセスについて少なくとも初歩的な理解を持っている。
調査結果
調査結果からは、ミレニアル世代の住宅購入プロセスに対する認識はかなり低いことが示唆された。しかし、ミレニアル世代は住宅購入プロセスのうち、情報収集という前段階において最も意識していることが重要である。これらの結果から、ミレニアル世代に認知度を向上させるには、オンラインゲームやトレーニングコース、そして地元の住宅会社での住宅カウンセリングが最適であると考えられる。
実践的インプリケーション
本研究は、教育が最良の方法のひとつであることから、政府機関や政策立案者が社会と交流することに貢献する。この研究は、社会が初めて家を購入する際に後悔するような決断をしないよう、有益な知識を十分に備えていることを保証するための努力をさらに強化するものである。
独創性／価値
本稿は、住宅購入プロセスに関する幅広い知識の問題に取り組むことで、住宅取得教育にスポットを当てている。これは、住宅購入者の権利が住宅市場において確実に守られるようにするための政府機関や政策立案者の努力を反映したものであり、持ち家教育の基盤にとって極めて重要である。本稿は、政策立案者や意思決定者だけでなく、初めて住宅を購入する人にとっても有益である。
