1Zhenguo Lin, Yingchun Liu, Jia Xie

This paper studies how banking deregulation affects homeownership. Exploiting the U.S. intra-state and inter-state banking deregulations from 1980s to early 1990s, we find that an exogenous expansion of bank branches increases renters likelihood of becoming homeowners as much as 8.7 percentage points. In addition, the impact is larger on households with low income and high debt-to-income ratios. Our estimated impacts are larger than those estimated from state-level data, suggesting that the heterogeneous effects among households are important towards home ownership. Our findings are robust to potential sample selection bias and functional misspecifications.

この論文では、銀行の規制緩和が住宅所有にどのような影響を与えるかを研究しています。1980年代から1990年代初頭にかけての米国の州内および州間の銀行の規制緩和を調査した結果、銀行支店の外生的拡大により、賃借人が住宅を所有する可能性が8.7パーセントポイントも高まることがわかりました。さらに、低所得および高債務対所得比率の世帯への影響は大きくなります。推定された影響は州レベルのデータから推定されたものよりも大きく、世帯間の異質な影響が住宅所有に重要であることを示しています。私たちの調査結果は、潜在的なサンプル選択バイアスや機能の誤指定に対して堅牢です。

Housing rent rigidity under downward pressure: Unit-level longitudinal evidence from Tokyo

2Masatomo Suzuki, Yasushi Asami, Chihiro Shimizu

This paper documents housing rent rigidity under downward pressure, using the monthly household/room-level movement of housing rents through tenancies and vacancies in Tokyo during the period 2000Q1–2017Q2. The consistent overall rent rigidity exists because of the small extensive margin (limited adjustment opportunity) and small intensive margin (rare adjustment in the contract renewal stage). We observe rent rigidity leading to a “tenure surcharge,” that is, sitting tenants pay higher rents than the market rent level because the alternative—high moving costs for tenants—is less attractive. The downward rent rigidity obviously cannot rationalize the conventional explanation of upward rent rigidity in an inflationary context, such as depreciation and/or tenure discount. We show, however, that landlords care about retaining good long-term tenants by offering a small discount during the tenancy, along with a small degree of time/state-dependent adjustments.

本稿では、2000年第1四半期から2017年第2四半期までの東京の賃貸と空室を通じた月ごとの世帯/部屋レベルの家賃変動を用いて、下方圧力下における家賃硬直性について論じる。家賃全般が一貫して硬直的であるのは、拡張マージンが小さい（調整機会が限られている）ことと、集約マージンが小さい（契約更新段階での調整がまれである）ことが原因である。家賃硬直性は「入居期間割増金」につながることが観察される。つまり、入居者は代替案（入居者にとって高い引っ越し費用）が魅力的ではないため、市場家賃水準よりも高い家賃を支払う。家賃の下方硬直性は、減価償却や入居期間割引など、インフレ状況における家賃の上方硬直性の従来の説明を合理化することはできないことは明らかである。しかし、家主は、賃貸期間中に小幅な割引を提供し、時間や状態に応じた小幅な調整を行うことで、優良な長期入居者を維持することに配慮していることを示す。

Is the behavior of sellers with expected gains and losses relevant to cycles in house prices?

3Tingyu Zhou, John M Clapp, Ran Lu-Andrews

We examine anchoring to the price paid at purchase during an important cycle in Connecticut, 2000–2017 which is similar to cycles in many other states. Our repeat sales model, which mitigates endogeneity and unobserved heterogeneity, provides robust estimates of negotiated price premiums (discounts) of sellers with expected losses (expected gains). Our model bridges from individual to aggregate price responses, and it supports new stylized facts about housing market cycles. Results suggest that anchoring was associated with reductions in observed changes in house prices during the boom (2004–2006) as sellers with gains dominate with their price discounts, and with reduced price declines during the bust (2007–2012) when the behavior of those with losses becomes important. Additional results making minimal model assumptions suggest that loss behavior is statistically significant and important at turning points, i.e., during the transition from a boom to a bust and vice versa. Double mean differences suggest that those with losses used the mild recovery as an opportunity to realize losses at reduced premiums after long delays.

我々は、2000年から2017年までのコネチカット州の重要なサイクルにおける購入価格へのアンカーリングを調べた。このサイクルは他の多くの州のサイクルと似ている。内生性と観察されない異質性を軽減する我々のリピート販売モデルは、予想損失（予想利益）を持つ売り手の交渉済み価格プレミアム（値引き）の堅牢な推定値を提供する。我々のモデルは、個々の価格反応から集計価格反応へと橋渡しし、住宅市場サイクルに関する新しい様式化された事実を裏付ける。結果は、アンカーリングが、利益のある売り手が値引きで優勢だった好況期（2004年～2006年）の住宅価格の観測された変化の減少と関連していること、また、損失のある売り手の行動が重要になる不況期（2007年～2012年）の価格下落の減少と関連していることを示唆している。最小限のモデル仮定に基づく追加の結果は、損失行動が、転換点、すなわち好況から不況への移行中およびその逆のときに統計的に有意かつ重要であることを示唆している。二重平均の差は、損失を被った人々が、長い遅延の後に保険料を減額して損失を補う機会として、緩やかな回復を利用したことを示唆している。

Housing price appreciation and economic integration in a transition economy: Evidence from Kazakhstan

4Galina An, Charles Becker, Enoch Cheng

This paper explores patterns of real estate price movements in an emerging upper-middle income economy, Kazakhstan. The country experienced an explosive, 11-fold increase in real housing prices in urban areas between 2000 and 2007, followed by a sharp decline and stabilization. This paper traces the movements across different regions, types of housing, unit size categories, and neighborhood types. We find that prices moved together closely, implying a linked, if not unified housing market, along with wealth effects that were felt broadly throughout the urban economy.

この論文では、新興の上位中所得国であるカザフスタンにおける不動産価格の変動パターンについて考察します。この国では、2000年から2007年にかけて都市部の住宅価格が11倍にまで急上昇し、その後急激に下落して安定しました。この論文では、さまざまな地域、住宅の種類、ユニットサイズカテゴリ、および近隣地域の種類における価格の変動を追跡します。価格が密接に連動して変動していることがわかり、住宅市場は統一されていないとしても連動していることが示唆されます。また、都市経済全体に広く感じられる富の効果も明らかになりました。

The illusion of a hedonic price function: Nonparametric interpretable segmentation for hedonic inference

5Hayato Nishi, Yasushi Asami, Chihiro Shimizu

In housing markets, one bundle of characteristics is regarded as corresponding to a single price via a hedonic function. However, under the conditions of market mixture, the correspondence can be multi-valued and the existence of a single function is an illusion. The market segmentation approach decomposes a complex correspondence into simple functions. In this paper, we propose an automatic segmentation method that satisfies the submarket’s equilibrium and substitutability conditions. Our empirical results show that our method provides a reasonable segmentation.

住宅市場では、1つの特性の束がヘドニック関数を介して単一の価格に対応するとみなされます。しかし、市場混合の条件下では、対応は多値になる可能性があり、単一の関数の存在は幻想です。市場セグメンテーションアプローチは、複雑な対応を単純な関数に分解します。この論文では、サブマーケットの均衡条件と代替条件を満たす自動セグメンテーション方法を提案します。実験結果は、この方法が合理的なセグメンテーションを提供することを示しています。

Unexpected housing wealth appreciation and stock market participation

6Dongmin Kong, Yawen Cheng, Shasha Liu

This study examines the causal effects of housing wealth appreciation on the stock market participation of households in China. Households that purchase a house with an area less than or equal to 90 m2 faced a significantly lower down payment following the unexpected announcements of a series of policies beginning in 2006, thus creating discontinuity in house size and a housing price jump around the cutoff point. Using the policy shock to implement a regression discontinuity design, we find the following: (1) Unexpected housing wealth appreciation substantially promotes households’ stock market participation. (2) The housing wealth effect relaxes households’ liquidity constraints and thus encourages them to invest in stocks. (3) The housing wealth effect is pronounced among younger individuals and employees of state-owned enterprises. Our findings support the positive housing wealth effect on stock market participation and provide clear policy implications for regulators.

本研究では、中国の家計の株式市場参加に対する住宅資産価値上昇の因果効果を検証する。2006年以降、一連の政策が突然発表された結果、90平方メートル以下の住宅を購入する家計の頭金は大幅に減少し、住宅サイズの不連続性とカットオフポイント付近での住宅価格の急騰が生じた。政策ショックを用いて回帰不連続設計を実施したところ、次のことが分かった。(1)住宅資産価値の予想外の上昇は、家計の株式市場参加を大幅に促進する。(2)住宅資産効果は家計の流動性制約を緩和し、株式投資を促す。(3)住宅資産効果は、若年層と国有企業の従業員の間で顕著である。本研究結果は、住宅資産が株式市場参加に与えるプラスの効果を裏付けており、規制当局に明確な政策的含意を提供している。

Price regulation, inflation, and nominal rigidity in housing rents

7Conor O’Toole, Maria Martinez-Cillero, Achim Ahrens

In this paper, we explore the impact of a 4 per cent inflation control on price changes for rental contracts in Ireland. Testing across the price distribution, we explore the cap’s impact on the share of the market experiencing: 1) a price decline; 2) unchanged rents (nominal rigidity); 3) a positive growth rate below the cap; 4) the maximum allowable growth (4%); and 5) growth above the cap. Our identification strategy uses a contiguous border difference-in-difference approach on a novel property-level tenancy panel. We find the overall rent growth rate fell by 1–2 percentage points following the regulations. However, we find different impacts across the distribution: not all high growth rates converged to the cap as the distribution generally shifted to the left and nominal rigidity rose. Furthermore, we find some inflationary pressures on rents that previously were unchanged as landlords priced up to the cap. Heterogeneous effects by company or household landlord are evident.

本稿では、アイルランドの賃貸契約における価格変動に対する4 %のインフレ抑制の影響について検討する。価格分布全体でテストすることで、1)価格の下落、2)賃料不変(名目硬直性)、3)上限を下回るプラス成長率、4)最大許容成長率 (4%)、および 5)上限を上回る成長を経験する市場シェアに対する上限の影響について検討する。私たちの識別戦略では、新しい物件レベルの賃貸パネルで連続境界差分アプローチを使用している。規制後、全体的な賃料成長率は1～2パーセントポイント低下したことがわかった。ただし、分布全体で異なる影響がわかった。分布は一般に左にシフトし、名目硬直性が上昇したため、すべての高い成長率が上限に収束したわけではない。さらに、家主が上限まで賃料を値上げしたため、以前は不変だった賃料にインフレ圧力がかかっていることがわかった。企業家主または世帯家主による不均一な影響は明らかである。

Quantifying Return Spillovers in Global Real Estate Markets

8Abraham Agyemang, Iftekhar Chowdhury, Faruk Balli

This study quantifies return spillovers among global real estate markets and provides new evidence on the determinants of such spillovers. We utilize a sample of 18 real estate markets covering four decades and find that the U.K. and the U.S. are the largest transmitters. In contrast, France, followed by Italy, Finland, and Ireland, are the heaviest recipients of return shocks. We notice a sharp spike and upward trend in spillovers after GFC, followed by the European sovereign debt crisis and the recent Brexit episodes. Importantly, we report that bilateral trade linkages foster pair-wise return spillovers. Our findings suggest that positive economic sentiments and bullish periods in other asset classes ease return spillovers. The presence of dynamics in return spillovers during stable and stress periods is insightful in return predictability and devising effective investment strategies. Our overall results are robust to several sensitivity checks.

本研究では、世界の不動産市場間のリターンの波及効果を定量化し、その波及効果の決定要因に関する新たな証拠を提示する。40年間にわたる18の不動産市場のサンプルを利用し、英国と米国が最大の伝播国であることを発見した。対照的に、リターンショックの最も大きな影響を被ったのはフランスで、これに続いてイタリア、フィンランド、アイルランドとなっている。世界金融危機、それに続く欧州債務危機、そして最近のBrexit事件の後、波及効果が急激に上昇し、増加傾向にあることがわかった。重要な点として、二国間貿易関係がペアワイズリターンの波及効果を促進すると報告している。本研究の調査結果は、他の資産クラスにおける好調な経済センチメントと強気相場がリターンの波及効果を緩和することを示唆している。安定期とストレス期におけるリターンの波及効果のダイナミクスの存在は、リターンの予測可能性と効果的な投資戦略の立案において有益である。本研究の全体的な結果は、いくつかの感度チェックに対して堅牢である。

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2021Journal of Housing Economics52