2020Journal of Housing Economics50.
2020Journal of Housing Economics50
1 Shimeng Liu, Xi Yang
Property tax limits and female labor supply: Evidence from the housing boom and bust
Shimeng Liu, Xi Yang
Highlights
- Theory predicts that property tax limits have opposite effects on female labor supply during the boom and bust periods.
- We use exogenous variation of housing market conditions in the cross-state Combined Statistical Areas for identification.
- We find that property tax limits reduced female labor force participation by 0.7 to 1.4 percentage points during the housing boom.
- The results provide new evidence of housing wealth effects in the labor market.
Abstract
This paper investigates whether and how property tax limits impact female labor supply during the housing boom and bust. Theory predicts that property tax limits increase non-labor income during the housing boom and decrease non-labor income during the bust periods, leading to opposite effects on labor supply during the boom and bust periods. Exploiting exogenous variation of housing market conditions in the housing boom and bust and geographic changes of property tax limits in the cross-state Combined Statistical Areas, we test the theory and find that property tax limits reduced female labor force participation by 0.7 to 1.4 percentage points during the housing boom (2005–2006) as predicted. In contrast, the impact of property tax limits on female labor force participation during the housing bust (2008–2009) is always positive but not statistically significant in most specifications. These results are consistent with our model and provide new evidence of housing wealth effects in the labor market.
ハイライト
-固定資産税の制限は、好況期と不況期の女性の労働供給に対して逆の効果をもたらすと理論的に予測される。
-州をまたぐ統計地域（Combined Statistical Areas）における住宅市場の状況の外生的な変動を同定に用いる。
-その結果、固定資産税は住宅ブーム時に女性の労働力人口を0.7〜1.4％ポイント減少させることが分かった。
-この結果は、労働市場における住宅の富の効果に関する新しい証拠を提供するものである。
要旨
本稿では、住宅ブームとバスト期において、固定資産税の制限が女性の労働供給に影響を与えるかどうか、またどのように影響を与えるかを調査する。理論的には、固定資産税は住宅ブーム期には非労働者所得を増加させ、バブル期には非労働者所得を減少させ、ブーム期とバブル期の労働供給に対して逆の効果をもたらすと予測される。住宅ブームとバストにおける住宅市場の状況の外生的変動と、州をまたがる統計地域統合における固定資産税の制限の地理的変化を利用して、この理論を検証したところ、固定資産税の制限は予測通り、住宅ブーム（2005-2006年）において女性の労働力参加を0.7から1.4ポイント減少させることがわかった。一方、住宅バブル期（2008-2009）には、固定資産税の制限が女性の労働力人口に与える影響は常にプラスであるが、ほとんどの仕様で統計的に有意ではない。これらの結果は我々のモデルと整合的であり、労働市場における住宅の富の効果に関する新しい証拠を提供している。
2Xiaodan Wang, Keyang Li, Jing Wu
House price index based on online listing information: The case of China
Xiaodan Wang, Keyang Li, Jing Wu
Highlights
- Introduce online listing information as an innovative source of house price trends.
- Propose processes to resolve issues of replicated and/or manipulated data.
- Listing information offers better accuracy, reliability, and feasibility.
- Easy access allows compilation of first-ever all-city house price index for China.
Abstract
While a timely, accurate house price index with broad coverage is of significant importance in housing market research and analysis, the lack of reliable raw data sources remains a major constraint in the house price index construction in nascent housing markets such as China. In this study, we introduce online listing information as an innovative data source for house price index construction, using China's housing resale markets as an example. Compared with alternative data sources, such as the officially-registered transaction information of housing resales, our analysis shows that online listing data provide a better trade-off between accuracy, reliability, and feasibility, especially after the resolution of potential replicated and/or manipulated data issues using our proposed procedures. Based on the cleaned online listing information, we calculate the first housing resale price indices covering almost all (274) Chinese cities. In particular, for around 200 relatively smaller cities, the index provides the first regular house price indicator, which shows a significant divergence in house price dynamics between different tiers of cities. We also briefly discuss the potential extensions of the listing price index, including the daily house price index and the housing rental price index.
ハイライト
-住宅価格動向の革新的な情報源として、オンライン物件情報を導入する。
-複製や操作されたデータの問題を解決するためのプロセスを提案する。
-リスティング情報は、正確性、信頼性、実現可能性に優れている。
-中国初の全都市住宅価格指数の作成が可能となる。
概要
住宅市場の調査・分析において、広い範囲をカバーするタイムリーで正確な住宅価格指数は非常に重要であるが、中国のような新興住宅市場における住宅価格指数構築においては、信頼できる生データソースの欠如が依然として大きな制約となっている。本研究では、中国の住宅再販市場を例として、住宅価格指数構築のための革新的なデータソースとしてオンラインリスティング情報を紹介する。住宅再販の公式登録取引情報などの代替データソースと比較して、我々の分析では、オンラインリスティングデータは、特に我々が提案する手順を用いて潜在的な複製や操作されたデータの問題を解決した後、精度、信頼性および実現可能性の間のより良いトレードオフを提供することが示された。クリーンアップされたオンラインリスト情報に基づいて，中国のほぼすべての都市（274）をカバーする最初の住宅再販価格指数を計算する。特に，比較的規模の小さい約200都市については，この指数が最初の通常の住宅価格指標となり，異なる階層の都市間で住宅価格の動態が大きく乖離していることが示された。また、日次住宅価格指数や住宅賃貸価格指数など、上場価格指数の拡張の可能性についても簡単に触れている。
3 Marc H. Vatter
Stratified zoning in central cities
Marc H. Vatter
Highlights
- Given U.S. data, stratified zoning is not a Pareto improvement over laissez-faire.
- Stratified zoning maximizes total surplus, but losers will not be made whole under majority rule.
- Governing coalitions in small (mid-size (large)) cities will be rich (rich and poor (poor)).
- This explains facts documented by Schnore and Varley (1955).
- Non-members of governing coalitions form suburbs.
- Willingness to pay for stratified zoning is convex in income.
- This may explain why stratification outpaced growing inequality in the U.S. after 1970.
Abstract
I model a central city where citizens differ by income, and housing confers benefits on neighbors. Zoning separates citizens into neighborhoods by income. This maximizes total surplus and facilitates redistributing gains to a majoritarian governing coalition of citizens, which changes from rich to poor as the city grows. Non-members of the coalition may form suburbs. These theoretical results are supported by empirical facts compiled by Schnore and Varley (1955). It is difficult to justify stratified zoning on Paretian grounds, even when a municipal government can redistribute income. If stratified zoning is not a Pareto improvement before gains are redistributed, it will not be afterward under majority rule. Gains in total surplus increase as the distribution of income becomes less equal, which helps explain why neighborhood stratification has outpaced stratification of income in U.S cities in recent decades, as documented by Booza et al (2006) and Sampson (2016).
ハイライト
-米国のデータでは、層別ゾーニングは自由放任主義に対してパレート的な改善にはならない。
-層別ゾーニングは総余剰を最大化するが、多数決のもとでは敗者は救済されない。
-小規模（中規模（大規模））都市における統治連合は、富裕層（富裕層と貧困層（貧困層））になる。
-これはSchnore and Varley (1955)が記録した事実を説明するものである。
-統治連合の非メンバーは郊外を形成する。
-階層化されたゾーニングに対する支払い意志は、所得に凸である。
-このことは、1970年以降の米国において、階層化が不平等の拡大を上回ったことを説明できるかもしれない。
概要
私は、市民が所得によって異なり、住宅が隣人に利益を与える中心都市をモデル化した。ゾーニングにより、市民は所得によって近隣に分けられる。このことは、総余剰を最大化し、利益の再分配を多数派の市民連合に委ねることを容易にする。この連合に属さない市民は郊外を形成することができる。これらの理論的な結果は、Schnore and Varley (1955)がまとめた実証的な事実によって裏付けられている。自治体が所得を再分配できる場合でも、階層化ゾーニングをパレート主義的に正当化することは困難である。もし層別ゾーニングが利益の再分配を行う前にパレート的な改善でないなら、多数決の下ではその後も改善されないだろう。総余剰における利得は、所得の分配が均等でなくなるにつれて増加するが、これは、Booza et al (2006) やSampson (2016) が記録したように、ここ数十年の米国都市において、近隣の階層化が所得の階層化を上回ったことの説明に役立つものである。
4 Hana M. Broulíková, Peter Huber, Josef Montag, Petr Sunega
Homeownership, mobility, and unemployment: Evidence from housing privatization
Hana M. Broulíková, Peter Huber, Josef Montag, Petr Sunega
Highlights
- We use housing privatization in transition countries to study the effects of homeownership on mobility and unemployment.
- We cannot reject that homeownership reduces mobility.
- We find that homeownership does not increase unemployment.
- These results hold in two independent individual-level datasets.
Abstract
Homeownership is believed to cause higher unemployment. This is because homeowners face higher mobility costs that limit their job search to local labor markets. Empirical tests of this prediction have yielded mixed results so far, possibly due to the endogeneity of homeownership. This paper proposes that the privatization of public housing in Central and Eastern Europe after the fall of the Iron Curtain was a substantial policy shock that generated largely exogenous assignment of homeownership to individual households. This facilitates a new test of the effects of homeownership on mobility and unemployment: First, our empirical results do not reject that homeownership reduces mobility. Second, our results are inconsistent with homeownership increasing unemployment.
ハイライト
-移行国における住宅民営化を用いて、住宅所有が移動と失業に及ぼす影響を研究している。
-持ち家が移動性を低下させることを否定することはできない。
-住宅所有は失業率を増加させないことがわかった。
-これらの結果は、2つの独立した個人レベルのデータセットにおいて成立している。
概要
持ち家は失業率の上昇を引き起こすと考えられている。これは、持ち家の所有者は移動コストが高く、職探しを地元の労働市場に限定してしまうからである。この予測に関する実証的な検証は、これまで様々な結果が得られているが、それはおそらく、持ち家の内生性のためであろう。本論文では、鉄のカーテン崩壊後の中東欧における公営住宅の民営化が、個々の世帯に対する持ち家の割り当てをほぼ外生的に発生させる重大な政策ショックであったことを提唱する。これにより、持ち家が移動と失業に及ぼす影響について新たな検証が可能となった。第一に、我々の実証結果は、持ち家が移動性を低下させることを否定していない。第二に、我々の結果は、持ち家が失業を増加させるということと矛盾している。
5 Bin Huang, Xiaoyan He, Lei Xu, Yu Zhu
Elite school designation and housing prices-quasi-experimental evidence from Beijing, China
Bin Huang, Xiaoyan He, Lei Xu, Yu Zhu
Highlights
- Explore 3 recent policies which aim to equalize school access in Beijing, China.
- Study causal effect on house prices using property transaction records.
- Use MDID to allow for systemic differences between treatment and control group.
- 4–8% price premium for eligibility to enrol in municipal-level key primary school.
- Robust to alternative school prestige measures or excluding existing elite schools.
Abstract
We explore recent policy changes which aim to equalize access to elite elementary schools in Beijing in order to identify the effect of access to quality education on housing prices. Using property transaction records from Beijing over the period 2013–2016, we construct a balanced panel of residential complexes, each of which is linked to designated primary schools. Whereas the multi-school dicing policy involves randomly assigning previously ineligible pupils to key elementary schools through lotteries, the policy of school federation led by elite schools consolidates ordinary primary schools through alliances with elite schools. Moreover, a residential complex in an ordinary primary school catchment can be reassigned to a key elementary school catchment through a “pure” re-designation effect. We allow for systemic differences between the treated and non-treated residential complexes using the Matching Difference-in-Differences (MDID) approach. Our estimates indicate that the effect on house prices of being eligible to enrol in a municipal-level key primary school is about 4–8%, while the premium for being eligible for a less prestigious district-level key primary school is only about 2–3%. Our findings are robust to two alternative measures of primary school prestige: an unofficial ranking from a popular parenting support website; and the number of awards in academic tournaments.
ハイライト
-中国北京市における就学機会の均等化を目的とした最近の3つの政策を調査する。
-不動産取引記録を用いた住宅価格への因果関係の検討。
-MDIDを用い、治療群と対照群の制度的差異を考慮する。
-市町村レベルの基幹小学校への入学資格を得るために4-8％の価格プレミアムを設定。
-また、既存のエリート校を除外することで、より高い効果が期待できる。
要旨
我々は、質の高い教育へのアクセスが住宅価格に与える影響を明らかにするために、北京のエリート小学校へのアクセスを平等にすることを目的とした最近の政策変更を調査した。2013年から2016年までの北京の不動産取引記録を用いて、住宅団地のバランスパネルを構築し、それぞれが指定された小学校にリンクしている。複数校のダイシング政策では、以前は不適格だった児童を抽選で主要小学校にランダムに割り当てるのに対し、エリート校が主導する学校連合政策では、エリート校との提携により一般の小学校が統合される。さらに、普通小学校の集住地域にある集合住宅は、「純粋な」再指定効果によって基幹小学校の集住地域に再指定される可能性がある。そこで、MDID（Matching Difference-in-Differences）法を用いて、被処理団地と非処理団地の間の制度的差異を考慮した。その結果、市町村レベルの基幹的小学校への入学資格を得ることによる住宅価格への効果は約4～8％であるのに対し、あまり評判の良くない地区レベルの基幹的小学校への入学資格を得ることによるプレミアムは約2～3％に過ぎないことが示された。この結果は、小学校の名声に関する2つの代替指標、すなわち、人気のある子育て支援サイトによる非公式ランキングと、学術大会での受賞数に対して頑健であった。
6 Filipe Gouveia, Therese Nilsson, Niclas Berggren
Religiosity and discrimination against same-sex couples: The case of Portugal's rental market
Filipe Gouveia, Therese Nilsson, Niclas Berggren
Highlights
- We study discrimination against same-sex couples in the portuguese rental market.
- The method is a correspondence field experiment with different types of couples.
- We find a 26% lower probability of a positive response for male same-sex couples.
- The number for female same-sex couples is 10% but it is not precisely estimated.
- This discriminatory effect is decreasing in the religiosity of a parish.
Abstract
We measure and analyze discriminatory behavior against same-sex couples trying to rent an apartment in Portugal and pay special attention to the role of religiosity. This is the first correspondence field experiment investigating discrimination against this minority group in Portugal, and the first one to highlight religion as a factor of importance. In our experiment, four type of applicants varying in gender (male and female) and modality (same and opposite sex) reply to Internet ads to express interest in renting an apartment in the metropolitan areas of Porto and Lisbon. All applicant couples are presented as married, stable and professional. The main finding is that male same-sex couples face significant discrimination: The probability of getting a positive reply is 7–8 percentage points, or 23–26 percent, lower for them compared to opposite-sex couples. Interestingly, this effect is decreasing in the religiosity of a parish, suggesting that the more religious, Catholic and religiously homogenous people residing there are (with certain qualifications), the less discrimination of male same-sex couples there is. Further results reveal that discrimination is stronger when the population is older and when the rent and the square-meter price of apartments are higher. The present study extends the literature to a southern European, Catholic setting, validates previous research documenting worse treatment of same-sex couples in the housing market and demonstrates a mitigating effect of religiosity under certain conditions.
ハイライト
-ポルトガルの賃貸市場における同性カップルに対する差別を研究している。
-方法は、異なるタイプのカップルを対象とした通信型のフィールド実験である。
-男性同性カップルの肯定的な回答確率は26％低いことがわかった。
-女性の同性カップルの場合は10％であるが、正確には推定されていない。
-この差別的効果は、教区の宗教度が高いほど減少する。
概要
ポルトガルでアパートを借りようとする同性カップルに対する差別的行動を測定・分析し、特に宗教性の役割に注目する。これは、ポルトガルにおけるこのマイノリティグループに対する差別を調査する最初の対応するフィールド実験であり、重要な要因として宗教を強調した最初の実験である。この実験では、性別（男性、女性）、モダリティ（同性、異性）の異なる4種類の申込者が、ポルトとリスボンの大都市圏でアパートを借りることに関心を示すためにインターネット広告に返信する。すべての応募者カップルは、結婚しており、安定した職業についている。主な発見は、男性の同性カップルは大きな差別に直面しているということである。ポジティブな回答を得る確率は、異性カップルに比べて7〜8ポイント、つまり23〜26％低くなっている。興味深いことに、この効果は教区の宗教性によって減少する。つまり、そこに住む人々がより信心深く、カトリック的で、宗教的に均質であるほど（一定の条件を満たせば）、男性同性カップルの差別は少なくなるのである。さらに、年齢が高いほど、またアパートの家賃や坪単価が高いほど、差別は強くなることが明らかになった。本研究は、南ヨーロッパのカトリック系住民を対象にした文献を拡張し、住宅市場における同性カップルの扱いが悪いという先行研究を検証し、一定の条件下で宗教性が差別を緩和する効果を実証している。
7 Erik Hjalmarsson, Pär Österholm
Heterogeneity in households’ expectations of housing prices – evidence from micro data
Erik Hjalmarsson, Pär Österholm
Highlights
- Young Swedish people tend to expect higher housing-price increases than old people.
- Age effect is seen in recent Swedish survey data but not in corresponding US data.
- Results are consistent with personal experiences affecting expectations.
Abstract
Expectations about future housing prices are arguably an important determinant of actual housing prices, and an important input in decisions on whether and how to transact in the housing market. Using micro-level survey data on Swedish households, we analyse households’ expectations of housing prices and how these expectations relate to the characteristics of the respondents. Results show that age is found to be significantly related to housing-price expectations, with the youngest households – whose adulthood largely corresponds to the extended period of rapid housing-price growth in Sweden – having the highest housing-price expectations. This is consistent with the hypothesis that expectations are influenced by personal experiences. Our findings suggest that aggregate measures of expectations might hide important features of the data, which could be of interest to policy makers when choosing regulatory actions or formulating macroprudential policies.
ハイライト
-スウェーデンの若者は、高齢者よりも高い住宅価格の上昇を予想する傾向がある。
-年齢効果は、最近のスウェーデンの調査データでは見られるが、対応する米国のデータでは見られない。
-この結果は、個人的な経験が期待に影響を与えるということと矛盾しない。
要旨
将来の住宅価格に対する期待は，間違いなく実際の住宅価格の重要な決定要因であり，住宅市場で取引を行うかどうか，またどのように取引を行うかを決定する際の重要なインプットである。我々は、スウェーデンの世帯に関するミクロレベルの調査データを用いて、世帯の住宅価格に対する期待、およびこれらの期待が回答者の特徴とどのように関連しているかを分析した。その結果，年齢と住宅価格への期待は有意に関連しており，スウェーデンの住宅価格高騰期の延長線上にある若年世帯が，最も高い住宅価格への期待を持っていることが明らかとなった。このことは、期待が個人の経験に影響されるという仮説と整合的である。この結果は、期待値の集計がデータの重要な特徴を隠している可能性を示唆しており、政策立案者が規制措置を選択したり、マクロプルーデンス政策を策定したりする際に関心を持たれる可能性がある。
8 Yifan Gong, Charles Ka Yui Leung
When education policy and housing policy interact: Can they correct for the externalities?
Yifan Gong, Charles Ka Yui Leung
Highlights
- We develop a simple spatial equilibrium model with the peer group effect and local public finance.
- The calibrated model can match several stylized facts of the labor market and the housing market in the United States.
- Public housing and housing voucher programs have similar welfare implications on the household level but not individual.
- Combining the school finance consolidation policy with the public housing program could be Pareto-improving.
- Some policies’ short-run welfare implications can deviate significantly from their long-run counterparts when all choices are optimized.
Abstract
We develop a simple spatial equilibrium model with the peer group effect and local public finance to analyze the implications of housing policies such as public housing and housing voucher programs, and education policies such as school finance consolidation. The calibrated model can match several stylized facts of the labor market and the housing market in the United States. Our counterfactual policy analyses suggest that public housing and housing voucher programs have similar welfare implications on the household level. However, within a household, the public housing program tends to benefit the children more than the parents, while the housing voucher program delivers the opposite result. Combining the school finance consolidation policy with the public housing program could improve the well-being of children from poor households without hurting other households’ welfare. Some policies’ short-run welfare implications can deviate significantly from their long-run counterparts when all choices are optimized.
ハイライト
-同業者効果や地方財政を考慮した単純な空間均衡モデルを構築した。
-このモデルは、米国の労働市場や住宅市場に関するいくつかの定型的な事実と一致する。
-公営住宅と住宅バウチャー制度は、世帯レベルでは同様の厚生的意味合いを持つが、個人レベルではそうでない。
-学校財政統合政策と公営住宅プログラムを組み合わせることで、パレートが改善される可能性がある。
-いくつかの政策の短期的な厚生的意味合いは、すべての選択が最適化された場合、長期的な対応から大きく乖離する可能性がある。
概要
公営住宅や住宅バウチャー制度などの住宅政策や、学校財政の健全化などの教育政策のインプリケーションを分析するために、ピアグループ効果と地方財政を考慮した単純な空間均衡モデルを開発した。キャリブレーションされたモデルは、米国の労働市場や住宅市場に関するいくつかの定型的な事実と一致することができる。我々の反実仮想政策分析によれば、公営住宅と住宅バウチャー・プログラムは、世帯レベルでは同様の厚生的意味を持つことが示唆される。しかし、世帯内では、公営住宅プログラムは親よりも子供に恩恵を与える傾向があり、住宅バウチャー・プログラムは逆の結果をもたらす。学校財政統合政策と公営住宅プログラムを組み合わせることで、他の世帯の福祉を損なうことなく、貧困世帯の子どもの福祉を向上させることができるだろう。いくつかの政策の短期的な厚生への影響は，すべての選択が最適化された場合の長期的な対応と大きく乖離することがある．
9 Andrea Cipollini, Fabio Parla
Housing market shocks in italy: A GVAR approach
Andrea Cipollini, Fabio Parla
Abstract
In this paper, we use a Global Vector Autoregression (GVAR) model to assess the spatio-temporal mechanism of house price spillovers, also known as “ripple effect”, among 93 Italian provincial housing markets, over the period . In order to better capture the local housing market dynamics, we use data not only on house prices but also on transaction volumes. In particular, we focus on estimating, to what extent, exogenous shocks, interpreted as negative housing demand shocks, arising from 10 Italian regional capitals, impact on their house prices and sales and how these shocks spill over to neighbours housing markets. The negative housing market demand shock hitting the GVAR model is identified by using theory-driven sign restrictions. The spatio-temporal analysis carried through impulse response functions shows that there is evidence of a “ripple effect” mainly occurring through transaction volumes.
概要
本論文では，グローバル・ベクトル・オートレプレッション（GVAR）モデルを用いて，イタリアの93州の住宅市場における住宅価格波及効果（「波及効果」としても知られる）の時空間的なメカニズムを評価した（図1）。その際，地域の住宅市場のダイナミクスをよりよく捉えるために，住宅価格だけでなく，取引量に関するデータも用いている。特に，イタリアの10州の州都で発生した負の住宅需要ショックと解釈される外生的なショックが，州都の住宅価格や販売にどの程度影響を与えるのか，また，これらのショックが近隣の住宅市場にどのように波及しているのかを推定することに焦点を当てる。GVARモデルによる住宅市場の負の需要ショックは，理論に基づく符号制限を用いて同定される。インパルス応答関数による時空間分析では、主に取引量を通じて「波及効果」が発生している証拠があることが示された。
