2020Housing Policy Debate, Volume 30, Issue 4(前半)

Housing Policy Debate, Volume 30, Issue 4 (2020)

Financialization of Housing in Capitalism’s Peripheries

1Manuel B. Aalbers, Raquel Rolnik & Marieke Krijnen

The Financialization of Housing in Capitalism’s Peripheries

Manuel B. Aalbers, Raquel Rolnik & Marieke Krijnen

Pages: 481-485

Financialization has become a new keyword to describe and analyze contemporary developments in economies and societies. It has also become a key concept in understanding recent trends in housing markets and policies. Since most scholarship that has initially studied these new trends was produced by scholars based in Europe, North America, and Australia and reflected on the dynamics of countries situated at the centers of the world economy, questions arose on the extent to which these trends could also be detected outside of these countries. The call for articles that originated this special issue was intended to collectively answer this question: Does the financialization of housing shape, and is it shaped by, housing policies and practices in countries situated at the peripheries of the global economy?

The initial call for articles referred to these other territories and economies as the Global South. Although the term Global South is generally juxtaposed with the term Global North, which suggests a very strong binary, the idea was not to employ the term in this binary fashion. Rather, Global South was used as a shorthand or heuristic device to focus on countries other than Australia, Canada, New Zealand, the United States, or those of Europe. We also could have opted for terms like nonrich, poor, non-Western, Third World, developing, or underdeveloped countries. The denominations born of postwar decolonization processes, which are founded on the discourse in which Truman launched the Point 4 Program, divided the world into advanced, modern, and developed countries on one hand, and traditional, backward, and underdeveloped countries on the other. Development aid was thought to enable everyone to reach, at some point, the desired stage of a developed country. In the 1960s, multilateral agencies and central universities adopted a new epithet in the same direction: developing countries. But like the term Global South, these are all problematic terms. They all have links to specific modes of organizing the globe that, throughout modern history, very often produced a dualistic view of the world. Most recently, denominations follow each other in quick succession and compete: South, Global South, emerging economies.

Classification systems produce and reproduce a representation of the world and of the positions occupied by different individuals, social groups, and collective actors, but also by territories. South–North and Global South–Global North classifications are highly indebted to the tradition of geographic regionalization, which is based on homogeneities. In reality, there are more complex constellations of countries. We do not intend to resolve such issues in this special issue. Instead, we would like to focus on the financialization of housing in countries located at the peripheries of the world economy, with the specific goal of rejecting binary thinking about financialization processes. A common critique in the financialization literature is that the concept is used to suggest that the same process takes place across the globe and erases differences, resulting in increased convergence between countries and, in this case, their housing systems. This is not at all what we suggest. We see financialization as a process that unfolds across space—that is, it is structured by existing institutions in those spaces and it is restructuring those very institutions. Financialization is not a generalized process that erases existing differences across place and space. There is no model prescribing what the end stage of financialization should look like. The use of the concept of financialization is less about converging outcomes than it is about understanding processes through which housing markets, policies, and practices change.

The literature on the financialization of housing initially looked at the connections between booming mortgage markets, subprime lending, and securitization in the United States. It has since steadily expanded to, first, more countries in North America, Europe, and Australia; second, to other processes and mechanisms of financialization in the housing sector, including but not limited to social housing bonds, derivatives, and corporate landlords such as private equity funds and real estate investment trusts (REITs) buying up large portfolios of affordable rental housing; and, third, to countries in other parts of the world.

All too often, there is an implicit understanding that these financialization processes are happening in countries with developed, sophisticated financial markets. This special issue challenges that assumption by presenting a range of studies on the financialization of housing in different countries, with different financial market structures and different political economies of housing and urbanization. We aim to break down binary thinking by demonstrating that financialization is not restricted to a limited number of countries, while at the same time acknowledging the variegated and localized nature of this process.

One problem in many accounts of financialization outside Europe, Australia, and North America—related not only to housing but also to other fields and markets—is the reasoning that financialization in country X is different because it is not happening in the same way as in those epicenters of the global economy. We think that it is important to deconstruct seemingly obvious statements like these, because they are problematic for at least three reasons. First, the idea that there is some sort of normal or standard financialization model that all other forms should be compared with suggests that there is one dominant trajectory that other countries deviate from or are running behind on. This is not the case. Second, the idea that financialization across Europe and North America is more or less the same is as bizarre as the argument that financialization across the rest of the world is more or less the same. There are no two countries in which financialization processes unfold in the same way. This brings us to the third problem: typically, when financialization in a peripheral country is compared with that in the center, it is not compared with the diversity of experiences in the center, but with experiences in the United States or United Kingdom only. This kind of reasoning often leads to an incorrect argument about the nature of financialization in not only those peripheries but also the centers of the world economy. For example, if there are no REITs or there is no mortgage securitization in country X (or if they were introduced only recently), one may incorrectly conclude either that there is no financialization or that it is entirely different from that in the perceived centers. To illustrate the last point briefly: many countries in the center introduced REITs or mortgage securitization around the same time as many countries in the periphery. Yes, there are early adopters in the peripheries, but there are also late adopters and nonadopters in the centers.

Sometimes, scholars cite unique qualities of peripheral cities—such as informality, corruption, underdeveloped financial markets, extreme poverty, or the role of the state—to conclude that these are megacities rather than global cities. Although these are important issues in many of these cities, they inevitably play a role in European, Australian, and North American contexts as well. The burgeoning literature on informality suggests that it occurs beyond Latin America, Africa, and Asia. What is called corruption in one country is sometimes called lobbying in another; in other cases, it is—or should be—simply labeled corruption as well. Whereas financial markets in most peripheral countries could be considered underdeveloped compared with those in the United States or United Kingdom, financial markets in a range of eastern European (especially semiperipheral non-EU) countries are not necessarily more developed than those in other middle-income countries. Finally, the idea that market and state are entangled in some peripheral countries but not in Europe, Australia, and North America is problematic; in both cases, states and markets can be more or less entangled.

Is there nothing, then, that differentiates the financialization of housing in countries situated at the peripheries of capitalism from that in central ones? Yes and no. If we employ a strict binary lens, there is nothing that sets them apart in their totality, because such a hard binary does not exist. However, if we treat financialization as variegated, decentered, and therefore fundamentally different in each country, we can start seeing some patterns, and certainly the subordinated role that countries at the peripheries of the world economy play is important and relevant to understanding specificities.

First, we can think of how policies of multinational organizations like the World Bank and the International Monetary Fund have shaped the financialization of housing in different countries. By imposing housing market reforms such as loan conditionalities in several countries or simply by disseminating best practices and policies, several instruments and strategies employed in the financialization of housing markets were introduced. Here, there clearly are epicenters of dissemination of practices and reforms. But again, these reforms could never take place without the active role of local economic and political actors. Mexico is a good example of such reforms, and two articles in this special issue—by Alejandra Reyes and by Susanne Heeg, Maria Verónica Ibarra Garcia, and Luis Alberto Salinas Arreortua—point to the essential role of government-led coalitions in promoting private housing production and transforming housing institutes into finance institutions with the goal of expanding mortgage lending. In the 1990s, the National Housing Fund for Workers (INFONAVIT)—a tripartite institution governed by business, government, and labor representatives and founded in 1972 to produce housing for formal- and private-sector workers—began to guarantee a credit flow to finance the quick and mass production of housing, effectively absorbing much of the risk for the developers.

The central role of the state in the process of financialization is a key common trend. The two articles on Turkey, the aforementioned articles on Mexico, and the article on Taiwan demonstrate the fundamental role of public institutions and public funding in making mortgage lending viable. By pointing to how states made available public subsidies for low-interest mortgage programs (always using public funds), the articles show the extent to which direct state intervention increased homeownership rates, taking into account the political importance of housing. In this way, the goals of construction and finance industries were combined with those of coalitions in power. Melih Yeşilbağ’s article on Turkey shows how the state was able to generate an unprecedented construction boom despite the country’s relatively small financial footprint. Furthermore, Ivana Socoloff discusses the formation of an urban–finance coalition in Argentina and shows how it pushes for new financial reforms.

Another common trend is the relationship between preexisting, mostly informal residential markets and financialization. Without entering into the debate on the concept of informality, the existence of modes of housing production outside the circuits of banks, financial institutions, and often also planning regulations has always been an important feature of urbanization in peripheral countries according to the literature. In many cases, the emergence of finance-led housing production was enabled through the dismantling of preexisting systems. In other cases, financialization mechanisms were introduced into these preexisting systems. Several articles in this special issue refer to processes in which private property rights and mortgage finance are pushed onto poor populations by state–finance coalitions. Land reforms implementing property rights in situations where property-led systems coexisted with other forms of tenure provided, among other interventions, the foundation for mortgage lending. Again, the case of Mexico demonstrates how both state and local governments promoted the dissolution of the communal land-tenure system to allow for the privatization and development of low-cost rural land surrounding Mexican cities. Silvia Jorge’s article on Maputo (Mozambique) focuses on the transformation of the urban margins, where mostly self-built low-income developments existed and the majority of the urban population used to live. These margins transformed as a result of new interventions that established a new landscape but also a new sociopolitical order through a strong alliance between the state and new urban actors. However, the relationship between the new frontier of financialized housing production and the rather informal preexisting residential markets is characterized not only by land and tenure reforms but also by transformations in finance. Yi-Lien Chen’s article on Taiwan shows how a state-led policy used different methods to decrease informal finance and promote formal housing and housing finance markets.

Another important common trend is the deepening of preexisting patterns of segregation as a result of the financialization of housing. Julien Migozzi’s article on South Africa shows how financialization unfolds in metropolitan areas through the classification of people and the selection of spaces on the two axes of financialized housing markets that emerged in the country: corporate landlords in the rental market and mortgages for homeownership. By mobilizing credit scoring to classify and select tenants or mortgage beneficiaries, and by selecting places, the financialization of housing renewed urban patterns of apartheid. Landlords and mortgage lenders targeted specific areas in the postapartheid city to develop residential portfolios and allocate mortgages, reinforcing segregation. In Mexico, too, as Reyes points out, the thousands of vacant homes on the fringes of the city and the precarious living conditions of most Mexicans are the result of the financialization of housing.

Another point is how the financialization of housing affects general housing conditions in a country. In all cases presented in this special issue, with the exception of Taiwan, housing conditions and shortages have deteriorated after a decade or more of state-led and state-subsidized financialized housing production. Even though housing finance has extended the reach of credit, the very low-income segments of society—who form the majority of groups living in inadequate housing—were not reached. Moreover, most articles point out that the financialization of housing was responsible for massive waves of speculation that in turn led to house price increases and, consequently, affordability problems. This feature is, incidentally, no different from the experience of some European countries and the United States, where a housing crisis was the result of financialization.

Finally, housing financialization may be the result of investments by individual transnational actors or members of a country’s diaspora. In his article on Cambodia, Gabriel Fauveaud speaks of foreignization and discusses how local and international developers and brokers act as agents of financialization who differ from the usual suspects of financialization. This phenomenon is discussed in many other articles outside this special issue that talk about Ecuador, Cuba, Panama, Lebanon, and other countries in capitalism’s peripheries. In these cases, the globalization of real estate is not solely triggered by formal (and institutional) procedures and practices of market making; informal (and sometimes semilegal) housing dynamics are equally important for understanding transnational ownership patterns in urban housing markets. This does not happen in isolation, as Fauveaud insists: “The strong interdependencies among neoliberalism, authoritarianism, and neopatrimonialism in Cambodia certainly contribute to the deployment of an exacerbated and specific regime of housing financialization through extraversion.”

Financialization, like capitalism itself, is fraught with contradictions. Emre Ergüven presents these most explicitly when he discusses the interest rate dilemma at the heart of Turkey’s construction-led accumulation model. The dependence on capital inflows is discussed in different ways by several of the articles in this special issue, showing how financialization processes in the peripheries can be conceptualized as subordinate financialization, as Ergüven, Socoloff, and Fernandez and Aalbers do. This subordinate position is created by and creates the peripheral position of these contexts in uneven global economic and financial relations. In their contribution to this special issue, Rodrigo Fernandez and Manuel Aalbers suggest that the financialization of housing in the peripheries is fundamentally different from that in the centers because these countries are shaped by financialization—and not just of housing—in the centers. They argue that the recycling of excess liquidity from the center in countries that are lower in the global money hierarchy has contributed to the growth of mortgage lending in the peripheries. In other words, they call for a relational understanding of financialization between countries, which stems from the existing uneven relations between countries and from how these have changed under conditions of financialization. Fernandez and Aalbers go on to argue that subordinated financialization is a contemporary form of uneven and combined development, which suggests that “[p]ractices of financialization can coexist in otherwise nonfinancialized institutional contexts, but over time these practices can become launching grounds for a wider financialization of the economy, extending to different sectors, different places, or different classes of people.” This means that much research remains to be done. The articles in this special issue are merely a step toward understanding the variegated patterns of housing financialization.

金融化は、経済や社会における現代の展開を説明・分析するための新たなキーワードとなっている。また、最近の住宅市場や政策の動向を理解する上でも重要な概念となっている。こうした新たな動向を研究してきた研究の多くは、ヨーロッパ、北米、オーストラリアを拠点とし、世界経済の中心に位置する国々の動向を反映したものであった。本特集号の発端となった論文募集は、この疑問にまとめて答えることを意図したものである。住宅の金融化は、グローバル経済の周縁に位置する国々における住宅政策や慣行を形成しているのか、またそれによって形成されているのか？

当初の論文募集では、こうした他の地域や経済を「グローバル・サウス」と呼んでいた。グローバル・サウスという用語は、一般的にグローバル・ノースという用語と並列され、非常に強い二項対立を示唆しているが、このような二項対立の形でこの用語を使うことは考えていなかった。むしろ、オーストラリア、カナダ、ニュージーランド、アメリカ、ヨーロッパ以外の国々に焦点を当てるため、「グローバル・サウス」は省略形、あるいは発見的手段として使われたのである。また、非富裕国、貧困国、非西欧諸国、第三世界、発展途上国、低開発国といった用語を選ぶこともできた。戦後の脱植民地化プロセスから生まれた単位は、トルーマンが「ポイント4プログラム」を開始した際の言説を基礎としており、世界を一方では先進国、近代国に、他方では伝統的な国、後進国、低開発国に分けた。開発援助は、すべての人がある時点で先進国という望ましい段階に到達することを可能にすると考えられていた。1960年代、多国間機関や先進国の大学は、同じ方向性を持つ新たな呼称として「開発途上国」を採用した。しかし、グローバル・サウスという言葉と同様、これらはすべて問題のある言葉である。それらはすべて、近代史を通じて、しばしば二元論的な世界観を生み出した、地球を組織する特定の様式と結びついている。最近では、各単位が次々と追随し、競い合っている。南、グローバル・サウス、新興経済国。

分類システムは、世界と、さまざまな個人、社会集団、集団的行為者、さらには領土が占める位置の表象を生み出し、再生産する。南-北や南-北の分類は、同質性に基づく地理的地域化の伝統に大きく依存している。現実には、もっと複雑な国々の組み合わせが存在する。本特集では、そのような問題を解決するつもりはない。その代わりに、世界経済の周縁に位置する国々における住宅の金融化に焦点を当て、金融化のプロセスに関する二元論的思考を否定することを具体的な目標としたい。金融化に関する文献でよく見られる批評は、この概念が、同じプロセスが世界中で行われ、差異を消し去り、その結果、各国間、この場合は住宅制度間の収束が進むことを示唆するために用いられているというものである。これは私たちの提案とはまったく異なる。私たちは金融化を、空間を超えて展開するプロセス、つまり、その空間における既存の制度によって構成され、その制度そのものを再編成するプロセスとしてとらえている。金融化は、場所や空間を超えた既存の差異を消し去るような一般化されたプロセスではない。金融化の最終段階がどうあるべきかを規定するモデルもない。金融化という概念の使用は、結果を収束させることよりも、住宅市場、政策、慣行が変化するプロセスを理解することにある。

住宅の金融化に関する文献は、当初、米国における住宅ローン市場の活況、サブプライム融資、証券化の関連性に注目していた。その後、第一に、北米、ヨーロッパ、オーストラリアのより多くの国々、第二に、社会住宅債、デリバティブ、プライベート・エクイティ・ファンドや不動産投資信託（REIT）のような企業家主による手ごろな価格の賃貸住宅の大規模なポートフォリオの買い占め、そして第三に、世界の他の地域にも広がっている。

このような金融化のプロセスは、金融市場が発達し、洗練された国々で起きているという暗黙の了解がある。本特集号は、金融市場構造や住宅・都市化の政治経済が異なる様々な国々における住宅の金融化に関する様々な研究を紹介することで、その前提に挑戦するものである。私たちは、金融化が限られた国に限定されるものではないことを示すと同時に、このプロセスの多様で局地的な性質を認めることで、二元的な思考を打破することを目指している。

ヨーロッパ、オーストラリア、北米以外の国々における金融化に関する多くの説明で問題となるのは、住宅だけでなく他の分野や市場にも関連することだが、それは、X国における金融化は、グローバル経済の震源地で起こっているのと同じようには起こっていないため、異なるという推論である。私たちは、このような一見明白に見える発言を分解することが重要だと考える。

なぜなら、少なくとも3つの理由から問題があるからである。第一に、他のすべての形態と比較すべき、ある種の正常な、あるいは標準的な金融化モデルが存在するという考え方は、他国が逸脱していたり、遅れていたりするような支配的な軌道が存在することを示唆している。これは事実ではない。第二に、ヨーロッパと北米の金融化が多かれ少なかれ同じであるという考え方は、世界の他の地域の金融化が多かれ少なかれ同じであるという議論と同じくらい奇妙である。金融化のプロセスが同じように展開する国は二つとない。典型的には、周辺国の金融化を中央のそれと比較する場合、中央の多様な経験と比較するのではなく、アメリカやイギリスだけの経験と比較するのである。このような推論は、周辺国だけでなく世界経済の中心地における金融化の性質についても、しばしば誤った議論につながる。例えば、Xという国でREITが存在しなかったり、住宅ローンの証券化が行われていなかったりすると（あるいは、それらが導入されたのがごく最近のことだとすると）、金融化は行われていない、あるいは、金融化は中心地のそれとはまったく異なるものである、という誤った結論に至る可能性がある。最後のポイントを簡単に説明すると、中心部の多くの国々が、周辺部の多くの国々と同じ時期にREITや住宅ローン証券化を導入した。そう、周辺部にはアーリーアダプターが存在するが、中心部にもレイトアダプターやノンアダプターが存在するのだ。

学者たちはときどき、周辺都市に特有の特質、たとえば非正規性、汚職、未発達の金融市場、極度の貧困、国家の役割などを引き合いに出して、これらの都市はグローバル・シティではなくメガシティであると結論づけることがある。これらの都市の多くで は重要な問題だが、ヨーロッパやオーストラリア、北米の文脈でも、これらの問題が重要な役割を果たすのは必然である。インフォーマリティに関する文献が急増していることから、インフォーマリティはラテンアメリカ、アフリカ、アジア以外でも発生していることがわかる。ある国で汚職と呼ばれるものが、別の国ではロビイングと呼ばれることもある。ほとんどの周辺国の金融市場は、米国や英国の金融市場に比べて未発達と考えられるが、東欧諸国（特に非EUの準周辺国）の金融市場は、他の中所得国の金融市場よりも発達しているとは限らない。最後に、一部の周辺国では市場と国家が絡み合っているが、ヨーロッパ、オーストラリア、北米ではそうではないという考えには問題がある。

では、資本主義の周縁に位置する国々における住宅の金融化を、中央のそれと区別するものはないのだろうか？イエスでもあり、ノーでもある。厳密な二項対立のレンズを用いれば、そのような硬い二項対立は存在しないので、両者を全体として区別するものは何もない。しかし、金融化を多様で非中心的なもの、したがってそれぞれの国で根本的に異なるものとして扱えば、いくつかのパターンが見えてくる。

まず、世界銀行や国際通貨基金のような多国籍組織の政策が、各国における住宅の金融化をどのように形成してきたかを考えることができる。いくつかの国において、融資条件付融資のような住宅市場改革を課すことによって、あるいは単にベストプラクティスや政策を広めることによって、住宅市場の金融化に採用されたいくつかの手段や戦略が導入された。ここに、実務と改革の普及の震源地があることは明らかである。しかし、繰り返しになるが、こうした改革は、地域の経済的・政治的アクターの積極的な役割なしには決して起こりえない。メキシコはこのような改革の好例であり、本特集号に掲載されたAlejandra Reyes and by Susanne Heeg, Maria Verónica Ibarra Garcia, and Luis Alberto Salinas Arreortuaによる2本の論文は、民間住宅生産を促進し、住宅ローン融資の拡大を目的とした住宅機関の金融機関への転換を図る上で、政府主導の連合が不可欠な役割を果たしたことを指摘している。1990年代には、企業、政府、労働者の代表によって運営され、正規労働者と民間労働者のための住宅を生産するために1972年に設立された三者構成機関である全国労働者住宅基金（INFONAVIT）が、住宅の迅速かつ大量生産に必要な資金を調達するための信用フローを保証するようになり、開発業者のリスクの多くを事実上吸収するようになった。

金融化のプロセスにおける国家の中心的役割は、共通する重要な傾向である。トルコに関する2つの記事、前述のメキシコに関する記事、そして台湾に関する記事は、住宅ローン融資を成立させる上で公的機関と公的資金が基本的な役割を果たしたことを示している。各州が低金利の住宅ローン制度に公的補助金を（常に公的資金を使って）利用できるようにしたことを指摘することで、これらの記事は、住宅の政治的重要性を考慮しつつ、国家が直接介入することで住宅取得率がどの程度高まったかを示している。このようにして、建設業界と金融業界の目標が、政権連合の目標と組み合わされたのである。Melih Yeşilbağのトルコに関する記事は、同国の財政規模が比較的小さいにもかかわらず、国家がいかにして前例のない建設ブームを生み出すことができたかを示している。Ivana Socoloffは、アルゼンチンにおける都市金融連合の形成について論じ、それがどのように新たな金融改革を推し進めているかを示している。

もう一つの共通した傾向は、既存の、主にインフォーマルな住宅市場と金融化の関係である。インフォーマルの概念に関する議論には立ち入らないが、銀行や金融機関、そしてしばしば計画規制の枠外に住宅生産様式が存在することは、文献によれば、周辺国における都市化の重要な特徴である。多くの場合、金融主導の住宅生産の出現は、既存の制度の解体を通じて可能になった。また、既存の制度に金融化のメカニズムが導入されたケースもある。本特集のいくつかの論文は、私有財産権と住宅ローン金融が、国家と金融の連合体によって貧困層に押し付けられる過程について言及している。所有権主導の制度が他の所有形態と共存していた状況において、所有権を導入する土地改革は、とりわけ住宅ローン融資の基盤を提供した。ここでもメキシコの事例が、メキシコの都市を取り囲む低コストの農村部の土地の民営化と開発を可能にするために、州政府と地方政府の両方が、共同土地所有制度の解体をいかに推進したかを示している。マプト（モザンビーク）に関するシルヴィア・ジョルジの論文は、都市の周縁部の変容に焦点を当てている。こうした周縁部は、国家と新たな都市アクターとの強力な連携を通じて、新たな景観と同時に新たな社会政治秩序を確立した新たな介入の結果として変容した。しかし、金融化された住宅生産という新たなフロンティアと、どちらかといえばインフォーマルな既存の住宅市場との関係は、土地や所有権の改革だけでなく、金融の変容によっても特徴づけられる。台湾に関する陳怡蓮の論文は、国家主導の政策が、インフォーマルな金融を減少させ、フォーマルな住宅および住宅金融市場を促進するために、どのように異なる方法を用いたかを示している。

もうひとつの重要な共通の傾向は、住宅の金融化の結果として、既存の分離のパターンが深化していることである。南アフリカに関するJulien Migozziの論文は、同国で出現した金融化された住宅市場の2つの軸、すなわち賃貸市場における企業家主と住宅所有のための住宅ローンにおける人々の分類と空間の選択を通じて、金融化が大都市圏でどのように展開されているかを示している。信用調査を動員して借家人や住宅ローンの受益者を分類・選別し、場所を選ぶことによって、住宅の金融化はアパルトヘイトの都市パターンを更新した。地主や住宅ローンの貸し手は、アパルトヘイト後の都市で特定の地域をターゲットに住宅ポートフォリオを構築し、住宅ローンを割り当て、隔離を強化した。メキシコでも、レイエスが指摘するように、都市の周縁部にある何千軒もの空き家や、ほとんどのメキシコ人の不安定な生活環境は、住宅の金融化の結果である。

もうひとつのポイントは、住宅の金融化がその国の一般的な住宅事情にどのような影響を与えるかということである。本特集で紹介する台湾を除くすべてのケースにおいて、住宅事情と住宅不足は、国家主導、国家補助による金融化された住宅生産が10年以上続いた後に悪化している。住宅金融が信用供与の範囲を広げたにもかかわらず、不十分な住宅に住む人々の大多数を占める超低所得層には手が届かなかった。さらに、ほとんどの記事は、住宅の金融化が投機の大波を引き起こし、それが住宅価格の上昇、ひいては値ごろ感の問題につながったと指摘している。ちなみに、この特徴は、金融化の結果として住宅危機が発生したいくつかの欧州諸国や米国の経験と変わらない。

最後に、住宅の金融化は、国境を越えた個人的なアクターやその国のディアスポラのメンバーによる投資の結果である場合もある。Gabriel Fauveaudは、カンボジアに関する論文の中で、外国人化について語り、地元や海外のデベロッパーやブローカーが、通常の金融化の常連とは異なる金融化のエージェントとしてどのように行動しているかについて論じている。この現象は、エクアドル、キューバ、パナマ、レバノン、その他資本主義の周縁にある国々について語る、本特集号以外の多くの記事でも論じられている。これらの場合、不動産のグローバリゼーションは、フォーマルな（そして制度的な）市場形成の手続きや慣行によってのみ引き起こされるのではなく、インフォーマルな（そして時には半合法的な）住宅のダイナミクスも、都市住宅市場におけるトランスナショナルな所有パターンを理解する上で同様に重要である。Fauveaudが主張するように、これは孤立して起こるものではない。「カンボジアにおける新自由主義、権威主義、新植民地主義の間の強力な相互依存関係が、外転を通じた住宅金融化の悪化した特異な体制の展開に寄与していることは確かである」。

金融化は資本主義そのものと同様、矛盾をはらんでいる。Emre Ergüvenは、トルコの建設主導型蓄積モデルの核心にある金利のジレンマについて論じる際に、こうした矛盾を最も明確に提示している。資本流入への依存は、本特集号のいくつかの論文によってさまざまな形で論じられており、Ergüven、Socoloff、FernandezとAalbersがそうであるように、周辺地域における金融化プロセスが従属的な金融化として概念化できることを示している。この従属的な位置は、不均等なグローバル経済・金融関係におけるこれらのコンテクストの周辺的な位置によって生み出され、また生み出されたものである。Rodrigo FernandezとManuel Aalbersは、本特集号への寄稿の中で、周辺部における住宅の金融化は、中心部におけるそれとは根本的に異なることを示唆している。彼らは、グローバル・マネー・ヒエラルキーの下位に位置する国々において、中央からの過剰流動性が再利用されることが、周辺地域における住宅ローン融資の拡大に寄与していると論じている。言い換えれば、彼らは国家間の金融化を関係的に理解することを求めているのであり、それは国家間に存在する不均等な関係と、それが金融化の状況下でどのように変化したかに由来する。FernandezとAalbersはさらに、従属的な金融化は不均等で複合的な発展の現代的形態であると主張し、「金融化の実践は、そうでなければ金融化されていない制度的文脈の中に共存しうるが、時間の経過とともに、こうした実践は、経済のより広範な金融化の出発点となり、さまざまな部門、さまざまな場所、さまざまな階層の人々に拡大しうる」ことを示唆している。このことは、多くの研究が残されていることを意味する。本特集の論文は、住宅金融化の多様なパターンを理解するための一歩に過ぎない。