2019Journal of Housing Research, Volume 28, Issue 1

Journal of Housing Research, Volume 28, Issue 1 (2019)

1Geoffrey K. Turnbull & Velma Zahirovic-Herbert

Housing Market Microstructure: What is a Competing House?

Geoffrey K. Turnbull & Velma Zahirovic-Herbert

Pages: 1-22

Housing market microstructure focuses on how neighborhood market conditions affect prices and liquidity. In this paper, we test alternative empirical microstructure models in which substitute houses are determined by similar price or size. Specification tests reveal that price-based measures of substitute or competing houses introduce endogeneity bias into the hedonic price function estimates. Non-nested specification tests do not provide strong support for living area-based or number-of-bedrooms-based models. But the results do support using microstructure measures that allow for asymmetric competition and shopping externalities from larger and smaller neighboring houses, a set of measures not yet employed in the literature.

住宅市場のミクロ構造は、近隣の市場環境が価格と流動性にどのような影響を与えるかに焦点を当てている。本論文では、代替住宅を類似の価格または規模によって決定する代替的な実証的マイクロ構造モデルを検証する。仕様テストにより、価格ベースの代替住宅や競合住宅の測定は、ヘドニック価格関数の推定に内生性のバイアスをもたらすことが明らかになった。非ネスト型仕様テストでは、居住面積ベースやベッドルーム数ベースのモデルを強く支持する結果は得られなかった。しかし、この結果は、非対称的な競争や、近隣の住宅の大小による買い物外部性を許容するミクロ構造の尺度を用いることを支持している。

2Yunhui Zhao

Evidence of Government Subsidy on Mortgage Rate and Default: Revisited

Yunhui Zhao

Pages: 23-49

I empirically evaluate the subsidized default insurance policy (implemented through the guarantee for government-sponsored enterprises) in the U.S. mortgage market. First, I find that the subsidy raised mortgage interest rates for loans eligible for the subsidy (conforming loans), which is contrary to conventional wisdom. I do so by applying regression discontinuity designs and using the exogenous variation generated by a mandate of the U.S. Congress. My strategy circumvents the endogeneity problem in conventional studies. Second, using various time-to-default models, I find that the subsidy raised the mortgage default probabilities of all conforming loans. The paper has important policy implications on financial regulation and financial stability: I caution regulators against interpreting the observed jumbo-conforming spread as an indication that the subsidy necessarily lowers mortgage rates and benefits conforming borrowers; highlights the adverse impact of the subsidy on financial stability; and calls for deeper housing finance reforms in the U.S. beyond the Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act.

私は、米国の住宅ローン市場におけるデフォルト保険（政府系企業に対する保証を通じて実施）の補助政策を実証的に評価した。まず、従来の常識に反して、補助金対象ローン（コンフォーミングローン）の住宅ローン金利が補助金によって上昇したことを発見する。そのために、回帰不連続デザインを適用し、米国議会の指令によって生じた外生的変動を利用する。私の戦略は、従来の研究における内生性の問題を回避するものである。第二に、様々な債務不履行までの時間モデルを用いて、補助金がすべてのコンフォーミング・ローンの債務不履行確率を上昇させたことを発見した。本稿は、金融規制と金融の安定に関する重要な政策的含意を持つ。観測されたジャンボ・コンフォーミング・スプレッドを、補助金が必ずしも住宅ローン金利を引き下げ、コンフォーミング・ローンの借り手に利益をもたらすことを示すものと解釈しないよう規制当局に注意を促すとともに、補助金が金融の安定性に及ぼす悪影響を明らかにし、ドッド・フランク法（ウォール街改革・消費者保護法）を超える、より深い住宅金融改革を米国に求める。

3Jaclene Begley

Parent Housing Wealth, Credit Constraints, and Homeownership Transitions

Jaclene Begley

Pages: 51-79

In this paper, I examine how family housing wealth affects homeownership transitions during divergent periods of credit access. I use matched parent-child data from the Panel Study of Income Dynamics, and exploit variation across local housing markets, as well as the recent housing cycle, to assess this relationship. I explore how transfers are affected by parent housing values, for different housing market experiences, and for households with renter parents in these same neighborhoods. I find that increases in parent housing values are correlated with an increased likelihood of receiving a transfer, larger transfer amounts, and an increased likelihood of transitioning to homeownership during the housing bust, but not during the housing boom. In contrast, households with renter parents in these same neighborhoods are not differentially affected by local housing market fluctuations during the housing bust. Overall, my findings suggest that family wealth matters more for home purchases when there are barriers to formal channels of mortgage borrowing.

本論文では、信用アクセスの異なる時期において、家族の住宅資産が住宅所有の移行にどのような影響を与えるかを検証する。この関係を評価するために、Panel Study of Income Dynamicsのマッチングされた親子データを使用し、最近の住宅サイクルと同様に、地域の住宅市場におけるばらつきを利用する。異なる住宅市場経験、および同じ地域に住む親が賃借人の世帯について、親の住宅価値によって移転がどのように影響されるかを調べた。その結果、親世帯の住宅価値が上昇するほど、住宅バブル期には譲渡を受ける可能性が高くなり、譲渡額が大きくなり、持ち家に移行する可能性が高まるが、住宅ブーム期には相関がないことがわかった。これとは対照的に、同じ地域に住む賃借人の親を持つ世帯は、住宅バブル期には地域の住宅市場の変動から差別的な影響を受けない。全体として、私の調査結果は、住宅ローン借入の正式なチャネルに障壁がある場合、家族の富が住宅購入にとってより重要であることを示唆している。

4Ying Huang, Esra Ozdenerol & Mark A. Sunderman

The Value of Greenways: Memphis Shelby Farms Greenline as a Case Study

Ying Huang, Esra Ozdenerol & Mark A. Sunderman

Pages: 81-107

We investigate the value of greenways by studying the impact of accessibility to Memphis Shelby Farms Greenline on surrounding housing values by looking at access measured by the cognitive distance (or straight-line distance, hereafter cognitive distance), a measure of the perceived financial benefit of greenways and nearest actual travel distance, a measure of real benefit of greenways. We measure the benefit of greenways by showing that a 3-mile actual travel distance range to greenways gives optimum distance accessibility and produces a positive premium for nearby houses. However, the cognitive distance, a method commonly used by previous research, while not practical, has a higher value impact than the actual distance. Moreover, the cognitive benefit decreases at a faster rate than the real benefit as distance to greenways increases.

我々は、メンフィス・シェルビー・ファームズ・グリーンラインへのアクセスのしやすさが周辺の住宅価値に与える影響を、緑道の経済的便益の認知尺度である認知距離（または直線距離、以下認知距離）と、緑道の実質的便益の尺度である直近の実移動距離で測定したアクセスについて調べることにより、緑道の価値を調査した。我々は、緑道までの実際の移動距離が3マイルの範囲であれば、最適な距離でのアクセスが可能であり、近隣の住宅にプラスのプレミアムが生じることを示し、緑道の便益を測定した。しかし、認知的距離は、先行研究で一般的に用いられている方法であり、実用的ではないものの、実際の距離よりも高い価値インパクトを持つ。さらに、認知的便益は、緑道までの距離が長くなるにつれて、実際の便益よりも速い速度で減少する。

5Antti Kurvinen & Jon Wiley

Retail Development Externalities for Housing Values

Antti Kurvinen & Jon Wiley

Pages: 109-128

In this research study, we investigate one of the most frequently debated questions in real estate development today: What impact does retail development have on surrounding residential property values? We utilize a property registry dataset that provides comprehensive records for all retail developments in a market and merge this with residential transactions data. A propensity score matching procedure is applied to condition the sample so that housing values in close proximity to retail development are related to similar properties. We estimate that new retail development has a positive and significant impact on housing values. The estimated increase is 1.5% within a 0.5 kilometer radius, dropping to 0.6% for the 1.0 kilometer radius. Thus, positive externalities resulting from new retail development appear to more than offset potential negative externalities.

この調査研究では、今日の不動産開発で最も頻繁に議論される問題の一つを調査する。店舗開発は周辺の住宅地の資産価値にどのような影響を与えるのか？我々は、市場内のすべての店舗開発に関する包括的な記録を提供する不動産登記データセットを利用し、これを住宅取引データと統合する。傾向スコアマッチング法を適用し、店舗開発に近接する住宅価格が類似物件と関連するようにサンプルを調整する。その結果、新規の小売店舗開発は住宅価値にプラスの有意な影響を与えると推定された。半径0.5キロ以内では1.5％の上昇と推定され、半径1.0キロ以内では0.6％に低下する。このように、新たな小売店開発から生じる正の外部性は、潜在的な負の外部性を相殺する以上の効果があるようである。

6Kimberly R. Goodwin

Bargaining Power and the Choice of Brokerage Contract

Kimberly R. Goodwin

Pages: 129-144

The exclusive right to sell listing contract is believed to be preferable to the exclusive agency listing contract because it gives the listing broker more incentive to put effort into the sale of the home and earn a commission. Researchers have developed theory and reported evidence to support that sellers are worse off by choosing the exclusive agency contract because brokers are going to exert less effort. In this study, I frame the question differently by developing a model based on combined bargaining power rather than broker effort and show how the greater potential bargaining power of the exclusive agency contract can impact the selling price, time on market, and probability of sale.

専属媒介契約は、専属代理店契約よりも望ましいと考えられている。なぜなら、専属媒介契約の方が、リスティング・ブローカーに住宅販売に力を入れ、手数料を得るインセンティブを与えるからである。研究者たちは、ブローカーがより少ない労力を費やすことになるため、売主が専属代理店契約を選択する方が不利であることを支持する理論を構築し、証拠を報告している。本研究では、ブローカーの努力ではなく、複合的な交渉力に基づくモデルを開発し、専属代理店契約の潜在的な交渉力の大きさが、販売価格、市場に出回る時間、売却の確率にどのような影響を与えるかを示すことで、問題を異なる枠組みで扱う。