International Journal of Housing Policy, Volume 20, Issue 4 (2020)

1 Oana Druta, Dallas Rogers & Emma Power

Holiday reading list for a post-COVID-19 housing system

Oana Druta, Dallas Rogers & Emma Power

Pages: 467-473

As the year 2020 tracks its way towards a close the journal is only beginning to understand the impacts of COVID-19 on housing systems around the world. Throughout 2020 we have dedicated most of the journal editors’ editorial space to discussing some of the emerging issues at the intersection of COVID-19 and housing (Rogers & Power, 2020; Power, Rogers, & Kadi 2020). In this editorial we try to round out this discussion, as much as that is possible at a time when a second wave of COVID-19 infections is hitting Europe, China and other parts of the world, nearly one year after the virus emerged. Developing a clearer view of the impacts of the pandemic on housing markets and systems will be a long-term project for housing scholars. In this last editorial of 2020, we reflect on trends emerging in housing studies and recommend a few relevant books, among those we reviewed this year that might help conceptualise the changes in housing systems and potential directions for the future.

The effects of the pandemic on housing markets have been slow. The first months of 2020 showed considerable buoyancy in mortgage lending in Europe, while house prices continued to rise in many contexts. In the Netherlands, for example, despite worries that the lockdown and subsequent economic stagnation were going to affect the housing market (Groot & Spiegelaar, 2020), optimism ensued as the predictions were slow to manifest (Graaf, 2020). As this editorial goes to press, housing market analyses suggest that many housing markets will take longer to be affected by the crisis due to various support or stimulus packages from some governments (Spiegelaar, 2020). However, housing prices and transactions are expected to decline over the coming year as the government support is withdrawn. The first signs of a drop in credit demand are starting to appear in some countries, as the impacts of economic stagnation hit household earnings and employment prospects. And while government measures offering relief on mortgage payments were successful so far, their long term ability to shore up housing markets is doubtful.

Already visible, however, are the ways in which COVID-19 exacerbates existing housing inequalities and the many different locally instantiated manifestations of COVID-19 induced housing change. Working-from-home (WFH) is being positioned as the new normal, and it is shifting demand for owner occupied housing from central cities to suburban locations in many cities. But not everyone can work from home, and WFH holds the potential to exacerbate spatial polarisation and inequality. Middle and higher-income households employed in service jobs where WFH can be sustained more easily over the long term have greater opportunities to move out of congested global cities such as Paris, New York, or London (Haag, 2020). In the private rental market, cities and countries were quick to impose eviction moratoria and rent relief in the first months of the pandemic, but, as the COVID-19 crisis continues, it is becoming clearer that additional or different measures will be necessary to prevent rent debt burdens and evictions. Furthermore, the pandemic has brought into sharper relief the affordability and precariousness problems that private rental tenants have long experienced (Simcock, 2020). In the upcoming months, the effects of the pandemic will likely be felt in housing production as well, as developers reel from lockdowns and accompanying disruptions in planning processes, labour markets and supply chains. In countries like the Netherlands, and many others, the slowdown in housing production will likely exacerbate already significant housing shortages, therein threatening the sustainability of the housing system and possibly pushing an increasing number of households into homelessness (Hochstenbach, 2020).

Apart from these larger systemic housing challenges, the COVID-19 crisis has been shown to exacerbate social inequalities at an individual level, especially those that are shaped by our housing circumstances. The pandemic has had a great impact on minority and Indigenous populations in countries like the US, Canada, Australia, with overcrowding, and poor access to health services in underserviced urban neighbourhoods being key challenges to be tackled through housing policy. People experiencing homelessness, living in temporary shelters or camps are yet another group of people that have borne the brunt of the epidemic. Efforts to relieve dire situations have typically been short-term and fallen short of resolving these longstanding issues. Furthermore, COVID-19 contributes to global housing inequalities; there are growing problems in accessing sanitation and clean water through the provision of adequate housing coming to the fore particularly in the Global South as countries fight to contain the virus (Sharif & Farha, 2020).

As we try to make sense of the new housing realities during and beyond COVID-19, and we grapple with its long term effects on housing markets and systems across different contexts around the world, as community of housing scholars we have a solid body of housing theories and debate to assist in this challenge. With this in mind, we have trawled the International Journal of Housing Policy book review archive over the last year to offer three book suggestions to take into the holiday period.

Book 1: Remaking housing policy: an international study

The first book suggestion is David Clapham’s Remaking Housing Policy: An International Study, which Mark Stephens reviewed in Issue 2, 2020 (Stephens, 2020). It shows how the ideology, discourse, political-economic regime of neoliberalism has shaped housing policy, and how we might change this. Clapham’s Remaking Housing Policy approaches the topic by focusing on 5 key concepts that frame neoliberal discourse: privatisation, marketisation, commodification, financialisation, and individualisation. Written as a textbook, the volume nonetheless makes an important contribution to comparative housing research by positioning neoliberalism as a key force of convergence, responsible for unequal distribution and access to housing, a decline in public housing provision, and a housing policy response that is geared toward marketisation. Yet, argues Clapham, it is a force that can be countered through national housing policies. For Clapham the path toward a new housing regime rests on a revival of state housing provision to rectify housing market failures, and therein driving down rental prices. The favourable treatment of homeowners should be curtailed, he argues, and he proposes a capital gains tax to incentivise older homeowners to ‘trade down’ to free up property and drive down house prices. To encourage governments to turn away from neoliberal policies, Clapham pins his hopes on an unlikely coalition of disenfranchised groups, from squatters to the children of baby boomers shut out of the dream of homeownership, that can push for reforms.

Book 2: Neoliberal housing policy: an international perspective

Keith Jacobs’ Neoliberal Housing Policy: An International Perspective was reviewed in Issue 4, 2020 by Valesca Lima (Lima, 2020). The book takes a historical approach to the question of housing and is centred on the experience of a number of English-speaking countries, including US, UK and Australia. It provides revealing insights into the effects of housing policies that have crystallised over the last four decades on cities and nations in these countries. Jacobs’ main argument is that the current housing crisis, marked by rising inequality, housing affordability and accessibility issues, is the result of a decline in publicly provided housing and the continued promotion of homeownership; both of which are political choices rather than market forces. In this sense it is not inevitable or impossible to change our housing systems and futures, despite the neoliberal ideology permeating policy making at the present time. While analysing well-known cases for the implementation of neoliberal housing policy, such as the US, UK and Australia, Jacobs also acknowledges that pockets of more social democratic housing policies persist, and it is in these places that hope for housing policy beyond neoliberalism can be found, whether it is in the form innovation in housing construction and new housing typologies, or alternative tenures. Furthermore, several other books, such as Fuller’s The Financialisation of Housing, also reviewed in Issue 1 2020 (Kohl, 2020), or the volume edited by Markus Moos titled A Research Agenda for Housing, reviewed in Issue 2, 2020 (Clapham, 2020) offer additional insights into this prevalent and important debate, and further qualify the relationship between the rise of neoliberalism and its effect on housing policy, markets and systems.

Book 3: Class, ethnicity and the state in the polarised metropolis: putting Wacquant to work

The third book is an edited volume by Flint and Powell, titled Class, Ethnicity and the State in the Polarized Metropolis: putting Wacquant to work. This book was reviewed by Tony Manzi in Issue 3, 2020 (Manzi, 2020). The book provides a fascinating discussion of urban marginality and territorial stigmatisation in the context of the neoliberal state. The collection offers a rich account of the work of Loïc Wacquant, a sociologist, as well as demonstrating how his thought can be applied to different aspects of housing research, from surveillance and governance in public housing projects, to advanced marginality in refugee camps and stigma in social work, to incarceration practices and segregation as mechanisms through which marginality is institutionalised. Through a dialogue between Wacquant and a number of urban researchers who are researching from different country contexts this volume outlines a suite of conceptual tools to make sense of variegated conditions of marginality.

This issue

Looking toward the future, what is clear is that effects of the COVID-19 pandemic will be long lasting and will spread through every aspect of daily lives, markets, political and institutional settings. Build-back-better commitments at local (Amsterdam, Paris, Vienna), national and supranational level (EU – Just Transition Fund, and European Green New Deal) will hopefully challenge the status quo, and institute new practices that effectively tackle the social, economic and environmental crises we are facing. Our challenge as housing researchers will be to contribute to shaping new housing policy instruments in the aftermath of the pandemic, in a world in which alternatives for the current bankrupt system are direly needed. While looking back at the developments of the last few decades can offer useful insights into understanding the present, shaping the future will require an effort of the imagination. New housing typologies, vernacular designs, new forms of provision and management, self-organisation and alternative tenures, (digital) technologies that mediate the provision, consumption and daily practices of housing are all domains that will shape upcoming housing research debates.

Papers in this issue continue that important work, reviewing the state of housing systems, and housing research, internationally. Job Gbadegesin and Lochner Marais evaluate the state of housing policy in Africa in the last two decades. Identifying a shift toward a more applied focus in housing research, they identify the importance of that work to drawing “African governments’ notice to the continent’s severe housing problems and the need to develop implementable African housing policy.” Claudia Murray and David Clapham in “Housing policies in Argentina under President Macri (2015–2019): a divided nation perpetuating path dependency” consider if housing policy changes instituted under Macri’s administration will have enduring consequences or represent only a temporary disruption. Contributing to debates in path dependency studies, it suggests that these short-term changes will have little enduring effect. With the growing polarisation of domestic politics in many countries around the world, these findings have international resonance. Kristof Heylen’s “Targeted affordable housing subsidies in Flanders: evaluating equity using equivalence scales” examines the equity of affordable housing subsidies in Flanders and identifies scales that would “improve some equity aspects of the subsidies.” Francis Bondinuba, Mark Stephens, Colin Jones and Robert Buckley's paper, “The motivations of microfinance institutions to enter the housing market in a developing country”, brings together a number of key issues of emerging importance for housing studies in the global south. These include 1) the role of housing markets as a driver of economic growth in emerging economies, 2) the housing conditions, such as overcrowding and poverty, in countries such as Ghana, and 3) the slipperiness of the formal, semi-formal and informal segments of the housing market in the global south. The final paper, Camillo Boano and Giovanna Astolfo’s “Inhabitation as more-than-dwelling. Notes for a renewed grammar” is a timely response to Michele Lancione’s (2020) Housing Futures Essay in this journal. The paper builds on Lancione’s call to attend to radical practices of everyday dwelling, making the case for attention to be afforded to “caring, repairing and imagining the future” captured in their concept of ‘inhabiting’.

Rounding out the collection is Izaak Williams’ Policy Review “A reappraisal of contemporary homelessness policy: the new role for transitional housing programmes.” The paper addresses the growing turn to Housing First within the U.S. and internationally. It flags the need for further research and to “reappraise the potential continuing value of [traditional housing programmes] in producing positive outcomes for homeless populations” in this context. The book review section includes two regular reviews. Valesca Lima's (2020) review of Keith Jacobs' Neoliberal Housing Policy: An International Perspective and Daan Bossuyt's (2020) review of Pernilla Hagbert and colleagues' edited volume Contemporary Co-housing in Europe: Toward Sustainable Cities?; as well as a longer essay review by Matthew Thompson (2020) of Brett Christopher's volume The New Enclosure: The Appropriation of Public Land in Neoliberal Britain.

2020年も終わりに近づき、本誌はCOVID-19が世界中の住宅システムに与える影響を理解し始めたところである。2020年を通じて、我々はジャーナル編集部の編集スペースのほとんどを、COVID-19と住宅が交わる地点で新たに生じたいくつかの問題について議論するために割いてきた（Rogers & Power, 2020; Power, Rogers, & Kadi 2020）。この論説では、ウイルス出現からほぼ1年が経過し、COVID-19感染の第二波がヨーロッパ、中国、その他の地域を襲っている現在、可能な限りこの議論を整理しようと思う。パンデミックが住宅市場や住宅制度に与える影響をより明確に把握することは、住宅研究者にとって長期的なプロジェクトとなるであろう。2020年最後のこの論説では、住宅研究で浮上している傾向を振り返り、今年見直した本の中から、住宅システムの変化と将来の潜在的な方向性を概念化するのに役立ちそうな関連書籍をいくつか推薦する。

パンデミックによる住宅市場への影響は緩やかである。2020年の最初の数ヶ月は、欧州の住宅ローン融資にかなりの活況が見られ、住宅価格は多くの状況で上昇を続けた。たとえば、オランダでは、ロックダウンとそれに続く経済停滞が住宅市場に影響を与えるという心配にもかかわらず（Groot & Spiegelaar, 2020）、その予測がなかなか現れないことから楽観論が続いた（Graaf, 2020）。この論説が掲載される時点で、住宅市場の分析は、いくつかの政府による様々な支援や刺激策のために、多くの住宅市場が危機の影響を受けるのに時間がかかることを示唆している（Spiegelaar, 2020）。しかし、政府の支援が取り下げられるにつれて、住宅価格と取引は今後1年間減少すると予想される。経済停滞の影響が家計の収入と雇用の見通しに打撃を与え、信用需要低下の最初の兆候がいくつかの国で出始めている。また、住宅ローンの支払いを軽減する政府の施策は今のところ成功していますが、住宅市場を補強する長期的な能力は疑問視されています。

しかし、COVID-19が既存の住宅の不平等を悪化させる方法や、COVID-19が誘発する住宅の変化が、地域ごとにさまざまに現れていることは、すでに目に見えていることである。在宅勤務（WFH）はニューノーマルとして位置づけられ、多くの都市で持ち家に対する需要を都心から郊外にシフトさせている。しかし、誰もが自宅で仕事ができるわけではなく、WFHは空間の二極化と不平等を悪化させる可能性を持っている。WFHを長期的に維持しやすいサービス業に従事する中・高所得世帯は、パリ、ニューヨーク、ロンドンといった混雑したグローバル都市から移動する機会が多い（Haag, 2020）。民間賃貸市場では、パンデミックの最初の数ヶ月は、都市や国がいち早く立ち退きモラトリアムを実施し、家賃を軽減したが、COVID-19危機が続く中、家賃債務の負担や立ち退きを防ぐために、追加または異なる措置が必要であることが明らかになりつつある。さらに、パンデミックは、民間の賃貸住宅入居者が長い間経験してきた値ごろ感と不安定さの問題をより鮮明に浮かび上がらせている（Simcock, 2020）。今後数ヶ月の間に、デベロッパーはロックダウンとそれに伴う計画プロセス、労働市場、サプライチェーンの混乱から立ち直るため、パンデミックの影響は住宅生産にも及ぶと思われる。オランダをはじめとする多くの国々では、住宅生産の減速は、すでに深刻な住宅不足を悪化させ、住宅制度の持続可能性を脅かし、場合によっては、ますます多くの世帯をホームレス状態に追い込むことになるだろう（Hochstenbach, 2020）。

こうした大きなシステム的な住宅問題とは別に、COVID-19危機は、個人レベルでの社会的不平等、特に私たちの住宅事情によって形成された不平等を悪化させることが示されている。パンデミックは、米国、カナダ、オーストラリアといった国々の少数民族や先住民に大きな影響を与え、過密状態や、サービスが行き届いていない都市部での医療サービスへのアクセスの悪さが、住宅政策を通して取り組むべき重要な課題となっている。一時的なシェルターやキャンプで暮らすホームレス経験者も、この流行の影響を受けている人々の一人である。悲惨な状況を和らげるための努力は概して短期的で、こうした長年の問題を解決するには至らなかった。さらに、COVID-19は世界的な住居の不平等を助長している。適切な住居の提供を通じて衛生設備や清潔な水にアクセスする問題が、特に南半球では、各国がウイルスを封じ込めようと戦う中で表面化してきている（Sharif & Farha, 2020）。

COVID-19の期間中、そしてその後も新たな住宅の現実を理解しようとし、世界中の異なるコンテクストにおける住宅市場や制度への長期的な影響に取り組んでいるとき、住宅研究者のコミュニティとして、我々はこの挑戦を支援する住宅理論や議論の確固たる体系を持っています。このことを念頭に置き、我々は昨年度のInternational Journal of Housing Policyの書評アーカイブを精査し、年末年始に読むべき3冊の本を提案する。

書籍1：住宅政策の再構築：国際的な研究

最初の本の提案は、David Claphamの「Remaking Housing Policy」です。マーク・スティーブンスが2020年2号でレビューしたものである（Stephens, 2020）。この本は、ネオリベラリズムのイデオロギー、言説、政治経済体制がいかに住宅政策を形成してきたか、そしてこれをいかに変えていくことができるかを示している。クラパムの『住宅政策の再構築』は、ネオリベラリズムの言説を構成する5つの主要な概念、すなわち民営化、市場化、商品化、金融化、個人化に焦点を当てることでこのテーマにアプローチしている。教科書として書かれた本書は、それでもなお、ネオリベラリズムを、住宅への不平等な分配とアクセス、公的住宅供給の減少、市場化を指向する住宅政策の対応などの原因となる収束の重要な力と位置づけることによって、比較住宅研究に対して重要な貢献をしている。しかし、クラップハムは、この力は国家の住宅政策によって対抗することができると主張している。クラパムにとって、新しい住宅レジームへの道は、住宅市場の失敗を是正するための国営住宅供給の復活と、そこでの賃貸価格の引き下げにかかっている。また、住宅所有者に対する優遇措置は縮小されるべきであり、高齢の住宅所有者が「下取り」をして財産を自由にし、住宅価格を引き下げるインセンティブを与えるためのキャピタルゲイン税を提案している。新自由主義的な政策からの転換を政府に促すために、クラパムは、不法占拠者から、持ち家の夢から閉ざされたベビーブーマーの子供たちまで、権利を奪われたグループのありえない連合が、改革を推進することに期待をかけている。

書籍2：新自由主義的住宅政策：国際的な視点

キース・ジェイコブスの「ネオリベラル住宅政策」。An International Perspective』は、2020年4号でヴァレスカ・リマ（Lima, 2020）により書評された。本書は、住宅の問題に歴史的なアプローチをとり、米国、英国、オーストラリアを含む多くの英語圏の国々の経験を中心にしている。この40年間に結晶化した住宅政策が、これらの国々の都市や国家にどのような影響を与えたかについて、明快な洞察を与えている。ジェイコブズの主な主張は、格差の拡大、住宅の買いやすさ、交通の利便性の問題などを特徴とする現在の住宅危機は、公営住宅の減少と持ち家を推進し続けた結果であり、いずれも市場の力ではなく政治の選択であるということである。この意味で、現在の政策決定に浸透している新自由主義的イデオロギーにもかかわらず、住宅制度と未来を変えることは必然でも不可能でもない。米国、英国、オーストラリアなど、新自由主義的な住宅政策が実施されている有名な事例を分析する一方で、ジェイコブスは、より社会民主的な住宅政策が根強く残っていることも認めており、住宅建設における革新や新しい住宅類型、あるいは代替テナントといった形で、新自由主義を超えて住宅政策の希望を見出すことができるのはこうした場所であるという。さらに、2020年第1号でレビューしたフラーの『住宅の金融化』（Kohl, 2020）や、2020年第2号でレビューしたマーカス・ムース編『住宅に関する研究課題』（Clapham, 2020）など、他のいくつかの書籍も、この広く普及している重要な議論にさらなる洞察を与え、新自由主義の高まりと住宅政策・市場・制度に対するその影響との関係をさらに質している。

書籍3：両極化するメトロポリスにおける階級、民族、国家：ワクワントを仕事に活かすために

3冊目は、FlintとPowellの編集による『Class, Ethnicity and State in the Polarized Metropolis: putting Wacquant to work』と題された本です。この本は、2020年3号でトニー・マンジが書評している（Manzi, 2020）。本書は、ネオリベラル国家の文脈における都市のマージナリティとテリトリーのスティグマティゼーションについて、魅力的な議論を展開している。このコレクションは、社会学者であるロイック・ワクワンの仕事を豊富に説明するとともに、彼の思想が、公共住宅プロジェクトにおける監視と統治、難民キャンプにおける高度なマージナリティ、ソーシャルワークにおけるスティグマ、マージナリティが制度化されるメカニズムとしての監禁実践と隔離といった住宅研究の異なる側面にいかに応用できるかを示している。本書は、ワクワントと、異なる国の文脈で研究する多くの都市研究者との対話を通じて、多様なマージナリティの条件を理解するための一連の概念的ツールの概要を示す。

本号

将来に向けて、COVID-19の大流行の影響は長期に渡り、日常生活、市場、政治、制度のあらゆる側面に波及することが明らかである。地域レベル（アムステルダム、パリ、ウィーン）、国レベル、超国家レベル（EU - Just Transition Fund, European Green New Deal）のBuild-Betterの取り組みは、現状に挑戦し、我々が直面している社会、経済、環境の危機に効果的に対処する新しい実践を確立してくれることが期待される。住宅研究者としての我々の課題は、現在の破綻したシステムに代わるものが切実に求められている世界において、パンデミック後の新しい住宅政策手段を形成することに貢献することである。過去数十年の発展を振り返ることは、現在を理解する上で有益な洞察を与えてくれるが、未来を形作るには想像力を働かせることが必要である。新しい住宅タイプ、ヴァナキュラーデザイン、新しい供給と管理の形態、自己組織化と代替テナント、住宅の供給、消費、日々の実践を仲介する（デジタル）テクノロジーはすべて、今後の住宅研究の議論を形成する領域である。

本号の論文は、この重要な仕事を継続し、国際的な住宅制度と住宅研究の状況をレビューしている。Job Gbadegesin と Lochner Marais は、過去20年間におけるアフリカの住宅政策の状況を評価している。住宅研究においてより応用的な焦点へのシフトを確認し、彼らは「アフリカ大陸の深刻な住宅問題と実行可能なアフリカの住宅政策を開発する必要性にアフリカの政府が気づく」ための研究の重要性を明らかにしている。Claudia MurrayとDavid Claphamは、"Housing policies in Argentina under President Macri (2015-2019): a divided nation perpetuating path dependency "において、マクリ政権下で制定された住宅政策の変更が、永続的な影響をもたらすのか、それとも一時的な混乱に過ぎないのかを考察している。経路依存性研究の議論に貢献し、これらの短期的な変化は永続的な効果をほとんど持たないことを示唆している。世界の多くの国で国内政治の分極化が進む中、これらの知見は国際的な共鳴をもたらすものである。Kristof Heylenの "Targeted affordable housing subsidies in Flanders: evaluating equity using equivalence scales "は、フランダースにおける手頃な価格の住宅補助金の公平性を検証し、「補助金の公平性の側面をいくつか改善する」ような尺度を特定するものである。Francis Bondinuba, Mark Stephens, Colin Jones and Robert Buckleyの論文「The motivations of microfinance institutions to enter the housing market in a developing country」は、グローバル・サウスにおける住宅研究にとって新たに重要となる多くの重要な問題をまとめている。これらは、1）新興国の経済成長の推進力としての住宅市場の役割、2）ガーナなどの国における過密や貧困などの住宅事情、3）グローバル・サウスにおける住宅市場のフォーマル、セミフォーマル、インフォーマル区分のスリムさ、などである。最後の論文は、Camillo BoanoとGiovanna Astolfoの「Inhabitation as more-than-dwelling （住居以上のものとしての居住）」である。Notes for a renewed grammar」は、本誌に掲載されたミケーレ・ランシオーネ（2020）のHousing Futures Essayに対するタイムリーな回答である。この論文は、日常的な住居のラディカルな実践に注目するというLancioneの呼びかけに基づき、彼らの「住む」という概念に含まれる「手入れ、修理、未来の想像」に注意を払うべきだという主張をしている。

最後に、Izaak WilliamsのPolicy Review「現代のホームレス政策の再評価：移行期の住宅プログラムの新たな役割」が収録されている。この論文は、米国内や国際的に高まっているハウジングファーストへの転換を取り上げたものである。その中で、さらなる研究の必要性と、「ホームレス集団に肯定的な結果をもたらす（従来の住宅プログラム）潜在的な継続価値を再評価する」ことの必要性を訴えている。書評欄には、2つの通常の書評が掲載されている。ヴァレスカ・リマ（2020）によるキース・ジェイコブスの『ネオリベラル住宅政策』の書評である。An International Perspective、Daan BossuytはPernilla Hagbertらの編著『Contemporary Co-housing in Europe』の書評（2020年）である。また、マシュー・トンプソン（2020）によるブレット・クリストファー著『The New Enclosure: The Appropriation of Public Land in Neoliberal Britain』の長編エッセイ・レビューも掲載されている。