Housing Policy Debate30(2). (2020)

Housing Policy Debate, Volume 30, Issue 2 (2020)

1 Nikos Kourachanis

Homelessness Policies in the Liberal and the Southern European Welfare Regimes: Ireland, Portugal, and Greece

Nikos Kourachanis

Pages: 121-136

This article compares homelessness policies in representative countries of the liberal and Southern European welfare regimes: Ireland, Portugal, and Greece. These are countries where austerity policies were implemented by the Troika during the crisis. After a brief review of the literature on welfare regimes and homelessness, the characteristics of homelessness policies in the liberal and Southern European model are studied. Subsequently, using the scholarly bibliography, research reports, and primary data, homelessness policies in the three countries are compared. In terms of methodology, this is achieved by developing three axes of analysis: the historical development of homelessness policies, the impact of austerity policies on the deterioration of homelessness, and the characteristics of the homelessness policies being developed during the crisis. It is established that the three countries consolidate a residual model of social intervention that fails to adequately address increasing homelessness.

本稿では、自由主義および南欧の福祉体制の代表的な国におけるホームレス政策を比較している。アイルランド、ポルトガル、ギリシャです。これらの国は、危機の際にトロイカによって緊縮財政政策が実施された国である。福祉レジームとホームレスに関する文献を簡単にレビューした後、自由主義および南欧モデルにおけるホームレス政策の特徴を検討する。続いて、学術文献、研究報告、一次データを用いて、3カ国のホームレス政策を比較する。方法論としては、ホームレス政策の歴史的発展、緊縮財政政策がホームレス問題の悪化に与えた影響、危機の中で展開されているホームレス政策の特徴、という3つの分析軸を展開することで達成されている。その結果、3カ国は、増加するホームレスに適切に対処できない社会的介入の残余モデルを固めていることが明らかになった。

2 Kevin A. Park

Choice, Capital, and Competition: Private Mortgage Insurance Application and Availability

Kevin A. Park

Pages: 137-163

The financial health of the mortgage insurance industry is vital for the flow of mortgage credit to low-wealth borrowers. Private mortgage insurance competes with insurance offered through the federal government, particularly the Federal Housing Administration. This article employs a Heckman selection model and a database of mortgage insurance applications to examine the impact of capital reserves and federal competition on the credit decisions of private mortgage insurance companies while accounting for applicants’ decisions to seek private insurance. I find private insurers became more likely to deny applications as their capital ratios fell during the Great Recession. However, loans eligible for insurance through the Federal Housing Administration were less likely to be denied than higher loan amounts were. These findings are important for understanding how the conventional mortgage market, including government-sponsored enterprises, functions through a severe housing crisis.

住宅ローン保険業界が健全であることは、低所得者層への住宅ローン融資を実現するために不可欠です。民間の住宅ローン保険は，連邦政府（特に連邦住宅管理局）が提供する保険と競合している。本稿では，ヘックマン選択モデルと住宅ローン保険申請書のデータベースを用いて，資本準備金と連邦政府との競争が民間住宅ローン保険会社の与信判断に与える影響を，申請者が民間保険に加入するかどうかの判断を考慮しながら検証した。その結果、大不況時に自己資本比率が低下すると、民間保険会社は申請を拒否する傾向が強くなることがわかった。しかし、連邦住宅局による保険の対象となるローンは、高額のローンに比べて拒否される可能性が低かった。これらの知見は、政府系企業を含む従来型の住宅ローン市場が、深刻な住宅危機の中でどのように機能しているかを理解する上で重要である。

3 Matthew D. Baird

Does Large-Scale Neighborhood Reinvestment Work? Effects of Public–Private Real Estate Investment on Local Sales Prices, Rental Prices, and Crime Rates

Matthew D. Baird, Heather Schwartz, Gerald P. Hunter, Tiffany L. Gary-Webb, Bonnie Ghosh-Dastidar, Tamara Dubowitz & Wendy M. Troxel

Pages: 164-190

During the 1990s, the U.S. Department of Housing and Urban Development awarded over $6 billion in competitive grants (HOPE VI) to spur neighborhood redevelopment. We add to HOPE VI research by examining the impacts of a large set of public–private real estate investments, including HOPE VI, made over a 16-year period in a distressed neighborhood of Pittsburgh, Pennsylvania (Hill District). We estimate the effects of $468 million additional public–private investments that Hill District received compared with a demographically similar neighborhood on sales prices, rental prices, and crime. We find large, statistically significant impacts of these investments on residential sales prices, commercial sales prices, and on rental prices, and a marginally significant yet meaningful decline in nonviolent arrests. For each $10 million of public–private investment, we find a 0.95%, 2.7%, and 0.55% increase in residential sales prices, commercial sales prices, and rental prices, respectively. Given the accumulated difference over 16 years of $468 million in these investments across the two neighborhoods, the percentage increases amount to large changes in prices over that time. Cities should anticipate the potential impacts of major neighborhood investment on low-income households, especially unsubsidized renters who most directly experience the brunt of rising rents.

1990年代、米国住宅都市開発省は、地域の再開発を促進するために60億ドル以上の競争的補助金（HOPE VI）を交付しました。本研究では、ペンシルバニア州ピッツバーグの貧困地域（ヒル・ディストリクト）において、16年間にわたって行われたHOPE VIを含む官民不動産投資の効果を検証することで、HOPE VIの研究に加えている。ヒル・ディストリクトが受けた4億6800万ドルの追加的な官民投資が、人口的に類似した地域と比較して、販売価格、賃貸価格、犯罪に与える影響を推定した。その結果、住宅の販売価格、商業施設の販売価格、賃貸価格には統計的に有意な大きな影響があり、非暴力の逮捕件数にはわずかながらも有意な減少が見られた。1,000万ドルの官民投資ごとに，住宅販売価格，商業販売価格，賃貸価格がそれぞれ0.95%，2.7%，0.55%上昇することがわかった。16年間で2つの地域に4億6800万ドルの投資が行われたことを考えると、この増加率はその間の価格の変化としては大きい。都市は、大規模な周辺地域への投資が低所得世帯、特に家賃上昇の影響を最も直接的に受ける補助金なしの賃借人に与える潜在的な影響を予測すべきである。

4 Andrew H. Whittemore

The Roots of Racial Disparities in Residential Zoning Practice: The Case of Henrico County, Virginia, 1978–2015

Andrew H. Whittemore

Pages: 191-204

This article examines the distribution of conditional rezonings for residential development in Henrico County, Virginia, from 1978 through 2015. It finds that prior to the mid-1990s, racial characteristics, relative to homeownership, income, and educational characteristics, most markedly distinguish the census tracts where the county approved conditional rezonings for residential development: both from tracts where it approved rezonings without conditions and from the county as a whole. The study uses evidence from planning commission minutes and interviews to explore the reasons for this disparity, arguing that it likely resulted from a combination of developers’ perceptions and the historically differing extent of political representation and advocacy between white and African American communities. The study thus provides further evidence of racial disparities in the geography of zoning practice, although it also explains that the reasons for these disparities are far from straightforward.

本稿では、バージニア州ヘンリコ郡における1978年から2015年までの住宅開発のための条件付き再区画化の分布を調査した。その結果、1990年代半ば以前は、郡が住宅開発のための条件付き再区画を承認した国勢調査区と、条件なしで再区画を承認した国勢調査区および郡全体との間には、人種的特徴が、住宅所有率、所得、教育の特徴と比較して、最も顕著に異なることがわかった。本研究では、計画委員会の議事録やインタビューをもとに、この格差の理由を探り、開発者の認識と、白人コミュニティとアフリカ系アメリカ人コミュニティの間で歴史的に異なってきた政治的表現と擁護の度合いが組み合わさった結果であると主張している。このように、本研究は、ゾーニングの実践における人種的格差の証拠を示しているが、その理由は決して単純ではないことも説明している。

5 Suzanne Lanyi Charles

A Latent Profile Analysis of Suburban Single-Family Rental Housing (SFR) Neighborhoods

Suzanne Lanyi Charles

Pages: 205-227

Single-family rental housing (SFR) is an increasingly prevalent form of housing tenure in U.S. suburban neighborhoods, representing a paradigm shift in how households gain access to a suburban single-family home. This article uses latent profile analysis (LPA) to classify the types of suburban neighborhoods in the 20 largest U.S. metropolitan areas in which high rates of SFR are located. Findings indicate that concentrations of SFR are located in the following types of suburban neighborhoods: diverse middle-class, older white middle-class, low-income Hispanic, low-income black, and affluent. The study finds that the composition of high-SFR neighborhoods among and within metropolitan areas varies substantially. The article examines the variation in the types of high-SFR neighborhoods for the 20 metropolitan areas, then presents a detailed analysis of the spatial distribution of high-SFR neighborhood types in three metropolitan areas.

米国の郊外では，一戸建て賃貸住宅（SFR）がますます普及しており，郊外の一戸建て住宅への入居方法のパラダイムシフトとなっている。本論文では，潜在プロファイル分析（LPA）を用いて，米国の20大都市圏においてSFRが高い割合で存在する郊外の地域を分類した。その結果、SFRが集中しているのは、多様な中産階級、古い白人の中産階級、低所得のヒスパニック系、低所得の黒人、富裕層といったタイプの郊外住宅地であることがわかった。本研究では、大都市圏間および大都市圏内でSFRの高い地域の構成が大きく異なることを明らかにした。本稿では、20の大都市圏について、高SFR地域のタイプの違いを検証した後、3つの大都市圏における高SFR地域のタイプの空間分布について詳細な分析を行っている。

6 Cengiz Tunc

The Effect of Credit Supply on House Prices: Evidence From Turkey

Cengiz Tunc

Pages: 228-242

This article examines the effect of exogeneous credit supply shocks on house prices in an emerging economy, Turkey, using bank deposits, the number of branches, and financial literacy as instruments to estimate exogenous credit supply. Utilizing data for 26 regions and from 2010 to 2017, I find that an exogenous expansion in housing credits as well as consumer credits utilized has a large and significant effect on prices. A similar effect holds for quality-adjusted hedonic house prices. The results have important policy implications for credit-driven emerging economies.

本稿では、新興国であるトルコにおいて、銀行預金、支店数、金融リテラシーを指標として、外生的な信用供給のショックが住宅価格に与える影響を検証する。26地域、2010年から2017年までのデータを用いて、消費者信用だけでなく、住宅信用の外生的な拡大が、価格に大きくかつ有意な影響を与えることを発見した。また、品質調整後のヘドニック住宅価格についても同様の効果がある。この結果は、クレジット主導の新興国にとって重要な政策的意味を持つ。

7 Sana Malik, Ruhizal Roosli, Fariha Tariq & Nor’aini Yusof

Policy Framework and Institutional Arrangements: Case of Affordable Housing Delivery for Low-Income Groups in Punjab, Pakistan

Sana Malik, Ruhizal Roosli, Fariha Tariq & Nor’aini Yusof

Pages: 243-268

Provision of affordable housing for low-income groups is constrained precariously in Punjab, the largest province of Pakistan, because of a complex institutional framework and overlapping roles of government authorities at federal, provincial, and local levels. This article is a reflexive study that covers a broader aspect of the Punjabi Housing system, drawing a framework of current institutional arrangements in practice for affordable housing provision. Although it draws on an institutional analytical framework, the article is grounded in applying structural analysis to the study of public institutions within the housing sector, which provides a much-needed theoretical framework for analyzing housing institutional arrangements under the current dynamic political environment within the country. The study is an effort to fill gaps in the literature in understanding the intricate practices and processes of public housing institutions with overlapping jurisdictions and roles. The article argues for streamlining the federal, provincial, and local governments to provide an enabling environment to deal with affordable housing policy and provision issues by reexamining the respective institutional structures. Some previous studies relevant to housing policies and projects are also reviewed, followed by an empirical analysis of institutional arrangements; finally, ways forward are suggested toward key policy and empirical implications.

パキスタン最大の州であるパンジャブ州では、複雑な制度的枠組みや、連邦・州・地方の各レベルで政府当局の役割が重複していることから、低所得者層への手頃な価格の住宅提供が不安定に制約されている。本稿は、パンジャブ州の住宅制度のより広範な側面をカバーする反射的な研究であり、手頃な価格の住宅提供のために実践されている現在の制度的取り決めの枠組みを描いている。制度分析の枠組みを利用しているが、本論文は、住宅部門における公的機関の研究に構造分析を適用することを基礎としており、現在の国内のダイナミックな政治環境下で住宅制度の取り決めを分析するために、大いに必要とされる理論的枠組みを提供している。本研究は，管轄と役割が重複している公的住宅機関の複雑な実務とプロセスを理解する上で，文献のギャップを埋めるための試みである。本論文では，連邦政府，州政府，地方政府を合理化し，それぞれの制度構造を再検討することで，手頃な価格の住宅政策と住宅供給の問題に対処できる環境を提供することを主張している．また、住宅政策やプロジェクトに関連するいくつかの先行研究をレビューした後、制度的な取り決めの実証分析を行い、最後に、主要な政策的・実証的な意味合いを考慮して今後の進め方を提案する。

8 Zhenpeng Zou

Examining the Impact of Short-Term Rentals on Housing Prices in Washington, DC: Implications for Housing Policy and Equity

Zhenpeng Zou

Pages: 269-290

As on-demand short-term rentals (STRs) grow popular with the rise of sharing platforms like Airbnb, regulations for the STR market have become the center of a debate among policymakers, housing interest groups, the hotel and lodging industry, and STR platforms. Washington, DC, the nation’s capital and one of the most popular tourist destinations in the United States, is on the front lines of legalizing and regulating the STR business. With the heated policy debate over whether STRs disrupt the rental housing market in DC, a concrete discussion about what STRs impose on the owner housing market is left out. Using web-scraped data from Airbnb and property-level data from the city, I investigated the net impact of STRs on single-family property prices through a series of hedonic analyses. The results suggest that having Airbnb establishments in the neighborhood can significantly inflate property prices. Because of the uneven spatial market penetration of STRs, such price impact could inequitably affect low-income homebuyers and add another hurdle to resolving the housing affordability issue faced by policymakers in Washington, DC.

Airbnbのようなシェアリングプラットフォームの台頭により、オンデマンドの短期賃貸住宅（STR）が人気を集める中、STR市場に対する規制が、政策立案者、住宅利益団体、ホテル・宿泊業界、STRプラットフォームの間で議論の中心となっています。米国の首都であり、米国で最も人気のある観光地の一つであるワシントンDCは、STRビジネスの合法化と規制の最前線にあります。ワシントンDCでは、STRが賃貸住宅市場を混乱させるかどうかについての激しい政策論争が行われていますが、STRがオーナー住宅市場にどのような影響を与えるかについての具体的な議論は残されています。私は、Airbnbのウェブスクレイピングデータと市の物件レベルのデータを用いて、一連のヘドニック分析を行い、STRが一戸建て物件の価格に与える正味の影響を調査しました。その結果、近所にAirbnbの施設があると、不動産価格が大幅に上昇することが示唆された。STRの空間的な市場への浸透は不均等であるため、このような価格への影響は、低所得者の住宅購入者に不公平に影響し、ワシントンDCの政策立案者が直面している住宅のアフォーダビリティ問題を解決するための新たなハードルとなる可能性がある。

9 Deden Rukmana

The Causes of Homelessness and the Characteristics Associated With High Risk of Homelessness: A Review of Intercity and Intracity Homelessness Data

Deden Rukmana

Pages: 291-308

Two different city-level homelessness data types have been used by many homelessness studies in the United States: intercity data and intracity data. Intercity homelessness data are collected through cross-sectional surveys to estimate the number of persons experiencing homelessness in each city or metropolitan area. Intracity homelessness data are collected through prior address information reported by persons experiencing homelessness within a city’s jurisdiction. This article reviews and compares both city-level homelessness data types. The comparison of intercity and intracity data offers insight into the strength and weaknesses of each data type in identifying the causes of homelessness and the characteristics associated with a high risk of homelessness. Intercity homelessness data examine the effect of policy and institutional variables and community-level variables that vary across cities on the prevalence of homelessness. Meanwhile, intracity homelessness data focus on the spatial variation of demographic, socioeconomic, housing, and other neighborhood factors that contribute to the incidence of homelessness within a jurisdiction that has the same policy and institutional variables. The findings from intracity and intercity homelessness data are not contradictory but complementary. The complementary findings between intercity and intracity homelessness data provide important information for planners to address homelessness at local levels.

米国の多くのホームレス研究では、都市間データと都市内データという2種類の異なる都市レベルのホームレスデータが用いられている。都市間ホームレスデータは、各都市や都市圏におけるホームレス経験者の数を推計するための横断的な調査によって収集される。都市内ホームレスデータは、各都市の管轄区域内でホームレス経験をしている人から報告された前住所情報をもとに収集される。この記事では、両都市レベルのホームレス・データを比較検討している。都市間データと都市内データを比較することで、ホームレスの原因やホームレスになるリスクの高い人の特徴を特定する上で、それぞれのデータの強みと弱みを知ることができる。都市間ホームレスデータは、ホームレスの有病率に対して、都市によって異なる政策・制度変数やコミュニティレベルの変数の影響を調べている。一方、都市内ホームレスデータは、同じ政策・制度変数を持つ管轄区域内で、ホームレスの発生に寄与する人口統計学的、社会経済的、住宅的、その他の近隣要因の空間的変化に焦点を当てている。都市内ホームレスデータと都市間ホームレスデータから得られる知見は、矛盾するものではなく補完的なものである。都市間ホームレスデータと都市内ホームレスデータの間の補完的な知見は、プランナーが地域レベルでホームレス問題に対処するための重要な情報を提供するものである。