Housing, Theory and Society38(1). (2021)

Housing, Theory and Society, Volume 38, Issue 1 (2021)

1 Katherine Ellsworth-Krebs, Louise Reid & Colin J. Hunter

Home Comfort and “Peak Household”: Implications for Energy Demand

Katherine Ellsworth-Krebs, Louise Reid & Colin J. Hunter

Pages: 1-20

This paper draws on a study of Scottish householders living in “zero-carbon” homes. It explores how broader understandings of home comfort may explain changes that result in home life becoming increasingly energy demanding, despite householders’ intentions to save or decarbonize energy. The paper argues that domestic energy research must engage with the dreams, aspirations, and images of home that ultimately drive consumption and impact investment in housing and home energy improvements. This is done by examining the interrelationship between energy retrofitting and installing microgeneration technologies alongside discussing meanings of home comfort and visions of ideal homes with householders. The study argues that an important aspect of home improvements is due to accommodating the “needs” of the peak household. The paper concludes by discussing how a wider range of people and interventions could be pursued to reduce domestic energy demand such as promoting downsizing or working with home or lifestyle companies.

本稿では、スコットランドの「ゼロカーボン」住宅に住む世帯主を対象とした研究を紹介する。この論文では、家庭の快適性に関するより広い理解が、家人がエネルギーの節約や脱炭素化を意図しているにもかかわらず、家庭生活がますますエネルギーを必要とするようになるという変化をどのように説明するかを探っている。この論文では、国内のエネルギー研究は、最終的に消費を促進し、住宅や住宅のエネルギー改善への投資に影響を与えるような、家庭に対する夢、願望、イメージに関わるものでなければならないと論じている。これを実現するために、エネルギー改修とマイクロジェネレーション技術の導入の相互関係を検証するとともに、家庭の快適性の意味や理想的な家庭のビジョンについて家主と議論する。本研究では、住宅改修の重要な側面は、ピーク時の家庭の「ニーズ」に対応することにあると論じている。最後に、国内のエネルギー需要を削減するためには、ダウンサイジングを促進したり、住宅・ライフスタイル関連企業と協力したりするなど、より幅広い人々や介入方法を追求することが可能であることを論じている。

2 Frank J. De Feijter, Bas J.M. Van Vliet & Gert Spaargaren

Energy Efficient Housing through Organized Interactions? Conceptualizing the Roles of Householders and Providers in Housing Retrofitting in the Netherlands and China

Frank J. De Feijter, Bas J.M. Van Vliet & Gert Spaargaren

Pages: 21-41

Energy saving is an explicit goal of housing retrofitting in both the Netherlands and China. Retrofit providers expect to achieve this goal by applying insulation to apartment buildings and improvements in heating, cooling and ventilation. The aim of this paper is to explore both conceptually and empirically the interactions between householders and retrofit providers. Interaction activities are conceptualized in a framework of overlapping practices of retrofitting and everyday life. Empirical material is derived from interviews with retrofit providers and householders in the Netherlands and China. This paper shows that full energy saving potential in housing retrofitting fails to be accomplished, due to a limited involvement of householders at the consumption junctions in retrofit processes. Central to this failure are the limited options for residents to share pre-retrofit living experiences, to test future housing equipment beforehand and to customize retrofit packages. Also post-retrofit educational support, evaluation and monitoring is falling short to engage householders in their appropriation of their retrofitted apartment.

オランダでも中国でも、住宅改修の明確な目標は「省エネ」です。改修事業者は、集合住宅に断熱材を施し、冷暖房や換気を改善することで、この目標を達成することを期待している。本論文の目的は、住宅所有者と改修業者の間の相互作用を概念的かつ実証的に探ることである。相互作用の活動は、改修と日常生活の重なり合う実践の枠組みの中で概念化されている。実証的な資料は、オランダと中国における改装業者と住宅所有者とのインタビューから得られたものである。本論文は、住宅改修におけるエネルギー節約の可能性が十分に達成されていないことを示している。この失敗の中心は、居住者が改修前の生活体験を共有したり、将来の住宅設備を事前にテストしたり、改修パッケージをカスタマイズしたりするための選択肢が限られていることである。また、改修後の教育支援、評価、モニタリングも、改修されたアパートの利用に住人を関与させるには不十分である。

3 Elena Ionașcu, Paloma Taltavull de La Paz & Marilena Mironiuc

The Relationship between Housing Prices and Market Transparency. Evidence from the Metropolitan European Markets

Elena Ionașcu, Paloma Taltavull de La Paz & Marilena Mironiuc

Pages: 42-71

This paper develops an empirical analysis quantifying the housing prices reaction to market transparency in 21 European metropolitan areas for the period 2004–2016. Market transparency is measured by the Global Real Estate Transparency Index (JLL) with its five dimensions. Applying a biannual panel EGLS model regression with fixed effects by cities as on data collected from several resources and measuring transparency using JLL index, results quantify the housing price elasticity of responses to changes in transparency. Results indicate that a decrease in transparency level is associated with an increase in house prices. The effect of transparency on the housing prices is heterogeneous in European metropolises, with most visible impacts in the Eastern metropolitan areas (Bratislava, Bucharest, Warsaw and Zagreb) but also in Western areas such as Copenhagen, Dublin and Madrid. London, Paris and Amsterdam also show how large transparency contributes to low house price increase, as the market fundamentals support.

本稿では，2004年から2016年の期間において，欧州の21都市圏における市場の透明性に対する住宅価格の反応を定量化する実証分析を展開した。市場の透明性はGlobal Real Estate Transparency Index（JLL）の5つの次元で測定されている。複数のリソースから収集したデータとJLLインデックスを用いた透明性の測定結果をもとに，都市ごとの固定効果を用いた年2回のパネルEGLSモデル回帰を適用し，透明性の変化に対する住宅価格の反応の弾力性を定量化した。結果は、透明度の低下が住宅価格の上昇につながることを示している。透明性の住宅価格への影響は、欧州の大都市では不均一であり、東部の都市圏（ブラチスラバ、ブカレスト、ワルシャワ、ザグレブ）で最も顕著な影響が見られるが、コペンハーゲン、ダブリン、マドリードなどの西部の都市圏でも見られる。また、ロンドン、パリ、アムステルダムでは、市場のファンダメンタルズに支えられた透明性の高さが住宅価格の低価格化に貢献しています。

4 Desiree Fields & Dallas Rogers

Towards a Critical Housing Studies Research Agenda on Platform Real Estate

Desiree Fields & Dallas Rogers

Pages: 72-94

The pace and scope of digital innovation targeting the real estate industry has intensified over the past decade. This article is therefore concerned with the digitization of the residential real estate industry, and how critical housing scholars might shape a research agenda on this transformation. We set out platform logic, digital labor, and financialization as a conceptual vocabulary for studying new digital modalities of real estate practice. Platform logic highlights questions of power and politics relating to the data collection capacities potentially obscured by platforms’ convenience and ease of use. Digital labor points to how platform real estate may change relationships among incumbent real estate professionals, investors and property owners, and tenants and residents. Financialization shifts the focus to how digital platforms participate in the contemporary political economy of housing. The article concludes with an agenda for critical housing research on digital real estate platforms

不動産業界を対象としたデジタルイノベーションのペースと範囲は、過去10年間で激化している。そこで本稿では、住宅不動産業界のデジタル化と、この変革に関する研究アジェンダをクリティカル・ハウジング研究者がどのように形成するかについて考察する。本稿では、不動産実務の新たなデジタル様式を研究するための概念的な語彙として、プラットフォーム論理、デジタル労働、金融化を設定した。プラットフォーム論理は、プラットフォームの利便性と使いやすさによって潜在的に不明瞭になっているデータ収集能力に関連する権力と政治の問題を強調する。デジタル労働は、プラットフォーム不動産が、既存の不動産専門家、投資家と不動産所有者、テナントと居住者の関係をどのように変化させるかを指摘しています。金融化は、デジタルプラットフォームが現代の住宅の政治経済にどのように関わっているかに焦点を移す。本論文は、デジタル不動産プラットフォームに関する重要な住宅研究のためのアジェンダで締めくくられている。

5 Jennie Gustafsson

Spatial, Financial and Ideological Trajectories of Public Housing in Malmö, Sweden

Jennie Gustafsson

Pages: 95-114

Public housing has been one of the primary tools mobilized in Sweden historically to fulfil citizens’ right to housing. However, the nominally universal character of public housing in the Swedish context has increasingly been circumvented through processes of segregation, residualisation, gentrification and displacement. Furthermore, previous housing research points to the neoliberal shift of Sweden’s housing politics since the early 1990s, encompassing the deregulation of public housing at the national level. Focusing on the example of public housing, this paper argues for a multiscalar and nuanced understanding of housing neoliberalisation in Sweden, by investigating the change of public housing locally. The political landscape of public housing in different localities has been transformed as a result of interacting trajectories of spatial restructuring, financialisation and ideological reconstruction. The paper examines this “conjunctural” transformation empirically through a case study of public housing in the city of Malmö.

公営住宅は、スウェーデンにおいて歴史的に市民の住宅権を実現するために動員されてきた主要な手段の一つである。しかし、スウェーデンにおける公営住宅の名目上の普遍的な性格は、分離、残留、ジェントリフィケーション、転居などのプロセスを通じて、ますます回避されるようになってきている。さらに、これまでの住宅研究では、1990年代初頭以降、スウェーデンの住宅政治が新自由主義的に変化し、国レベルでの公営住宅の規制緩和が行われていることが指摘されている。本論文では、公共住宅の例に焦点を当て、公共住宅の変化を地域的に調査することで、スウェーデンにおける住宅の新自由主義化を多面的かつニュアンス豊かに理解することを主張する。さまざまな地域における公営住宅の政治的景観は，空間的再編，金融化，イデオロギー的再構築の相互作用の結果として変容してきた。本論文では、マルメ市の公営住宅のケーススタディを通して、この「共時的」な変容を実証的に検証する。

6 Chris Foye

Ethically-speaking, what is the most reasonable way of evaluating housing outcomes?

Chris Foye

Pages: 115-131

This paper addresses one of the most fundamental, but least considered, questions in housing research: how should we ultimately evaluate housing outcomes? Rejecting the fact vs value dichotomy so dominant in the social sciences, this paper draws on the work of Amartya Sen and Hilary Putnam to critically assess the ethical assumptions behind three commonly adopted “informational spaces” for evaluating housing outcomes: economic, subjective and “objective” metrics. It argues that all three fail to account for the plurality of goods that individuals have reason to value and the fallibility of human judgement. As an alternative, it proposes that housing outcomes should be ultimately evaluated in terms of people’s “housing capabilities” - the effective freedoms that people have in their homes and neighbourhoods to do and feel the things they have reason to value – which should generally be determined through a bottom-up process of democratic deliberation involving critical and expert perspectives.

本論文では，住宅研究において最も基本的でありながら，あまり考慮されていない問題の一つである「住宅の成果を最終的にどのように評価すべきか」を取り上げます。この論文では、社会科学において支配的な事実と価値の二分法を拒否し、アマルティア・センとヒラリー・パットナムの研究を利用して、住宅の成果を評価するために一般的に採用されている3つの「情報空間」、すなわち経済的指標、主観的指標、「客観的」指標の背後にある倫理的な前提を批判的に評価している。その結果、これら3つの指標は、個人が価値を見出す理由のある複数の財や、人間の判断の誤りを考慮していないと主張しています。代替案として、住宅の成果は、最終的には人々の「住宅能力」という観点から評価されるべきであることを提案している。すなわち、人々が価値を置く理由のあることをしたり感じたりするために、家や近所で得られる効果的な自由であり、これは一般的に、批判的で専門的な視点を含む民主的な熟議のボトムアッププロセスを通じて決定されるべきである。

International Journal of Housing Markets and Analysis14（1）．(2021)

International Journal of Housing Markets and Analysis: Volume 14 Issue 1(2021)

1 Ghaedrahmati, S. and Zarghamfard, M

Ghaedrahmati, S. and Zarghamfard, M. (2021), "Housing policy and demographic changes: the case of Iran", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 1-13.

Purpose

Housing is an essential element in the dynamics of urbanization. One of the main reasons for urbanization is population growth. As the population grows, the need for housing also increases. Therefore, the purpose of this study is to examine the links between housing policies and plans and demographic issues in Iran.

Design/methodology/approach

The research has been conducted using the qualitative method. First, 14 main indicators of the population that occurred over the past 40 years have been extracted. To investigate the role of demographic indicators in seven main housing plans and policies in Iran, 30 indigenous housing experts have been interviewed. A criteria-based sampling method has been used in this research.

Findings

The results of this study show that demographic developments have been neglected in the formulation of Iranian housing policies and plans. It is also worth noting that the lack of attention to demographic issues a main reason for the failure of housing policies in Iran.

Practical implications

As an important implication, the present paper revealed that the mere submission of planning to the economists has been associated with an unpleasant consequence in Iran, and now, it is time to use various expertise and sciences in this important process, as well. Certainly, the use of other sciences such as urban planners contribute greatly to the housing promotion of plans.

Originality/value

In the present research, the relationship between housing and population changes has been investigated because of the significance of the housing sector in Iran besides the problems in the implementation of housing plans.

目的

住宅は、都市化のダイナミクスに不可欠な要素です。都市化の主な理由の一つは、人口の増加です。人口の増加に伴い、住宅に対するニーズも高まっている。そこで、本研究の目的は、イランにおける住宅政策・計画と人口動態問題との関連性を検討することである。

デザイン／方法／アプローチ

本研究は、定性法を用いて行われている。まず、過去40年間に発生した人口に関する14の主要指標を抽出した。次に，イランの7つの主要な住宅計画・政策における人口統計指標の役割を調査するために，30人の現地の住宅専門家にインタビューを行った。本研究では、基準に基づいたサンプリング方法を用いた。

調査結果

本研究の結果は、イランの住宅政策・計画の策定において、人口動態の発展が軽視されてきたことを示している。また、人口統計学的な問題への関心の低さが、イランにおける住宅政策の失敗の主な原因であることも注目に値する。

実用上の意義

重要な示唆として、本論文は、イランでは単に経済学者に計画を委ねることが不愉快な結果をもたらしていることを明らかにした。確かに、都市プランナーのような他の科学者の利用は、計画の住宅推進に大きく貢献する。

オリジナリティ／価値

本研究では、住宅計画の実施における問題に加え、イランにおける住宅分野の重要性から、住宅と人口変化との関係を調査した。

2 Garcia, M.T.M. and Figueira, R.

Garcia, M.T.M. and Figueira, R. (2021), "Determinants of homeownership in Europe – an empirical analysis based on SHARE", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 14-38.

Purpose

The purpose of this paper is to explore the determinants of homeownership in Europe.

Design/methodology/approach

In this study, a logit model that predicts whether an individual is a homeowner or not was estimated. Wave 6 (2015) from the Survey of Health, Ageing and Retirement in Europe was used, through a sample of 46,003 respondents across all Europe and through four subsamples (Eastern, Southern, Northern and Western Europe).

Findings

The findings reveal that several factors influence homeownership, namely, geographic location, age, gender, number of children, marital status, job situation, household income, high education, years of education, political orientation and holding bonds, stocks, mutual funds, bank accounts, saving accounts, individual retirement account or life insurance. Different results were obtained when the four subsamples were considered.

Research limitations/implications

The research findings provide an attempt to disentangle the main factors influencing homeownership. However, only individuals above 50 years of age were considered because of the database characteristics.

Practical implications

This paper provided insights to consider public policies that try to increase homeownership rates.

Social implications

The results put in evidence the likelihood characteristics of a homeowner. Therefore, public policies should address those who do not fulfill those when promoting higher homeownership rates. For example, attention should be given to low and middle-income individuals.

Originality/value

The paper emphasised the characteristics of a homeowner in Europe, contributing to the discussion on this topic among policymakers, practitioners and researchers in Europe.

目的

本論文の目的は、ヨーロッパにおける住宅所有の決定要因を探ることである。

デザイン／方法／アプローチ

本研究では、個人が住宅所有者であるかどうかを予測するロジットモデルを推定した。欧州における健康・高齢・退職に関する調査」の第6波（2015年）を使用し、欧州全域および4つのサブサンプル（東欧、南欧、北欧、西欧）の46,003人の回答者を対象とした。

調査結果

調査結果によると、いくつかの要因が持ち家に影響を与えていることが明らかになった。すなわち、地理的な位置、年齢、性別、子供の数、配偶者の有無、仕事の状況、世帯収入、高学歴、教育年数、政治的指向、債券、株式、投資信託、銀行口座、貯蓄口座、個人退職金口座、生命保険の保有などである。4つのサブサンプルを考慮した場合、異なる結果が得られた。

研究の限界／示唆

今回の調査結果は、持ち家取得に影響を与える主な要因を解明する試みとなった。ただし、データベースの特性上、50歳以上の個人のみを対象とした。

実用上の意義

本論文は、住宅所有率を高めようとする公共政策を検討するための洞察を提供した。

社会的意義

本研究の結果は、住宅所有者の可能性を示すものである。したがって、公共政策は、住宅保有率の向上を促進する際に、それらを満たしていない人々に対処すべきである。例えば、低所得者や中所得者に注意を払うべきである。

オリジナリティ/価値

本論文は、欧州における住宅所有者の特徴を強調し、欧州の政策立案者、実務者、研究者の間でのこのテーマに関する議論に貢献している。

3 Selvi, M.S., Pajo, A., Çakir, C. and Demir, E.

Selvi, M.S., Pajo, A., Çakir, C. and Demir, E. (2021), "Housing sales of real estate developers in Turkey", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 39-54.

Purpose

Because of competition, residential property developers use a variety of promotional tools to gain recognition and increase their market share and the demand for housing, and to manage their customer relations. This study aims to examine what real estate developers did to detect the need for types of housing, and pricing and promoting housing. It also sought clues about how they manage customer relations in residential sales.

Design/methodology/approach

In this study, semi-structured interviews were conducted with real estate developers. This study has heuristic characteristics based on qualitative data. Document reviews, descriptive analysis and discourse analysis were carried out on the interview data and other sources. As purposeful sampling is generally used in qualitative studies; intensity sampling, homogeneous sampling, criterion sampling and snowball sampling were used together in this study.

Findings

The study found that real estate developers were inadequate at advertising and promoting, allocated little budget for promotion and did not use technology sufficiently. The real estate developers gave discounts at rates that did not actually desire, had to create payment plans, and as a result, they lost customers because they could not manage customer relations well.

Research limitations/implications

Interviews were conducted with 15 real estate developers who have been selling residential properties for more than 10 years in Süleymanpasa and Çorlu districts of Tekirdag. Data obtained are mostly qualitative.

Originality/value

This study aimed to determine real estate developers’ ability to implement a variety of promotional strategies and manage customer relations. Results and conclusions can offer significant clues about real estate developers with similar characteristics. Its conclusions of this study can be compared to similar studies of real estate developers in many regions of Turkey.

目的

競争が激しいため、住宅不動産デベロッパーは、様々なプロモーション手段を用いて認知度を高め、市場シェアや住宅需要を増加させ、顧客関係を管理している。本研究の目的は、不動産デベロッパーが、住宅の種類に対するニーズを察知し、住宅の価格設定やプロモーションを行うために何をしたかを調べることである。また、住宅販売における顧客との関係をどのように管理しているのか、その手がかりを探りました。

デザイン／方法／アプローチ

本研究では，不動産デベロッパーに対して半構造化インタビューを行った。本研究は、質的データに基づくヒューリスティックな特徴を持っている。インタビューデータなどをもとに、ドキュメントレビュー、記述的分析、談話分析を実施した。質的研究では目的を持ったサンプリングが一般的に用いられるため、本研究では強度サンプリング、均質サンプリング、クライテリオン・サンプリング、スノーボール・サンプリングを併用した。

調査結果

本調査では、不動産デベロッパーは、広告や宣伝が不十分で、宣伝のための予算が少なく、テクノロジーを十分に活用していないことがわかった。不動産デベロッパーは、実際には希望していないレートで割引を行い、支払いプランを作成しなければならず、その結果、顧客関係をうまく管理できずに顧客を失った。

研究の限界と意義

テキルダグのスレイマンパサ地区とチョルル地区で10年以上住宅地を販売している不動産デベロッパー15社にインタビューを行った。得られたデータはほとんどが質的なものである。

オリジナリティ／価値

本研究の目的は、不動産デベロッパーが様々なプロモーション戦略を実施し、顧客関係を管理する能力を見極めることである。本研究の結果と結論は、類似した特徴を持つ不動産開発業者についての重要な手がかりとなる。本研究の結論は、トルコの多くの地域の不動産開発業者を対象とした同様の研究と比較することができる。

4 Smith, K.T. and Pinkerton, A.

Smith, K.T. and Pinkerton, A. (2021), "Apartment selection by college students: Do Americans and Asians use different criteria, information sources, and media?", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 55-71.

Purpose

The purpose of this paper is to examine the apartment preferences of American and Asian college students, the sources of information they use when searching for an apartment and the media that influence their buying decision. This study examines determinant criteria in conjunction with the theory of consumption values and utilitarian versus hedonic attributes.

Design/methodology/approach

Data was collected from multiple apartment complexes in a metropolitan area of approximately 250,000 people with over 70,000 college students. All residents of the apartment complexes were asked to answer an online questionnaire. From those questionnaires, a total of 865 qualified to be in the sample for this research study. Qualification depended on the respondent being a college student and of either American or Asian nationality.

Findings

The apartment attributes that are found to be determinant criteria for college students are categorized according to whether they provide utilitarian or hedonic value. These two values relate to the functional and emotional values within the theory of consumption values. The majority of the apartment attributes identified as determinant criteria provide utilitarian value. Specific apartment attributes are described in the paper. The main apartment attributes for which Asian students differ from Americans center on the Asians’ desire for security and accessibility to where they want to go.

Practical implications

With a rising number of people renting instead of buying a home, apartment complexes continue to multiply. The majority of renters are single persons, thus, the majority of apartments should be designed to appeal to the preferences of singles. College students, both native and international, are part of this coveted consumer market. Hence, developers and marketers would be wise to consider the housing preferences of college students.

Originality/value

This paper contributes original information in two areas pertaining to the development and marketing of apartments: the preferences of American college students and the preferences of Asian college students.

目的

本論文の目的は、アメリカ人とアジア人の大学生のアパートの好み、アパートを探す際に利用する情報源、購入の意思決定に影響を与えるメディアを調査することである。本研究では、決定要因となる基準を、消費価値の理論や、功利主義的属性と快楽主義的属性と併せて検討する。

デザイン／方法／アプローチ

データは、人口約25万人、7万人以上の大学生が住む首都圏の複数の集合住宅から収集しました。集合住宅の居住者全員にオンラインアンケートに答えてもらいました。これらのアンケートの中から、合計865人がこの調査研究のサンプルとなる資格を得ました。なお、回答者の国籍はアメリカかアジアで、大学生であることが条件となりました。

調査結果

大学生にとって決定的な基準となるアパートの属性は、実用的価値と快楽的価値のどちらを提供するかによって分類される。この2つの価値は、消費価値論における機能的価値と感情的価値に関連しています。判断基準として特定されたアパートの属性の大部分は、実用的な価値を提供しています。具体的なアパートの属性については、論文の中で説明しています。アジア人学生がアメリカ人と異なる主なアパート属性は、アジア人の安全性と行きたい場所へのアクセス性への欲求が中心である。

実用的な意味合い

家を買わずに借りる人が増えているため、集合住宅が増え続けている。賃貸者の大半は単身者であるため、単身者の好みに合わせたデザインのアパートが主流になるはずである。大学生は、国内外を問わず、この憧れの消費者市場の一部です。したがって、開発者やマーケティング担当者は、大学生の住宅の好みを考慮するのが賢明でしょう。

オリジナリティ／価値

本論文は、アパートの開発とマーケティングに関連する2つの分野、すなわち、アメリカの大学生の好みとアジアの大学生の好みについて、独創的な情報を提供している。

6 Rehm, M. and Yang, Y.

Rehm, M. and Yang, Y. (2021), "Betting on capital gains: housing speculation in Auckland, New Zealand", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 72-96.

Purpose

The purpose of this paper is to examine housing speculation in Auckland, New Zealand, the second most unaffordable market in the world.

Design/methodology/approach

The study considers rental property purchases from 2002 to 2016 within the Auckland region. The authors apply a simple cash flow model that emulates the before-tax investment calculations used during purchasers’ due diligence. From this model, the authors determine whether purchases involved speculation on capital gains or not and the authors estimate the degree of speculation at the transaction level.

Findings

The authors find that housing speculation in Auckland is endemic and its housing market is a politically condoned, finance-fuelled casino with investors broadly betting on tax-free capital gains.

Social implications

Although political leaders have decried that the “speculation-driven housing bubble in Auckland is a social and economic disaster”, the government’s main anti-speculation tool – the Income Tax Act’s intention test – sits idle and inoperable. By holstering this key policy tool, politicians foster housing speculation and use residential property investment to buttress New Zealand’s asset-based welfare system.

Originality/value

The authors develop novel methods to objectively distinguish speculators from genuine investors, measure the speculative pressure applied by individual rental property purchasers and outline an evidence-based approach to operationalise New Zealand’s currently impotent anti-speculation tool, the intention test.

目的

本論文の目的は、世界で2番目に手に入りにくい市場であるニュージーランドのオークランドにおける住宅投機を検証することである。

デザイン／方法／アプローチ

本研究では、オークランド地域内の2002年から2016年までの賃貸物件購入を考察する。著者らは、購入者のデューデリジェンスで使用される税引き前の投資計算を模した単純なキャッシュフローモデルを適用した。このモデルから、購入にキャピタルゲインの投機が含まれているかどうかを判断し、取引レベルでの投機の度合いを推定した。

調査結果

オークランドの住宅投機は常態化しており，住宅市場は政治的に容認され，投資家が非課税のキャピタルゲインに広く賭けることで金融を煽るカジノとなっていることが分かった。

社会的影響

政治家たちは、「オークランドにおける投機主導の住宅バブルは、社会的・経済的な大惨事である」と非難しているが、政府の主要な投機防止手段である所得税法の意図テストは、機能せずに放置されているのが現状である。政治家はこの重要な政策手段を封印することで、住宅投機を助長し、住宅不動産投資を利用して、ニュージーランドの資産ベースの福祉制度を強化しているのである。

オリジナリティ／価値

著者らは、投機家と真の投資家を客観的に見分けるための新しい方法を開発し、個々の賃貸不動産購入者が加える投機的圧力を測定し、ニュージーランドの現在の無力な投機防止手段である意図テストを運用するための証拠に基づくアプローチの概要を示している。

7 BuHamdan, S., Alwisy, A. and Bouferguene, A.

BuHamdan, S., Alwisy, A. and Bouferguene, A. (2021), "Drivers of housing purchasing decisions: a data-driven analysis", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 97-123.

Purpose

The purpose of this paper is to develop a clear understanding of the features that increase the probability of condos’ sale, with a focus on design-related features.

Design/methodology/approach

The present research uses survival analysis (SA) and the Cox proportional-hazards regression (CPHR) to analyze condo sales data provided by the REALTORS® Association of Edmonton (RAE) (Alberta, Canada).

Findings

The analysis of the provided data shows that the listed price, building age, appliances and condo fees have less effect on the time a condo spends on the market compared to the condo’s physical features, such as construction material, interior finishing and heating type and source.

Research limitations/implications

The data used in the present research comes from one geographical area (i.e. Edmonton, Canada). Furthermore, the data provided by the RAE does not include any real estate transactions not involving a realtor. Additionally, the present research, owing to its focus on design-related features, does not control features related to the external environment, such as community and transportation proximity.

Practical implications

The findings of the present research help construction practitioners (e.g. architects, builders and realtors) better understand the features that influence condo buyers’ decisions. This knowledge helps to develop designs and marketing strategies that increase the likelihood of selling and decrease the time listed condos spend on the market.

Originality/value

The present research expands our knowledge of the drivers influencing the purchasers’ decisions concerning the building’s physical features that can be controlled during the design stage. Also, analyzing the provided data by using SA and CPHR, as followed in this paper, facilitates the inclusion of records that are listed but not sold, which helps to overcome the survivorship bias and avoid the over-optimism that exists in the present literature.

目的

本稿の目的は、デザイン関連の特徴に焦点を当て、マンションの売却確率を高める特徴について明確な理解を深めることである。

デザイン／方法／アプローチ

本研究では、生存分析（SA）とCox比例ハザード回帰（CPHR）を用いて、エドモントン不動産協会（RAE）（カナダ・アルバータ州）から提供されたコンドミニアムの販売データを分析した。

調査結果

提供されたデータを分析した結果、上場価格、築年数、電化製品、コンドミニアム料金は、建築材料、内装仕上げ、暖房の種類と供給源などのコンドミニアムの物理的特徴に比べて、コンドミニアムが市場に出回る時間に与える影響が少ないことが分かりました。

研究の限界／示唆

本研究で使用されたデータは、1つの地理的地域（すなわちカナダのエドモントン）からのものである。また、RAEが提供するデータには、不動産業者が関与していない不動産取引は含まれていません。また、本研究では、デザインに関連する特徴に焦点を当てているため、コミュニティや交通機関の近さなどの外部環境に関する特徴をコントロールしていません。

実用上の意義

本研究で得られた知見は、建築実務者（建築家、建設業者、不動産業者など）が、マンション購入者の意思決定に影響を与える特徴をよりよく理解するのに役立つ。この知見は、販売の可能性を高め、掲載されたマンションの市場での滞在時間を短縮するデザインやマーケティング戦略の開発に役立つ。

オリジナリティ／価値

本研究は、設計段階で制御可能な建物の物理的特徴に関する購入者の意思決定に影響を与える要因についての知識を深めるものである。また、本論文のようにSAとCPHRを用いて提供されたデータを分析することで、掲載されているが販売されていない記録を含めることが容易になり、生存バイアスを克服し、現在の文献に存在する過剰な楽観主義を回避することができる。

8 Brotman, B.A.

Brotman, B.A. (2021), "Portland ordinances: tiny home and short-term rental permits", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 124-136.

Purpose

This study aims to examine the permit changes enacted by the city of Portland, Oregon, USA, on the construction and subsequent short-term rental of tiny homes. The permitting process was eased by the city in 2014. The city’s enforcement of occupancy and rental ordinances, sometimes called Airbnb laws, were tightened in 2019. The new code restrictions are tighter than the rental codes that existed previously.

Design/methodology/approach

This paper uses time-series data to first consider the thesis that relaxing building permit requirements for tiny homes has encouraged legal construction and increased the number of applications filed with the city planning office. The number of permits was the dependent variable and time-sensitive dummy variable was the independent variable. An adjusted T-statistic was calculated using a least-squares regression model with a moving average autocorrelation adjustment. The second regression model considers the financial relationship between active listings on Airbnb and HomeAway to a housing price coverage ratio and the aggregated dynamic-factor model used to calculate the economic activity index for Portland.

Findings

There were two reported case study findings. The first regression used a dummy variable measuring the application response to permit easing. It was positive and significant. The second finding measures active host listings on Airbnb whether they are directly associated with the calculated multiple of the changes in the S&P/Case–Shiller housing price index low tier divided by weekly employee income. Higher numbers for this coverage ratio suggest that listings on short-term rental platforms are increasing directly with the ratio. The economic activity index is insignificant when predicting the level of listings. Regression results indicate that property owners are financially motivated to list dwellings as visitor rentals and possibly motivated to install tiny homes behind their primary residences as short-term rental units. Local economic conditions do not seem to influence the number of properties listed on short-term rental websites.

Research limitations/implications

Higher coverage ratios encourage property owners to list dwellings on short-term rental websites in the absence of enforceable rental restrictions. Without a method to quickly and feasible identify owners violating short-term rental restriction legislation and enforce fines there is a tendency for active listings to grow in a locale. San Francisco, California, under its new short-term rental ordinance requires online websites such as Airbnb to enforce permit requirements. San Francisco’s ordinance change seems to have resulted in a dramatic drop in active listings available for visitor rentals.

Practical implications

Information published by Inside Airbnb and Airdna does not separate entire dwelling information into categories such as single-family detached houses; tiny homes; apartments; or condominiums ownership types. Even public housing units are sometimes listed as short-term rentals. The aggregate data makes the relationship between active listings and the coverage ratio difficult to interpret. Listing information is limited and only available for a three-year rolling cycle on a quarterly basis for the city of Portland, Oregon.

Social implications

Future research studies could consider how tiny homes might play a role in providing permanent housing to local residents or for providing a shelter for the homeless in cities experiencing acute long-term rental shortages. Does limiting the number of homes available as short-term visitor rentals noticeably increase the quantity of housing and lower the monthly rental rates available to permanent residents of the city? Cities have passed short-term rental codes with the objective of increasing the availability of rental housing available to residents at affordable prices.

Originality/value

Prior research studies focused on who purchases tiny homes; tiny homes used as housing for the homeless; communities composed of tiny homes; and the connection between tiny home living and political activism. The study herein links permit changes to tiny-home building applications. It uses the home price index low tier and the economic condition index for the Portland metropolitan area to predict the number of active listings on Airbnb and HomeAway websites pre-regulation enforcement.

目的

本研究の目的は、米国オレゴン州ポートランド市が制定した、タイニーホームの建設とその後の短期賃貸に関する許可の変更を検証することである。市は2014年に許可プロセスを緩和した。Airbnb法と呼ばれることもある占有・賃貸条例の市による施行は、2019年に強化された。新しいコードの制限は、以前存在していた賃貸コードよりも厳しいものとなっています。

デザイン／方法／アプローチ

本稿では、時系列データを用いて、タイニーホームの建築許可要件を緩和したことで、合法的な建設が促進され、都市計画事務所に提出される申請件数が増加したというテーゼをまず検討した。許可件数を従属変数とし，時間に敏感なダミー変数を独立変数とした。移動平均の自己相関を調整した最小二乗回帰モデルを用いて、調整後のT統計値を算出した。2つ目の回帰モデルでは、AirbnbとHomeAwayのアクティブリスティングと住宅価格カバー率との間の金融関係を考慮し、ポートランドの経済活動指数の算出に使用したダイナミックファクターモデルを集計した。

調査結果

ケーススタディの結果は2つ報告されています。1つ目の回帰では、許可の緩和に対する申請の反応を測定するダミー変数を使用しました。これは正であり、有意であった。2つ目の発見は、Airbnbのアクティブなホストリストが、S&P/Case-Shiller住宅価格指数の低層部の変化を従業員の週収で割った倍数の計算値と直接関連しているかどうかを測定したものです。このカバー率の数値が高いほど、短期賃貸プラットフォームへのリスティングが比率に応じて直接増加していることを示唆しています。経済活動指数は、リスティングの水準を予測する上で重要ではありません。回帰結果によると、不動産所有者は、住居をビジター用レンタルとして掲載することに経済的な動機を持っており、また、短期レンタルユニットとしてタイニーハウスを本宅の裏に設置することに動機を持っている可能性があります。地域の経済状況は、短期賃貸サイトに掲載される物件数には影響しないようです。

研究の限界と示唆

補償率が高いと、強制力のある賃貸制限がない場合でも、不動産所有者は短期賃貸サイトに住居を掲載するようになる。短期賃貸制限法に違反している所有者を迅速かつ実行可能な方法で特定し、罰金を科すことができなければ、その地域では有効な掲載物件が増加する傾向にあります。カリフォルニア州サンフランシスコでは、新しい短期賃貸条例に基づき、Airbnbなどのオンラインサイトに許可要件の実施を義務付けています。サンフランシスコでは、この条例の変更により、観光客向けの賃貸物件が激減したようです。

実用的な意味合い

Inside AirbnbやArdnaが公開している情報は、一戸建て、タイニーホーム、アパート、コンドミニアムの所有形態など、住居全体の情報を分けていません。また、公営住宅であっても短期賃貸物件として掲載されていることがあります。このような集計データでは、アクティブなリスティングとカバー率の関係を解釈するのは難しい。物件情報は限られており、オレゴン州ポートランド市では、3年ごとの周期で四半期ごとにしか入手できません。

社会的意義

今後の調査研究では、長期的に賃貸住宅が不足している都市において、地域住民に恒久的な住宅を提供したり、ホームレスのためのシェルターを提供したりする上で、タイニーホームがどのような役割を果たすかを検討することができる。短期滞在者向けの賃貸住宅の数を制限することで、その都市の永住者が利用できる住宅の数が明らかに増え、月々の賃貸料が下がるのだろうか？都市は、住民が手頃な価格で利用できる賃貸住宅の数を増やす目的で、短期賃貸規約を可決している。

オリジナリティ／価値

先行研究では、どのような人がタイニーホームを購入するのか、ホームレスの住居として利用されるタイニーホーム、タイニーホームで構成されるコミュニティ、タイニーホームでの生活と政治活動との関連性などに焦点が当てられています。ここでの研究は，許可証の変更とタイニーホームの建築申請を結びつけるものである。この研究では、ポートランド都市圏の住宅価格指数低層部と経済状況指数を用いて、規制施行前のAirbnbとHomeAwayのウェブサイトで有効なリスティングの数を予測しています。

9 Irandoust, M.

Irandoust, M. (2021), "The causality between house prices and stock prices: evidence from seven European countries", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 137-156.

Purpose

This paper aims to examine whether there exists a long-run causal relationship between the prices of households’ two major assets: stocks and houses over the period 1975Q1–2017Q1 for seven major European countries.

Design/methodology/approach

The paper uses the bootstrap panel Granger causality approach to determine the causal structure, focusing on cross-sectional dependence, slope heterogeneity and structural breaks.

Findings

The findings show that, in most cases, there is a unidirectional causality running from stock price to house price but the converse is not true. This confirms a strong wealth effect in housing markets. The findings are important for not only households but also policymakers concerned with financial stability and housing prices.

Originality/value

First, the methodology used here devotes full attention to dynamic co-movement between housing and stock markets. Second, this study uses a rather long quarterly data, which implies that the findings could be robust. Third, the study uses real personal disposable income as a control variable to remove the effects of economic growth. Fourth, most of the previous studies do not consider the presence of structural breaks and this makes the result of causality invalid and biased. Fifth, most of the previous studies on housing and stock markets concentrated on the US and non-European countries such as China, Korea and Singapore.

目的

本稿は、欧州主要7カ国を対象に、1975Q1～2017Q1の期間において、家計の2大資産である株式と住宅の価格に長期的な因果関係が存在するかどうかを検証することを目的とする。

設計・手法・アプローチ

本稿では、ブートストラップ・パネル・グランジャー因果関係アプローチを用いて、クロスセクション依存性、傾きの不均一性、構造的断絶に着目し、因果構造を明らかにする。

調査結果

多くの場合、株価から住宅価格への一方向性の因果関係が存在するが、その逆は成立しないことがわかった。これは，住宅市場における強い富の効果を裏付けるものである。この結果は、家計だけでなく、金融安定性や住宅価格に関わる政策立案者にとっても重要である。

オリジナリティ／価値

第一に，本研究で用いた手法は，住宅市場と株式市場の間の動的な共動性に十分な注意を払っている。第二に，本研究では，かなり長期の四半期データを使用しているため，調査結果が頑健であることを示唆している。第3に，本研究では，経済成長の影響を除去するために，コントロール変数として実質個人可処分所得を用いている。第4に、先行研究の多くは構造的なブレークの存在を考慮していないため、因果関係の結果が無効で偏ったものになっている。第5に，住宅市場と株式市場に関する先行研究の多くは，米国と中国，韓国，シンガポールなどの非ヨーロッパ諸国に集中している。

10 Besarria, C., Silva, M. and Jesus, D.

Besarria, C., Silva, M. and Jesus, D. (2021), "News shocks, government subsidies and housing prices in Brazil", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 157-177.

Purpose

In recent years, housing prices in Brazil have shown a surprising growth. An important issue is trying to understand what elements can explain this behavior. This study aims to investigate the hypothesis that a generalized optimism associated with government policies directed to the housing sector may be behind the behavior of real estate prices. This study develops a dynamic stochastic general equilibrium (DSGE) model to investigate these issues. The results showed that subsidies combined with the easing of credit conditions were able to positively influence real estate prices. Moreover, unanticipated shocks had a greater impact on housing prices than anticipated shocks.

Design/methodology/approach

The DSGE model was developed to analyze the relationship between economic agents’ expectations about future economic developments, also known in the literature as “news shocks,” expansionary fiscal policy and housing prices in Brazil. The economy is composed of families, entrepreneurs, final goods firms, a financial sector and a fiscal authority. Families are divided into two groups: patients or savers and impatient or debtors. They differ in terms of their intertemporal discount factors. Both provide labor for firms producing non-durable goods. Impatient families are restricted in the amount of borrowing they can take. The production side of economy model is given by the consumer goods production sector. The financial sector is composed of a representative bank that pays the deposits made by patient families and channels resources for the granting of housing loans with the accumulation of assets subject to regulatory restrictions.

Findings

The results show that both price subsidies and subsidized interest rates exerted a positive influence on housing prices in Brazil. In response to a housing demand shock, housing prices display a greater increase the greater are the subsidies to low income families. The authors show that anticipated shocks have a larger impact on housing prices than unexpected shocks. Therefore, the results support the idea that the wave of good news, optimistic behavior and government policies aimed at the housing sector were behind the behavior of housing prices in Brazil.

Originality/value

There are some studies applied to the Brazilian economy that mention some of these stimuli. In this study, the authors focused on studies proposed by Mendonça et al. (2011), Mendonça (2013), Silva et al. (2014) and Besarria et al. (2016). In general, the authors show that there is a negative relationship between monetary policy instruments and real estate prices. This paper differs from these authors by considering the effects of government subsidies, subsidized interest rates and anticipated shocks from a DSGE model, thus explicitly addressing their effects on housing prices in Brazil.

目的

近年、ブラジルの住宅価格は驚くほどの伸びを示している。重要な問題は，どのような要素がこの行動を説明できるかを理解しようとすることである。本研究では，住宅セクターに向けられた政府の政策に関連する一般化された楽観主義が，不動産価格の行動の背後にあるのではないかという仮説を検討することを目的とする。本研究では、これらの問題を調査するために、動的確率的一般均衡（DSGE）モデルを開発した。その結果，補助金と信用条件の緩和を組み合わせることで，不動産価格にプラスの影響を与えることができた。さらに、予想外のショックは予想されたショックよりも住宅価格への影響が大きかった。

設計・手法・アプローチ

DSGEモデルを開発し，ブラジルにおける経済主体の将来の経済発展に対する期待（文献では「ニュース・ショック」とも呼ばれる）と，拡張的財政政策と住宅価格との関係を分析した。経済は、家族、起業家、最終財企業、金融部門、財政当局から構成される。家族は、患者（貯蓄者）とせっかち（債務者）の2つのグループに分けられます。この2つのグループは、一時的な割引率の点で異なります。どちらも非耐久財を生産する企業に労働力を提供しています。せっかちな家族は、借入額が制限されています。経済モデルの生産側は、消費財生産部門で構成されます。金融部門は、代表的な銀行で構成されています。銀行は、忍耐強い家族が預けた預金を支払い、規制の対象となる資産を蓄積して住宅ローンを提供するための資源を供給します。

調査結果

ブラジルでは，価格補助と金利補助の両方が住宅価格に正の影響を与えていることがわかった。住宅需要ショックに対しては，低所得者層への補助金が大きいほど，住宅価格は大きく上昇する。著者らは，予想されるショックの方が予想外のショックよりも住宅価格への影響が大きいことを示している。したがって，この結果は，ブラジルの住宅価格の動きの背景には，良いニュースの波，楽観的な行動，住宅部門を対象とした政府の政策があったという考えを支持するものである。

オリジナリティ／価値

ブラジル経済に適用された研究では，これらの刺激のいくつかに言及しているものがある。本研究では、Mendonçaら（2011）、Mendonça（2013）、Silvaら（2014）、Besarriaら（2016）が提案した研究に着目した。一般的に、著者らは金融政策手段と不動産価格の間には負の関係があることを示している。本論文は、これらの著者とは異なり、DSGEモデルから政府補助金、補助金利、予想されるショックの影響を考慮し、ブラジルの住宅価格への影響を明示的に取り上げている。

11 Aguda, O. and Ebohon, O.J.

Aguda, O. and Ebohon, O.J. (2021), "Relationships between young adults’ housing tenure, elements of perceived job security and social capital in Britain", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 178-191.

Purpose

Against the backdrop of the changing trends in tenure in the UK housing system, young adults are faced with different situations that continue to shape their housing consumption and decisions. The purpose of this paper is to investigate the relationships amongst young adults’ housing tenure, social capital and elements of perceived job security in Britain. Socio-psychological dimension of housing tenure decisions has been receiving attention by housing market analysts and practitioners seeking deeper understandings of the UK housing market dynamics, particularly in the wake of changing tastes and preferences of young people concerning housing decisions across major cities of the world.

Design/methodology/approach

A quantitative approach has been applied to the harmonised version of the British Household Panel Survey (BHPS) from 2001 to 2015.

Findings

The authors discovered that British young adults’ homeownership decisions are increasingly influenced by social capital and elements of perceived job insecurity, depending on their tenure of origin. Furthermore, this study will significantly enhance the understanding of tenure shifts amongst young adults in the UK and provide property developers, local authorities and central governments the knowledge and information to guide economic policies, urban renewal towards achieving better social cohesion and sustainable communities.

Originality/value

Very little has been done to investigate the contributions of social capital formation, for example, neighbourhood or social integration and social relations and elements of perceived job security on housing tenure transitions among British young adults. This study will further provide property developers, local authorities and central governments the knowledge and information to guide economic policies, urban renewal towards achieving better social cohesion and sustainable communities.

目的

英国の住宅制度における在職期間の変化を背景に、若年成人は様々な状況に直面しており、それが彼らの住宅消費と意思決定を形成し続けている。本論文の目的は、英国における若年成人の住宅所有権、ソーシャル・キャピタル、および認知された職の安全性の要素の関係を調査することである。本稿では，英国の住宅市場のダイナミクスをより深く理解しようとする住宅市場アナリストや実務家の間で，住宅購入の意思決定における社会心理学的側面が注目されていること，特に，世界の主要都市で住宅購入の意思決定に関わる若者の嗜好が変化していることを踏まえて，住宅購入の意思決定における社会心理学的側面を明らかにすることを目的とする。

デザイン／方法／アプローチ

2001年から2015年までの英国家計パネル調査（BHPS）の整合化版に対して、定量的なアプローチを適用した。

調査結果

著者らは、英国の若年成人の住宅購入の意思決定は、出身地の在職期間に応じて、ソーシャル・キャピタルや雇用不安を感じる要素の影響を受けることが多くなっていることを発見した。さらに、本研究は、英国の若年層のテニュアシフトに関する理解を大幅に深め、不動産開発業者、地方自治体、中央政府に、より良い社会的結束と持続可能なコミュニティの実現に向けた経済政策や都市再生の指針となる知識と情報を提供するものである。

オリジナリティ／価値

英国の若年層における住宅所有権の移行に、社会資本の形成、例えば、近隣社会や社会的統合、社会的関係、および認識された職の安全性の要素がどのように影響するかについては、ほとんど調査されていない。本研究は、不動産開発業者、地方自治体、中央政府に対して、より良い社会的一体性と持続可能なコミュニティの実現に向けて、経済政策や都市再生を導くための知識や情報を提供するものである。

12 Al Shawabkeh, R.K.

Al Shawabkeh, R.K., Alzouby, A.M., Rjoub, A., Alsmadi, M., AlKhamaiseh, M., Shboul, D., Smadi, A., Al-Bzour, A., Al-Omari, R. and Alobaidat, E. (2021), "Evaluating the satisfaction rate for affordable housing in non-gated residential area (NGR): the case of Al-Sharq housing project in Zarqa-Jordan", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 192-217.

Purpose

Non-gated residential communities (NGR) are now becoming significant in Jordan resulting in an increase in low and medium-income areas. This study aims to investigate the sense of community at residential level within NGR by testing the characteristics presented in the first and largest non-gated community in Jordan (Al-Sharq project).

Design/methodology/approach

Such characteristics were identified via literary reviews and visual data collected through site visits, observation and photographs of the project's physical settings. This formed the basis of a questionnaire/survey that was distributed to the residents. This research depends on the mixed-method approach (qualitative and quantitative) to achieve the research objectives. The quantitative method involved the use of a questionnaire/survey, while the qualitative method undertook a comparative process using some statistical methods for the main characteristics. The results were analysed by using descriptive statistics, comprising frequency and factor analyses.

Findings

The study concludes with a framework consisting of suggestions and recommendations to remove the main constraints on improving the quality of life for the non-gated residential community.

Practical implications

The outcome of this study will influence the decisions made by the parties involved in urban development in Jordan when designing residential neighborhoods.

Originality/value

The significance of this paper is that while the majority of studies have been on the evaluation of gated communities in developing countries, there have only been a limited of studies specifically examining the experience of residents in those environments. Therefore, this paper contributes and adds to the existing knowledge in the development of non-gated communities in a developing country.

目的

ヨルダンでは現在、非ゲート式住宅地（NGR）が重要視されており、その結果、低・中所得者層が増加している。本研究では、ヨルダン初・最大の非ゲート式コミュニティ（Al-Sharqプロジェクト）に見られる特徴を検証することで、NGR内の住宅レベルでのコミュニティ意識を調査することを目的とする。

デザイン／方法／アプローチ

このような特性は、文献調査や、現地訪問、観察、プロジェクトの物理的環境の写真撮影を通じて収集した視覚的データによって特定されました。これをもとに、住民にアンケート調査を実施した。本研究では、研究目的を達成するために、質的・量的混合手法を用いました。定量的手法では、アンケート調査を実施し、定性的手法では、主な特徴についていくつかの統計的手法を用いて比較検討を行いました。結果は、頻度分析と因子分析を含む記述統計を用いて分析されました。

調査結果

本研究は、非ゲート式住宅地の生活の質を向上させる上での主な制約を取り除くための提案と提言からなるフレームワークで結論付けられた。

実用的な意味合い

本研究の成果は、ヨルダンの都市開発に携わる関係者が住宅地を設計する際の意思決定に影響を与えるものである。

独創性・価値

本論文の意義は、発展途上国におけるゲーテッド・コミュニティの評価に関する研究が大半を占める中、それらの環境における住民の経験を具体的に検討した研究は限られていることである。したがって、本論文は発展途上国における非ゲート・コミュニティの開発において、既存の知識に貢献し、追加するものである。

13 Chien, M.-S. and Setyowati, N.

Chien, M.-S. and Setyowati, N. (2021), "The effects of uncertainty shocks on global housing markets", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 218-242.

Purpose

This paper aims to investigate how different uncertainty shocks affect international housing prices.

Design/methodology/approach

The authors set up a model of housing price instability with four uncertainty variables and apply the panel generalized method of moments method and quantile regression to estimate the linear and non-linear linkages among the variables based on data of 56 countries from 2001Q1 to 2018Q2.

Findings

Some empirical findings are as follows. Higher macroeconomic uncertainty and global economic policy risk increase housing price instability, whereas greater financial uncertainty and geopolitical risk present reverse effect. Four uncertainty variables are good signals for housing price changes in Asia, and geopolitical risk takes leading role in Europe. Macroeconomic uncertainty positively impacts housing price instability only at a low or middle level in all regions, as financial uncertainty, global economic policy uncertainty and geopolitical risk effects in all regions are smaller at the middle or high level of housing price instability; this confirms the existence of non-linear correlation between each variable.

Originality/value

The findings help investors and policymakers gain a better notion of housing price instability and control into uncertainty signal that could cause housing price instability crash.

目的

本稿の目的は，異なる不確実性ショックが国際的な住宅価格にどのような影響を与えるかを調査することである。

設計・手法・アプローチ

著者らは、4つの不確実性変数を用いた住宅価格の不安定性モデルを設定し、パネル一般化モーメント法と分位点回帰を適用して、2001Q1から2018Q2までの56カ国のデータに基づいて、変数間の線形および非線形の連関を推定した。

発見事項

いくつかの実証的な知見は以下の通りである。マクロ経済の不確実性とグローバルな経済政策のリスクが高いと住宅価格の不安定性が高まるが，金融の不確実性と地政学的リスクが高いと逆効果となる。アジアでは4つの不確実性変数が住宅価格変動の良いシグナルとなり，欧州では地政学的リスクが主導的な役割を果たす。マクロ経済の不確実性が住宅価格の不安定性に正の影響を与えるのは，すべての地域で低・中程度のレベルに限られ，金融の不確実性，世界経済政策の不確実性，地政学的リスクは，すべての地域で住宅価格の不安定性の中・高程度のレベルで影響が小さく，各変数の間に非線形相関が存在することが確認された。

オリジナリティ・価値

今回の調査結果は、投資家や政策立案者が住宅価格の不安定性についてより良い認識を持ち、住宅価格の不安定性のクラッシュを引き起こす可能性のある不確実性シグナルをコントロールするのに役立つ。

14 Alqahtany, A.

Alqahtany, A. (2021), "Affordable housing in Saudi Arabia’s vision 2030: new developments and new challenges", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 14 No. 1, pp. 243-256.

Purpose

The purpose of this paper is to discuss the housing delivery within the Saudi Vision 2030 through an in-depth reading of the Saudi Vision 2030 from the researcher’s point of view and to identify the most significant aspects that may affect housing delivery in the country.

Design/methodology/approach

In this study, the desktop study technique was followed to review the key related literature, collect the data and analyze secondary data. The content analysis technique was used for data analysis of gathered documents and secondary data.

Findings

The findings reveal that there are several commitments in the Saudi Vision 2030 from the Saudi Government to be an exemplary leading nation in all aspects, including the delivery of affordable housing. Housing shortage, housing cost, demographic changes and land scarcity are identified as significant reasons for the lack of providing affordable housing.

Research limitations/implications

The opinions of policymakers is very important, but due to time limitation, it has not been addressed. Future research can assess the Saudi Vision 2030 based on the study of the policymakers, professionals and academics to have better insights.

Originality/value

The paper contributes to discussing the housing delivery within the Saudi Vision 2030 and identifying the most significant aspects that may affect the housing delivery from the researcher’s point of view. Only a few studies have discussed the housing issues within the Saudi Vision 2030.

目的

本論文の目的は、研究者の視点から「サウジ・ビジョン2030」を深読みすることで、「サウジ・ビジョン2030」の中の住宅提供について議論し、同国の住宅提供に影響を与える可能性のある最も重要な側面を特定することである。

デザイン／方法／アプローチ

本研究では、デスクトップ調査の手法を用いて、主要な関連文献のレビュー、データの収集、二次データの分析を行った。また、収集した文書や二次データのデータ分析には、内容分析の手法を用いた。

調査結果

調査結果によると、サウジアラビア政府の「サウジ・ビジョン2030」には、手頃な価格の住宅の提供を含め、あらゆる面で模範的な先進国となるためのいくつかの約束事があることが明らかになりました。また、手頃な価格の住宅が提供されていない重要な理由として、住宅不足、住宅コスト、人口動態の変化、土地不足が挙げられた。

研究の限界と意義

政策立案者の意見は非常に重要であるが、時間的制約のために取り上げていない。今後の研究では、政策立案者、専門家、学者の研究に基づいてサウジ・ビジョン2030を評価し、より良い洞察を得ることができる。

オリジナリティ/価値

本論文は、サウジビジョン2030における住宅供給について議論し、研究者の視点から住宅供給に影響を与える可能性のある最も重要な側面を特定することに貢献するものである。サウジアラビアのビジョン2030における住宅問題を論じた研究はわずかしかない。

Housing Studies35(9).(2020)

Housing Studies, Volume 35, Issue 9 (2020)

Thinking relationally about housing and home

1 Hazel Easthope, Emma Power, Dallas Rogers & Rae Dufty-Jones

Thinking relationally about housing and home

Hazel Easthope, Emma Power, Dallas Rogers & Rae Dufty-Jones

Pages: 1493-1500

In 2008, in Housing Studies, Gabriel & Jacobs (2008) reviewed developments in ‘post-social’ theory in housing studies. Their article noted the dearth of current literature and aimed to provoke further research and debate. A review of housing research since that date shows relatively little advancement in this field, despite a flourishing of relational thinking in allied disciplines and a small but long-standing engagement with these ideas in housing studies (Büdenbender & Golubchikov, 2017; Cowan et al., 2009; Harris et al., 2020; Lovell & Smith, 2010; Webb, 2012). In urban studies, many pages of the best journals have been dedicated to exploring the networks, relations (Jacobs & Malpas, 2013) and assemblages (McFarlane, 2011) that constitute urban spaces (Simone, 2011; Wachsmuth et al., 2011). This work has produced significant advances in understanding the dynamic nature of policy development and transfer (Baker & McGuirk 2017), processes of urban assembly and city-making (McFarlane, 2011), as well as the more-than-human relationships shaping cities (Franklin, 2017). These efforts have mobilised a range of different relational frameworks, drawing on a diversity of theorists ranging from Bourdieu to Latour, to Deleuze and Guattari, to Wacquant (Harris et al., 2020; Logan, 2017; Lovell & Smith, 2010; Meese et al., 2020; Rogers, 2017).

There is little consensus amongst housing researchers about the utility of relational and post-social theories, how they should shape the research process (for example, see this exchange: Simone, 2011; Wachsmuth et al., 2011), and whether these theories can productively move us beyond current housing methodologies (Baker & McGuirk, 2017; Rogers 2017, 2018; Harris et al., 2020). For instance, Cowan et al. (2009, p. 282) argued that ‘one of the frustrating aspects of ANT [actor network theory] is its continuous re-invention, partly because studies undertaken in its name are generally empirical and take it in different directions’. Wachsmuth et al.’s (2011, p. 741) ‘critique in this debate thus stems from concerns that are in the first instance practical rather than ontological or scholastic’. They offer a suite of limitations with these theories, core among them the failure to adequately define the core conceptual ideas and to account for the political-economy of housing and urbanization (structural and institutional power, property and labour, racism and violence etc.). They note that not all engagements with these theories ‘result in these pitfalls’ (p. 742) and conclude with a call for specificity and accuracy in the theorization and deployment of these theories.

This special issue is an engagement with this challenge in the housing field. We hear the warnings of scholars such as Cowan et al. (2009) and Wachsmuth et al. (2011), but wish to hold open and explore the possibilities of these theories for housing studies. We agree that these theories and the methodologies that are drawn from them need to be rigorously theorized and defined, and that they need to get to the questions that are often at the core of critical approaches to housing studies, such as the relationships between people, power and property. Yet, we want to hold open the possibility that political-economy might not have to be the central frame and that we might not need to agree on universal interpretations of these theories and their methodological utility to find value in them. Indeed, it is perhaps the way these theories are being taken up, rethought, or combined with insights from political-economy that makes them useful for housing studies (Baker & McGuirk, 2017; Rogers, 2017). A good case in point is Cook et al.’s (2016, p. 2) book, wherein they argue, relational approaches to housing and home allow researchers to challenge traditional conceptual boundaries that often fail to recognize that housing and home are always a ‘coproduction of diverse elements’.

Wachsmuth et al. (2011, pp. 745–6) ask ‘for those committed to such methodological procedures to articulate the basic theoretical and normative-political agendas that underpin them, and to make a strong case for their advantages relative to competing approaches’. This is a reasonable and important request, and much of the recent work drawing on relational theory in housing studies does exactly that. For example, Cook et al. (2016, p. 2) suggest that relational theories offer rich opportunities to raise ‘new normative, conceptual and empirical questions’ regarding housing and home, and they outline what these new opportunities are. For them, the value of these approaches lies in the capacity ‘to open up the house as a site that mediates between the particular and the systemic’ (2016, p. 1). Similarly, for Jacobs & Smith (2008) such approaches offer a ‘revised rematerialisation of home’, opening ‘the black boxes of economy to scrutiny’ while interrogating how the emotional terrains of home are ‘inextricably tangled with the material, economic territory’ of housing. Smith’s relational housing research is similarly engaged with a critique of the normative philosophies and inequalities that define contemporary housing regimes (Jacobs & Smith, 2008; Lovell & Smith, 2010; Smith, 2015), while more recently Power (2019) and Power & Mee (2020) mobilize relational approaches to critique the individualizing of care responsibility through housing. In opening the black-boxes of housing, relational approaches offer a view into the ‘lifeworld of structure’ (Berlant, 2016, p. 393), the dynamic practices and forms that organize and make up housing systems and the practices of dwelling.

In this tradition, this special edition prompts a deeper engagement between housing studies and relational theories with the objective of critically examining the value and utility of a selection of relational theories for housing studies. The seven articles in this special issue engage with the theoretical, methodological and political application of relational theory to housing studies in different ways. Alam et al. (2020) use a range of relational theory to analyze the informal homes of rural migrants in Khulna City, Bangladesh. These extend across the neighbourhood and into the houses of their employers. Glass et al. (2019) use assemblage theory to analyze tenant activism in response to gentrification in New York. Staying with New York, Goldfischer (2019) brings a geographical sensibility from Doreen Massey to discursively analyze how the language that New York City authorities used to refer to street homeless people changed over time, and the concrete implications of this change in language. Maalsen (2019) draws upon assemblage theory to theorize the smart home as an assemblage of social, economic, political and technological apparatuses, and therein suggest that digital technologies might offer innovative methodological opportunities. Murphy’s (2019) innovative use of performativity and calculative theory demonstrates the ways in which housing markets are made through calculative practices. This article focuses on the calculative practices that are used in development feasibility or residual valuation analysis. Heslop et al. (2020) return to the debates about actor network theory to undertake the dual task of rethinking: housing as a relational composite of economy, space, politics, legality and materials structured by relations of power and resource inequality; and housing as a space of learning through comparison. This ambitious article compares how housing is produced, distributed and inhabited across three cities in the global north and south. Penfold et al. (2019) use postcolonial and Indigenous studies to consider Aboriginal understandings of housing as home in Australia. They argue the need to move beyond Western notions of house-as-home and to better incorporate Aboriginal and Indigenous knowledges in housing studies.

In the remainder of this editorial we briefly look across the seven articles in this special issue to draw out their key insights regarding their: (1) theoretical developments, (2) methodological advances, and (3) implications for housing policy and practice.

2008年、Housing Studies誌において、Gabriel & Jacobs (2008)は、住宅研究における「ポスト社会」理論の発展をレビューした。彼らの論文は、現在の文献の少なさを指摘し、さらなる研究と議論を喚起することを目的としていた。それ以降の住宅研究のレビューを見ると、関連分野における関係性思考の隆盛と、住宅研究における小規模だが長年にわたるこれらの考えへの関与にもかかわらず、この分野における進歩は比較的少ないことがわかる（Büdenbender & Golubchikov, 2017; Cowan et al., 2009; Harris et al., 2020; Lovell & Smith, 2010; Webb, 2012）。都市研究では、都市空間を構成するネットワーク、関係性（Jacobs & Malpas, 2013）、集合体（McFarlane, 2011）の探求に、最高のジャーナルの多くのページが割かれてきた（Simone, 2011; Wachsmuth et al. この研究は、政策の開発と移転のダイナミックな性質（Baker & McGuirk 2017）、都市の組み立てとシティメイキングのプロセス（McFarlane, 2011）、さらには都市を形成する人間以上の関係（Franklin, 2017）を理解する上で大きな進歩をもたらした。こうした取り組みは、ブルデューからラトゥール、ドゥルーズとガタリ、ワカントに至るまでの多様な理論家を参考に、さまざまな関係性の枠組みを動員している（Harris et al.

住宅研究者の間では、関係理論やポスト社会理論の有用性、それらがどのように研究プロセスを形成すべきか（例えば、このやりとりを参照：Simone, 2011; Wachsmuth et al., 2011）、これらの理論が現在の住宅方法論を超えて生産的に我々を動かすことができるかどうかについて、ほとんど意見が一致していない（Baker & McGuirk, 2017; Rogers 2017, 2018; Harris et al. 例えば、Cowanら（2009, p.282）は、「ANT（行為者ネットワーク理論）の苛立たしい点の一つは、その名の下に行われた研究が一般的に経験的であり、異なる方向性を持っていることもあって、絶えず再発明されていることである」と論じている。Wachsmuthら（2011, p.741）の「この議論における批判は、存在論や学説よりも、まず実用的な懸念から生じている」という。彼らは、これらの理論の一連の限界を提示しているが、その中でも核となる概念的なアイデアを適切に定義し、住宅と都市化の政治経済（構造的・制度的権力、財産と労働、人種差別と暴力など）を説明することに失敗している。彼らは、これらの理論への関与のすべてが「このような落とし穴に陥る」わけではないことを指摘し（p.742）、これらの理論の理論化と展開における具体性と正確性を求めることで締めくくっている。

この特集号は、住宅分野におけるこの課題に取り組むものである。我々は，Cowanら（2009）やWachsmuthら（2011）のような学者の警告に耳を傾けながらも，これらの理論が住宅研究にもたらす可能性を探っていきたいと考えている。私たちは、これらの理論とそこから導き出される方法論が、厳密に理論化され、定義される必要があること、また、人々、権力、財産の関係など、住宅研究への批判的なアプローチの核心となる問題に迫る必要があることに同意する。しかし、私たちは、政治経済学が中心的なフレームである必要はなく、これらの理論に価値を見出すために、これらの理論の普遍的な解釈やその方法論的な有用性に同意する必要はないという可能性を開いておきたいと思います。実際、これらの理論が取り上げられたり、再考されたり、政治経済学からの洞察と組み合わされたりする方法こそが、住宅研究に有用であると言えるだろう（Baker & McGuirk, 2017; Rogers, 2017）。その良い例がCookら（2016, p.2）の著書であり、彼らは、住宅や家に対する関係的アプローチは、住宅や家が常に「多様な要素の共作」であることを認識できないことが多い伝統的な概念的境界に研究者が挑戦することを可能にすると主張している。

Wachsmuthら（2011, pp.745-6）は、「そのような方法論的な手順にコミットしている人たちには、それらを支える基本的な理論的・規範的・政治的なアジェンダを明確にし、競合するアプローチと比較してその優位性を強く主張してほしい」と要請している。これは合理的で重要な要求であり、最近の住宅研究における関係理論を用いた研究の多くはまさにそれを行っている。例えば、クックら（2016, p.2）は、関係理論は住宅と住まいに関する「新しい規範的、概念的、実証的な問題」を提起する豊かな機会を提供すると提案し、これらの新しい機会が何であるかを概説している。彼らにとって、これらのアプローチの価値は、「特定のものとシステムの間を媒介するサイトとして家を開放する」能力にある（2016, p. 1）。

同様に、ジェイコブスとスミス（2008）は、このようなアプローチは「家の再物質化」を提案し、「経済のブラックボックス」を精査するために開放する一方で、家の感情的な領域が「住宅の物質的、経済的な領域と密接に絡み合っている」ことを問いかけている。スミスの関係論的な住宅研究も同様に、現代の住宅体制を規定する規範的な哲学と不平等の批判に取り組んでおり（Jacobs & Smith, 2008; Lovell & Smith, 2010; Smith, 2015）、最近ではPower（2019）とPower & Mee（2020）が関係論的なアプローチを動員して、住宅を通じたケア責任の個人化を批判している。関係性アプローチは、住宅のブラックボックスを開くことで、「構造の生命世界」（Berlant, 2016, p.393）、住宅システムを組織し構成する動的な実践と形態、そして住居の実践への視点を提供する。

この伝統に基づき、本特集では、住宅研究のための関係理論の選択の価値と有用性を批判的に検討する目的で、住宅研究と関係理論の間のより深い関わりを促している。本特集に掲載されている7本の論文は、関係理論の住宅研究への理論的、方法論的、政治的応用について、それぞれ異なる方法で取り組んでいる。Alamら（2020）は、さまざまな関係理論を用いて、バングラデシュのクルナ市にある農村移民のインフォーマルな家を分析している。これらは近隣を越えて、雇用者の家にまで及んでいる。Glassら（2019）は、ニューヨークのジェントリフィケーションに対応したテナント・アクティビズムをアッサンブラージュ理論を用いて分析しています。ニューヨークにとどまると、ゴールドフィッシャー（2019）は、ドリーン・マッセイから地理的な感覚を持ち込んで、ニューヨーク市当局が路上のホームレスに言及する際に使っていた言語が時間の経過とともにどのように変化したのか、そして、この言語の変化がもたらす具体的な意味を言説的に分析している。Maalsen（2019）は、アッサンブラージュ理論を用いて、スマートホームを社会的、経済的、政治的、技術的装置の集合体として理論化し、そこにデジタル技術が革新的な方法論の機会を提供する可能性を示唆しています。Murphy（2019）のパフォーマティヴィティと計算論の革新的な使用は、住宅市場が計算的な実践を通じて作られる方法を示している。本稿では、開発の実現可能性や残価評価分析に用いられる計算行為に焦点を当てている。ヘスロップら（2020）は，アクターネットワーク理論の議論に立ち戻り，権力と資源の不平等の関係によって構造化された経済，空間，政治，法，材料の関係的な複合体としての住宅と，比較を通して学習する空間としての住宅を再考するという二つの課題に取り組んでいる。この野心的な論文は、住宅がどのように生産され、分配され、居住されているかを、グローバルな北と南の3つの都市で比較している。Penfoldら（2019）は、ポストコロニアル研究と先住民研究を用いて、オーストラリアにおける家としての住宅に関するアボリジニの理解を考察している。彼らは、西洋的な「家としての住宅」の概念を超えて、アボリジニや先住民の知識を住宅研究にうまく取り入れる必要があると主張している。

この論説の残りの部分では、本特集に掲載された7つの論文を簡単に見渡し、それらの論文に関する重要な洞察を引き出す。(本論説では，本特集に掲載された7本の論文について，（1）理論的発展，（2）方法論的進歩，（3）住宅政策と実践への示唆，に関する重要な洞察を簡単に紹介する。

2 Laurence Murphy

Performing calculative practices: residual valuation, the residential development process and affordable housing

Laurence Murphy

Pages: 1501-1517

This article examines the ways in which post-social and relational theories have the potential to add to our understanding of housing issues. Drawing on the work of the sociologist Michel Callon and the geographer Susan Smith, it examines the ways in which housing markets are made. In particular, focusing on calculative practices it examines how the performative nature of residual valuation calculations has profound implications for the operation of housing markets and ultimately challenges the capacity of the development sector to produce affordable housing. In addition, using the example of planning practice in England, it examines the ways in which potentially transgressive adaptations of ‘locked-in’ calculative practices are resisted. It is argued that a research focus on calculative practices challenges ‘externalized’ understandings of housing markets and has the potential to render the performative nature of calculations visible.

本稿では、ポスト社会理論や関係理論が、住宅問題の理解を深める可能性を秘めていることを考察している。社会学者のミシェル・キャロンと地理学者のスーザン・スミスの研究を参考に、住宅市場がどのように作られているかを検証している。特に、計算行為に焦点を当て、残価計算のパフォーマティブな性質がいかに住宅市場の運営に大きな影響を与えているか、そして最終的には開発部門が手頃な価格の住宅を生産する能力に挑戦しているかを検証している。さらに、イギリスの計画実務を例にとり、「ロックインされた」計算実務がどのように変化していくのかを検証しています。計算行為に焦点を当てた研究は、住宅市場の「外部化」された理解に疑問を投げかけ、計算のパフォーマティブな性質を可視化する可能性があることを論じています。

3 Hilton Penfold, Gordon Waitt, Pauline McGuirk & Alfred Wellington

Indigenous relational understandings of the house-as-home: embodied co-becoming with Jerrinja Country

Hilton Penfold, Gordon Waitt, Pauline McGuirk & Alfred Wellington

Pages: 1518-1533

The paper considers what housing studies can learn from Indigenous understandings of the house-as-home. Explored through Indigenous ontologies and epistemologies of the house-as-home, the objective of the paper is to offer nuanced understandings of the social and material work of the house itself in the making and unmaking of home. We draw on an Indigenous/non-Indigenous collaborative research, led by Jerrinja elders. The research design included veranda yarning sessions and Indigenous talking circles. Three dimensions emerged strongly from Jerrinja people’s understandings of the making and unmaking of house-as-home: home as an objective capacity, an aesthetic sensibility, and an affective experience of Country. These dimensions are discussed through a relational framework that combines Panelli’s discussion of ‘Country-as-home’, Prout’s idea of ‘kinship-as-home’ and Bissell’s thinking around materiality in achieving comfort. The paper concludes by reflecting on the importance of including Indigenous knowledge if housing studies as a field is to go beyond a Western cultural politics of the house-as-home.

本論文は、住宅学が「家としての家」に関する先住民の理解から何を学ぶことができるかを考察するものである。先住民の「家としての家」の存在論と認識論を通して、本論文の目的は、「家」を作ったり消したりする「家」自体の社会的・物質的な働きについて、微妙な理解を提供することである。本論文では、ジェリンジャの長老たちが主導した、先住民と非先住民の共同研究を紹介する。リサーチのデザインには、ベランダでのヤリングセッションと先住民のトーキングサークルが含まれていました。客観的な能力としての家、美的感覚、そして国の感情的な経験である。これらの次元は、Panelliの「Country-as-home」の議論、Proutの「kinship-as-home」の考え、Bissellの快適さを達成するための物質性に関する考えを組み合わせた関係性の枠組みを通して議論される。最後に、住宅学という分野が西洋文化的な「家-家」の政治学を超えていくためには、先住民の知識を取り入れることが重要であることを考察して本稿を終える。

4 Sophia Maalsen

Revising the smart home as assemblage

Sophia Maalsen

Pages: 1534-1549

Although aspirations for the ‘smart home’ have existed since the 1950s, the recent understanding of smart technological interventions as ecosystems of policy, material, people, ICT and data that drive social and spatial change, suggests we need to revise the smart home. From increased leisure time to increased energy efficiency – the smart home has promised, and frequently failed to deliver its utopian promises. First, this paper argues the smart home can be conceptualized as an assemblage of social, economic, political and technological apparatuses. Thinking about the smart home as assemblage allows us to see the network of relationships which constitute it, the work they do in the world, and the subsequent possibilities of becoming. Second, the paper offers innovative methodologies for researching the smart home that draws on the agentive capacities of ‘smart’ technologies. Such unpacking is critical to understand the work and possibilities of the smart home. The methodologies are productive for thinking about the future of housing research.

スマートホーム」への憧れは1950年代から存在していましたが、最近では、社会的・空間的な変化をもたらす政策、素材、人、ICT、データのエコシステムとして、スマートな技術的介入が理解されてきており、スマートホームを見直す必要があることが示唆されています。余暇時間の増加からエネルギー効率の向上まで、スマートホームはユートピア的な約束をしてきたが、しばしばその約束を実現できなかった。まず、本稿では、スマートホームは、社会的、経済的、政治的、技術的な装置の集合体として概念化することができると主張する。スマートホームをアッサンブラージュとして考えることで、それを構成する関係性のネットワーク、それらが世界で行う仕事、そしてそれに続く可能性を見ることができます。第二に、本論文は、「スマート」テクノロジーのエージェント能力を利用した、スマートホームを研究するための革新的な方法論を提供する。このような解き明かしは、スマートホームの仕事と可能性を理解する上で非常に重要です。この方法論は、住宅研究の将来を考える上で生産的なものである。

5 Eric Goldfischer

From encampments to hotspots: the changing policing of homelessness in New York City

Eric Goldfischer

Pages: 1550-1567

This article examines a shift in language and enforcement around homeless dwellings in New York City that occurred in 2015. Amidst a rising tide of anti-homeless sentiment, city officials and police department administrators switched from calling such dwellings ‘encampments’ to ‘homeless hotspots’, which were defined as anywhere with two or more homeless people in public space. Using data from city policy memos, interviews with homeless people, ethnographic fieldwork with a homeless-led organization, and data from the city’s 311 user-driven complaint system, this article argues that in practice, the shift to hotspots demonstrates the relational geography of homelessness. Selective enforcement of the visible ‘homeless hotspot’ took place in recently-gentrified neighbourhoods, suggesting that the idea of a homeless hotspot itself and the financialized home are co-produced and co-dependent, created through one another. This relational geography, in turn, sheds light on the pervasiveness of anti-homelessness, force that changes with political winds but retains its power in producing borders and boundaries of urban space.

本稿では、2015年にニューヨーク市で起きた、ホームレスの住居をめぐる言葉と取締りの変化について考察します。反ホームレス感情の高まりの中で、市当局と警察当局は、このような住居を「エンキャンプメント」と呼ぶことから、「ホームレス・ホットスポット」と呼ぶことに切り替え、公共の場に2人以上のホームレスがいる場所と定義した。本稿では、市の政策メモ、ホームレスへのインタビュー、ホームレス主導の組織でのエスノグラフィ・フィールドワーク、市の311苦情処理システムのデータを用いて、ホットスポットへの移行が実際にはホームレスの関係地理を示すものであることを論じる。目に見える「ホームレス・ホットスポット」が選択的に施行されたのは、最近高級化した地域であった。このことは、ホームレス・ホットスポットという概念自体と、金融化された家とが共同生産され、互いに依存しあっていることを示唆している。このような関係地理学は、政治的な風向きによって変化するが、都市空間の境界線を作り出す力を保持している反ホームレスの力の浸透に光を当てている。

6 Michael R. Glass, Rachael A. Woldoff & Lisa M. Morrison

Saving the neighbourhood: understanding tenant activism in middle-class Manhattan

Michael R. Glass, Rachael A. Woldoff & Lisa M. Morrison

Pages: 1568-1585

Recent debates question whether assemblage urbanism provides an appropriate framework for addressing the housing question under late capitalism. On one side, proponents note the capacity of assemblage to reveal the complex emergence of events, places and processes, whereas critics argue assemblage accounts provide deep empirical detail but avoid engaging with political economy. This paper addresses such criticism through an assemblage account of local activism in the context of ownership changes that threatened the rent-regulated Stuyvesant Town neighbourhood in Manhattan. We adopt an assemblage methodology to examine this case of privileged tenant activism and find that it provides an additive lens for understanding the networks of relations that influenced the community during the mid-2000s. Noting that assemblage and the financial ecologies approach are similar in their attendance to relational thinking, we describe how these approaches can be used in conjunction to better understand the linkages between housing and financialization.

最近の議論では、後期資本主義下での住宅問題に取り組むために、アッサンブラージュ都市論が適切な枠組みを提供しているかどうかが問われている。一方で支持者は，出来事，場所，プロセスの複雑な出現を明らかにするアッサンブラージュの能力に注目しているが，批判者は，アッサンブラージュの説明は深い経験的な詳細を提供するが，政治経済との関わりを避けていると主張する。本論文では、マンハッタンにある家賃規制のあるStuyvesant Town地区を脅かす所有権の変更という文脈における地元の活動をアッサンブラージュで説明することで、このような批判に対処する。本論文では、特権的な借家人の活動のケースを検証するためにアッサンブラージュの方法論を採用し、2000年代半ばにコミュニティに影響を与えた関係のネットワークを理解するための追加的なレンズを提供することを見出した。アセンブラージュと金融エコロジーのアプローチは、関係性を重視するという点で類似しており、これらのアプローチを併用することで、住宅と金融化の関連性をより深く理解することができることを述べている。

7 Ashraful Alam, Andrew McGregor & Donna Houston

Women’s mobility, neighbourhood socio-ecologies and homemaking in urban informal settlements

Ashraful Alam, Andrew McGregor & Donna Houston

Pages: 1586-1606

The paper contributes to the growing research on relational thinking about housing and home by exploring the informal homes of rural migrants in Khulna city, Bangladesh. The concept of ‘unbounding’ is used to trace the fluidity and connections established between migrant homes and neighbourhood socio-ecologies. Walking interviews exploring women’s livelihoods reveal that different expendable agencies of the urban environment (e.g. trash, weeds and animal excreta) create conditions for labour in which migrant women hold specific competencies to secure essential resources for home. Unbounding positions home within a socio-ecology of multiple houses that women traverse to support their urban living. The approach offers opportunities to examine the unique ways urban homeless populations strategically as well as affectively engage with under-recognized agencies and actors in informal settlements. Unbounding provides a useful lens with which to raise new conceptual and empirical questions about housing and home in relation to the city that contributes to the homes and livelihoods of marginalized populations.

この論文は、バングラデシュのクルナ市に住む農村部の移民のインフォーマルな家を調査することで、住宅と家に関する関係性の考え方に関する研究の高まりに貢献するものである。移民の家と近隣の社会生態系との間に確立された流動性とつながりを追跡するために、「束縛されない」という概念が用いられている。女性の生計を探るウォーキング・インタビューにより、都市環境のさまざまな消耗品（ゴミ、雑草、動物の排泄物など）が労働の条件を作り出していることが明らかになり、移住女性は家に必要な資源を確保するための特定の能力を持っている。Unboundingは、女性が都市生活を支えるために横断する複数の家の社会生態学の中に家を位置づけている。このアプローチは、都市のホームレスの人々が戦略的に、またインフォーマルな居住地であまり認識されていない機関やアクターと感情的に関わるユニークな方法を検証する機会を提供する。アンバウンディング』は、疎外された人々の家と生活に貢献する都市に関連して、住宅と家についての新しい概念的・経験的な疑問を提起するための有用なレンズを提供している。

8 Julia Heslop, Colin McFarlane & Emma Ormerod

Relational housing across the North–South divide: learning between Albania, Uganda, and the UK

Julia Heslop, Colin McFarlane & Emma Ormerod

Pages: 1607-1627

In this paper, we examine how to understand housing as a relational process. Drawing on research in three diverse cities, we stage an unlikely dialogue that brings together narratives of housing across the global North–South divide. In doing so, we are concerned with thinking housing relationally in two broad senses: first, housing as a relational composite of economy, space, politics, legality and materials, structured by particular relations of power and resource inequality. Second, housing as a space of learning through comparison, which connects geographically and culturally in distinct cities. What do we learn about relational thinking with regards to housing when we compare it across the global North–South divide? In response, we explore a dialogue between a set of cities often off-the-map in debates on housing and urban research: Gateshead (UK), Kampala (Uganda) and Tirana (Albania). In comparing how housing is produced, distributed and inhabited, we seek to contribute to a wider understanding of the relationalities of housing.

この論文では、住宅を関係性のあるプロセスとして理解する方法を検討します。この論文では，3つの多様な都市での調査をもとに，グローバルな南北の分断を超えて住宅に関する物語をまとめるという，ありそうもない対話を行う。このようにして，私たちは2つの広い意味で住宅を関係的に考えることに関心を持っている。第1に，特定の権力関係と資源の不平等によって構成された，経済，空間，政治，合法性，材料の関係的な複合体としての住宅である。第二に，異なる都市において地理的・文化的につながる，比較を通じて学ぶ空間としての住宅である。グローバルな南北の隔たりを超えて比較したとき、住宅に関する関係的思考について何を学ぶことができるのでしょうか。これを受けて、住宅や都市研究に関する議論の中で、しばしば見落とされがちな一連の都市間の対話を探ります。ゲーツヘッド（イギリス）、カンパラ（ウガンダ）、ティラナ（アルバニア）である。住宅がどのように生産され、流通し、居住されているかを比較することで、住宅の関係性についてのより広い理解に貢献しようとしている。

9 Hal Pawson

Understanding affordability

by Geoffrey Meen and Christine Whitehead, Bristol, Bristol University Press, 2020, 324 pp., £26.99 (pbk), ISBN: 978-1529211856

Hal Pawson

Pages: 1628-1629

10Alex Schwartz

Housing Policy in Australia: A Case for System Reform

Alex Schwartz

Pages: 1630-1631

Critical housing analysis8(1). (2021)

Critical housing analysis8(1).

1 Nicole Gurran, Declan Redmond

Introduction to the Special Issue: Short-Term Rentals and the Housing Market

Nicole Gurran, Declan Redmond

Pages: 101-106

2 Nicole Gurran, Pranita Shrestha

Airbnb, Platform Capitalism and the Globalised Home

Nicole Gurran, Pranita Shrestha

Pages: 107-118

Airbnb, the most ubiquitous of the many online short-term rental platforms offering residential homes to tourists, has infiltrated local neighbourhoods and housing markets throughout the world. It has also divided policy-makers and communities over whether tourism in residential homes is a benign example of the so-called ‘sharing’ economy or a malignant practice which destroys neighbourhoods. These differing positions reflect alternative and changing notions of ‘home’ within wider processes of financialisation and platform capitalism. This paper examines these themes with reference to stakeholder statements solicited in response to government inquiries on how to regulate short-term rental housing in Australia.

Airbnb（エアビーアンドビー）は、観光客に住宅を提供する数多くのオンライン短期賃貸プラットフォームの中でも最もユビキタスな存在であり、世界中の地域社会や住宅市場に浸透しています。また、住宅を利用した観光は、いわゆる「シェアリング」エコノミーの良心的な例なのか、それとも近隣地域を破壊する悪質な行為なのか、政策立案者やコミュニティの間で意見が分かれています。このような立場の違いは、金融化とプラットフォーム資本主義の広範なプロセスの中で、「家」の概念が代替的に変化していることを反映している。本稿では、オーストラリアにおける短期賃貸住宅の規制方法に関する政府の問い合わせに応じて募集されたステークホルダーの声明を参照しながら、これらのテーマを検証する。

3 Laura Crommelin, Sharon Parkinson, Chris Martin, Laurence Troy

Airbnb and Amenity: Is Short-Term Letting Reshaping How We Live in the City?

Laura Crommelin, Sharon Parkinson, Chris Martin, Laurence Troy

Pages: 119-128

The popularity of short-term letting (STL) platforms like Airbnb has created housing and planning challenges for cities worldwide, including the potential impact of STL on the quality of life of nearby residents and communities. Underpinning this concern is an inherent tension in urban living between the rights and interests of individual residents, and the collective rights and interests of neighbours. Through interviews with Australian Airbnb hosts, this paper examines how STL hosts navigate this tension, including how they frame their property rights, how they seek to minimise their impact on neighbours, and how they perceive the role of regulation in balancing individual and community rights. In doing so the paper contributes to both theory and policy debates about urban property rights and how ‘compact city’ planning orthodoxies are reshaping the lived experience of urban residents worldwide.

Airbnb（エアビーアンドビー）のような短期賃貸プラットフォームの人気は、世界中の都市に、住宅や計画に関する課題をもたらしていますが、その中には、STLが近隣の住民やコミュニティの生活の質に与える潜在的な影響も含まれています。このような問題の背景には、都市生活において、個々の住民の権利や利益と、近隣住民の集団的な権利や利益との間に内在する緊張関係があります。本論文では、オーストラリアのAirbnbホストへのインタビューを通じて、STLホストがどのようにこの緊張関係を乗り越えているかを検証している。この論文は、都市の財産権に関する理論と政策の両方の議論に貢献し、「コンパクトシティ」計画の正統性が世界の都市住民の生活体験をどのように再形成しているかを明らかにするものである。

4 Adam Crowe

Short-Term Rentals and the Residential Housing System: Lessons from Berlin

Adam Crowe

Pages: 129-140

The increasing professionalisation of Airbnb-style short-term rentals has emerged within a grey space between residential housing and hotel accommodation. Subsequently, an array of contestations have arisen, due in no small part to the intangibility of online short-term rental platforms as well as the absence of clear regulation at the municipal level. In urban settings already confronted with housing issues such as supply shortages and reduced affordability, recent studies show how the proliferation of short-term rentals can amplify housing market pressure while feeding into the broader urban processes of gentrification, touristification, and displacement. Using Berlin, Germany, as a site of analysis, this paper explores the expansion of short-term rentals in relation to various policy interventions designed to regulate the conversion of residential housing into tourist accommodation.

Airbnbスタイルの短期レンタルのプロ化が進み、住宅とホテルの間のグレースペースに出現しました。その結果、オンラインの短期賃貸プラットフォームが不可視であることや、自治体レベルでの明確な規制がないこともあって、さまざまな論争が起こっています。供給不足や手頃な価格の低下など、すでに住宅問題に直面している都市環境では、短期レンタルの拡散が住宅市場の圧力を増幅させ、高級化、観光化、移転などの広範な都市プロセスにつながることが最近の研究で明らかになっている。本論文では、ドイツのベルリンを分析対象として、短期レンタルの拡大と、住宅から観光客用宿泊施設への転換を規制するための様々な政策介入との関係を探っている。

5 Caitlin Buckle, Peter Phibbs

Challenging the Discourse around the Impacts of Airbnb through Suburbs Not Cities: Lessons from Australia and COVID-19

Caitlin Buckle, Peter Phibbs

Pages: 141-149

Supporters of short-term rental (STR) platforms state that STRs represent a small fraction of the housing market of major cities, and therefore have little impact on rents. However, there is emerging evidence that suggests that STRs have highly localised impacts. In this article, we use the natural experiment of the pause in tourism caused by the COVID-19 pandemic to highlight the impact of a decrease in STR listings on rental markets in the case study city of Hobart, Australia. We find that rental affordability has improved in Hobart’s STR-dense suburbs with the increased vacancies from the underutilised STR properties. These results provide evidence of the impact of STRs on local housing markets when analysed from a finer scale than the whole of city approach. The focus on local housing markets help local communities and city governments build an argument for the impact of STRs on tight housing markets.

短期レンタル（STR）プラットフォームの支持者は、STRは大都市の住宅市場のごく一部を占めているため、賃料への影響は少ないとしています。しかし、STRが非常に局所的な影響を与えることを示唆する証拠が出てきている。本稿では、COVID-19パンデミックによる観光客の減少という自然実験を用いて、ケーススタディ都市であるオーストラリアのホバートにおいて、STR物件の減少が賃貸市場に与える影響を明らかにする。その結果、ホバートのSTRが密集している郊外では、活用されていないSTR物件の空室が増加し、賃貸のアフォーダビリティが向上したことが分かりました。これらの結果は、STRが地域の住宅市場に与える影響を、都市全体を対象とした分析よりも細かいスケールで分析した場合に得られる証拠です。地域の住宅市場に焦点を当てることで、地域コミュニティや市政府は、STRが狭い住宅市場に与える影響を論証することができます。

6 Boštjan Kerbler, Polona Obrč

The Impact of Airbnb on Long-Term Rental Housing: The Case of Ljubljana

Boštjan Kerbler, Polona Obrč

Pages: 150-158

Airbnb has become a fixture in the development of global cities, especially influencing their residential characteristics. The company derives from the concept of the sharing economy, the essence of which is the exchange of services or goods between individuals that set the rules of operation without generating profits, but together generating more revenue. It insists that it does not represent direct competition to other urban accommodation services and that it merely seeks to expand the tourism market. Nonetheless, this article proceeds from the assumption that Airbnb is influencing and transforming the housing market of the cities it operates in. It focuses on Ljubljana, which until 2019 had a record number of international arrivals and overnight stays. The findings confirm that short-term Airbnb rentals affect the long-term rental market in Ljubljana. They also show that rentals through Airbnb involve an extremely high share of the grey economy.

Airbnb（エアビーアンドビー）は、世界の都市の発展に欠かせない存在となっており、特に住宅の特性に影響を与えています。Airbnbは、シェアリングエコノミー（共有経済）の概念に基づいています。シェアリングエコノミーとは、個人がルールを決めてサービスや商品を交換することで、利益を生み出すことなく、より多くの収益を得ることができるというものです。同社は、都市部の他の宿泊施設との直接的な競合ではなく、単に観光市場の拡大を目指しているだけだと主張している。しかし、本稿では、Airbnbが都市の住宅市場に影響を与え、変化させているという前提で話を進める。2019年まで海外からの入国者数と宿泊者数が過去最高だったリュブリャナに焦点を当てている。調査結果では、Airbnbの短期賃貸がリュブリャナの長期賃貸市場に影響を与えていることが確認されました。また、Airbnbによる賃貸は、グレーエコノミーの割合が極めて高いことも示されています。

7 Vilim Brezina, Jan Polívka, Martin Stark

Conditions for the Introduction of Regulation for Short-Term Rentals

Vilim Brezina, Jan Polívka, Martin Stark

Pages: 159-170

Most cities in major agglomerations in Europe started to address the rise of short-term accommodation rentals by introducing regulation designed to protect the local housing stock. The momentum behind the widespread introduction of such regulations can be attributed to qualitative and quantitative factors. This article examines selected fields related to short-term rentals in order to uncover the (structural) triggers or conditions that are necessary and sufficient for municipalities to initiate the regulation of their housing market. The study is based on the systematic examination of the effects of those triggers and their combinations using qualitative comparative analysis (QCA). With this method, we explore the implementation or non-implementation of regulation on a sample of major German cities. The results suggest a universal set of conditions covering three central fields: housing market situation, accommodation market conditions and tourism accommodation demand.

欧州の主要都市では、住宅ストックの保護を目的とした規制を導入することで、短期滞在型賃貸住宅の増加に対応しています。このような規制が広く導入されるようになった背景には、質的・量的な要因があると考えられる。本稿では，自治体が住宅市場の規制を開始するために必要かつ十分な（構造的な）きっかけや条件を明らかにするために，短期賃貸に関連する特定の分野を調査した。この研究は、質的比較分析（QCA）を用いて、これらの誘因とその組み合わせの効果を体系的に検討することに基づいている。この手法を用いて，ドイツの主要都市のサンプルを対象に，規制の実施・不実施を検討した。その結果、住宅市場の状況、宿泊施設市場の状況、観光客の宿泊需要という3つの中心分野をカバーする普遍的な条件が示唆された。

8 Joana Almeida, Frederico Oliveira, Jorge Baptista e Silva

Understanding Short-Term Rental Regulation: A Case Study of Lisbon (Portugal)

Joana Almeida, Frederico Oliveira, Jorge Baptista e Silva

Pages: 171-185

Notwithstanding the positive impacts of short-term rentals (STRs), it is often their negative effects that have been raising pressing questions for urban planners and public policy-makers, including changes in housing dynamics, conflicts between residents and visitors, tourism gentrification phenomena, unfair competition practices, and tax evasion, among other externalities. Because of this, short-term rental regulation has become an important item on the political agenda of municipalities that live daily with these issues. In order to contribute to a better understanding of STR regulatory approaches, this paper investigates how Lisbon (Portugal) has been responding to the effects attributed to STRs. It can be concluded that the main negative impact of STR in Lisbon is its effects on the housing prices increase and that the main STR regulation measure is focused on zoning: definition of zones for the application of differentiated STR rules and management.

短期賃貸住宅（STR）がもたらすポジティブな影響にもかかわらず、都市計画者や公共政策立案者に差し迫った疑問を投げかけているのは、多くの場合、そのネガティブな影響である。例えば、住宅動態の変化、居住者と訪問者の間の対立、観光地化現象、不正競争行為、脱税などの外部性が挙げられる。そのため、短期レンタルの規制は、これらの問題と日々向き合っている自治体の政治的議題として重要なものとなっています。本稿では、STR規制のアプローチをより深く理解するために、リスボン（ポルトガル）がSTRに起因する影響にどのように対応しているかを調査した。その結果、リスボンにおけるSTRの主な悪影響は、住宅価格の上昇に対する影響であり、主なSTR規制策はゾーニングに焦点を当てていることがわかった。すなわち、差別化されたSTRのルールと管理を適用するためのゾーンの定義である。

9 Ahmet Tuz, Begum Sertyesilisik

Investigating Green Marketing Implementation with the Hedonic Price Model in Residential Projects: The Case of Istanbul

Ahmet Tuz, Begum Sertyesilisik

Pages: 85-100

The strategic importance of green marketing (GM) in value creation for the end customer (VCEC) and the contribution of the spatial and structural characteristics of a residential project (RP) to the final price have been acknowledged in the literature. However, GM features that can lead to price increases have not been evaluated from the VCEC perspective. This study examines the impacts of GM strategies on RPs. This study applies Hedonic Price Modelling to newly built RPs in Istanbul and evaluates the results from the perspective of the Attractive Quality Attributes Theory. The results showed that the total price of the RPs was affected more by design-related sustainable features of RPs and revealed that there is a relationship between GM and sustainable design. The study highlights the importance of GM, which companies can use to operate effectively in a competitive market and increase the satisfaction of end customers through value creation. The study’s findings can be considered useful information for policies on creating a sustainable built environment.

最終顧客（VCEC）の価値創造におけるグリーンマーケティング（GM）の戦略的重要性と、住宅プロジェクト（RP）の空間的・構造的特徴が最終価格に寄与することは、文献で認められている。しかし、価格上昇につながるようなGMの特徴は、VCECの観点からは評価されていない。本研究では、GM戦略がRPに与える影響を検証する。本研究では、イスタンブールで新たに建設されたRPにHedonic Price Modellingを適用し、魅力的品質属性理論の観点から評価を行った。その結果、RPの総価格はデザインに関連した持続可能な特徴によってより影響を受けることがわかり、GMと持続可能なデザインの間には関係があることが明らかになった。本研究は、企業が競争市場で効果的に活動し、価値創造を通じて最終顧客の満足度を高めるために活用できるGMの重要性を明らかにしています。本研究の結果は、持続可能な建築環境の構築に関する政策に役立つ情報と考えることができます。

10 Radoslaw Trojanek, Michal Gluszak, Michal Hebdzynski, Justyna Tanas

The COVID-19 Pandemic, Airbnb and Housing Market Dynamics in Warsaw

Radoslaw Trojanek, Michal Gluszak, Michal Hebdzynski, Justyna Tanas

Pages: 72-84

In this study, we analyse the impact of COVID-19 on house rents and prices in Warsaw, the capital of Poland. Hedonic indexes indicate a slight increase in prices (ca. 1.2%) and a substantial drop in long-term rents (ca. -7.7%) between March 2020 and December 2020. The largest decline in rents occurred in centrally located neighbourhoods, which was largely due to the inflow of new housing supply from the short-term rental market (the Airbnb Warsaw market shrank by almost 30% in December 2020 y/y). Using hedonic methods, we show the effect of the shrinking Airbnb market on the drop in long-term rents. The study indicates the elasticity of rents with respect to Airbnb supply, with a 1% change in Airbnb listings leading to a 0.031% change in rents.

本研究では、COVID-19がポーランドの首都ワルシャワの住宅の賃料と価格に与える影響を分析した。ヘドニック指数によると、2020年3月から2020年12月の間に、価格はわずかに上昇（約1.2％）し、長期賃料は大幅に下落（約-7.7％）している。家賃の下落幅が最も大きかったのは中心部に位置する地区であり、これは短期賃貸市場から新たな住宅供給が流入したことが主な要因である（Airbnbワルシャワ市場は2020年12月に前年同月比で約30％縮小した）。ヘドニック法を用いて、Airbnb市場の縮小が長期賃料の下落に与える影響を示している。この研究では、Airbnbの供給に対する賃料の弾力性を示しており、Airbnbの掲載数が1％変化すると、賃料が0.031％変化することを示している。

11 Salim Furth

Decomposing Housing Unaffordability

Salim Furth

Pages: 62-71

A US household is considered ‘rent burdened’ when its rent exceeds 30% of its income. This simple ratio can be decomposed to better understand the sources of unaffordability across space. To demonstrate this new approach, I rewrite the equation for rent burden as a sum of four factors: rent gap, income gap, excess size cost, and demographic baseline, and show that US rental unaffordability is mostly the result of low incomes. Focusing on the New England region, however, I show that high rent is the primary cause of unaffordability in high-cost, high-wage metro areas. This decomposition can help affordability advocates prioritise strategies appropriately across space.

米国の世帯は、家賃が収入の30％を超えると「家賃負担が大きい」とみなされます。この単純な比率を分解することで、空間ごとの不便さの原因をより深く理解することができます。この新しいアプローチを示すために、私は家賃負担の方程式を「家賃格差」「所得格差」「過剰サイズコスト」「人口統計学的ベースライン」の4つの要素の合計として書き換え、米国の賃貸住宅の不便さはほとんどが低所得者の結果であることを示しました。しかし、ニューイングランド地方に焦点を当てると、高コスト・高賃金の都市部では、高額な家賃がアフォーダビリティの主な原因であることを示している。このように分解することで、アフォーダビリティを主張する人々が、空間的に適切な戦略を優先することができる。

12 Nicolas Alejandro Guillen Navarro

An Analysis of the Holiday Rental Issue in Spain

Nicolas Alejandro Guillen Navarro

Pages: 47-61

Holiday lets and holiday rentals have generated a major debate in recent years in Spain with regard to their regulation. Their impact, not only on tourism, but also on urban sustainability and local planning, have led to public intervention to control their expansion. This article analyses the origin of holiday lets, their problems, and how the public authorities have intervened in this regard, thus providing an overview of the impact of this type of accommodation in Spain.

スペインでは近年、ホリデー・レンタルとその規制について大きな議論が巻き起こっています。観光だけでなく、都市の持続可能性や地域計画にも影響を与えることから、その拡大を規制するために公的な介入が行われています。この記事では、ホリデーレンタルの起源、問題点、公的機関の介入方法を分析し、スペインにおけるこの種の宿泊施設の影響を概観します。

13 Justyna Brzezicka, Radosław Wiśniewski

Normalisation of the Speculative Frame Method and Its Application to the Housing Market in Poland

Justyna Brzezicka, Radosław Wiśniewski

Pages: 36-46

This article proposes the normalisation of the speculative frame method for identifying real estate bubbles, price shocks, and other disturbances in the real estate market. This index-based method relies on time series data and real estate prices. In this article, the speculative frame method was elaborated and normalised with the use of equations for normalising data sets and research methodologies. The method is discussed on the example of the Polish housing market.

本稿では、不動産バブル、価格ショック、その他の不動産市場の乱れを識別するための投機的フレーム法の正規化を提案する。この指数ベースの手法は、時系列データと不動産価格に依存する。この論文では、投機的フレーム法を精緻化し、データセットや研究手法を正規化するための方程式を用いて正規化した。この手法は、ポーランドの住宅市場を例にして議論されている。

14 Mateusz Tomal, Bartłomiej Marona

The Impact of the COVID-19 Pandemic on the Private Rental Housing Market in Poland: What Do Experts Say and What Do Actual Data Show?

Mateusz Tomal, Bartłomiej Maronag

Pages: 24-35

The aim of the article is to determine the impact of the COVID-19 pandemic on the level of housing rents using the example of the City of Krakow. This study is based on objective data on rental prices and subjective information obtained from real estate agents using a questionnaire survey. The research revealed that the first wave of the COVID-19 pandemic actually led to a 6-7% decrease in prices in the rental market in Krakow, while at the same time the surveyed real estate agents had estimated that rents would drop by about 13%. With the second wave of the pandemic, it is possible to see that its immediate impact, i.e. between the third and fourth quarter of 2020, has led to a further 6.25% drop in rents. It should be noted that the latter decrease was very accurately predicted, both by the survey respondents and by the econometric models used. Finally, the results of the analysis also indicated that the worsening of the pandemic in the last quarter of 2020 will have a significant impact on rent levels in Krakow for all of next year. Regardless of how the economy develops, rental prices are forecast to fall further in 2021q1. However, in the subsequent quarters of 2021, rents are projected to increase, but ultimately their level will not return to pre-pandemic values even in 2021q4. The latter is likely to happen only in the second half of 2022.

本稿の目的は、クラクフ市の例を用いて、COVID-19パンデミックが住宅賃料の水準に与える影響を明らかにすることである。この研究は、賃貸価格の客観的データと、アンケート調査を用いて不動産業者から得た主観的な情報に基づいている。調査の結果、COVID-19パンデミックの第一波によって、クラクフ市の賃貸市場では実際に6〜7％の価格低下が見られたが、同時に、調査対象の不動産業者は、賃料が約13％低下すると予測していたことが明らかになった。パンデミックの第2波では、その直後、つまり2020年の第3四半期から第4四半期の間に、さらに6.25％の賃料下落をもたらしたことがわかります。なお、後者の下落は、アンケート回答者と使用した計量経済モデルの両方によって、非常に正確に予測されていた。最後に、分析結果では、2020年の最終四半期にパンデミックが悪化した場合、来年いっぱいはクラクフの家賃水準に大きな影響を与えることも示された。経済がどのように進展するかにかかわらず、2021q1には賃貸価格がさらに下落すると予測されます。しかし、2021年のそれ以降の四半期では、賃料は上昇すると予測されるが、最終的には2021q4でもその水準はパンデミック前の値には戻らないだろう。後者は2022年の後半になってから発生する可能性が高い。

15 Magdalena Mostowska

Welfare State and the Gender Dissimilarity Index in Homelessness. A Comparison of Norway, Belgium and Poland

Magdalena Mostowska

Pages: 11-23

This article investigates the structural underpinnings of gender dissimilarities in homelessness from a comparative perspective. The Gender Dissimilarity Index is introduced as a simple measure for quantifying the unevenness of the distribution of men and women across the ETHOS-light categories. Three gendered aspects of the welfare state are considered and compared for Norway, Belgium, and Poland: employment and childcare, housing, and homelessness policies. Based on available data, it appears that the most uneven distribution of genders may indicate a combination of the promotion of the male breadwinner model and relatively broad support for people who are homeless, but also the shortage of affordable housing. A more gender-balanced homeless population may be the result of a combination of housing-led approaches and degenderising policies. However, a similar distribution may be attributed to states with implicitly genderising policies coupled with ‘traditional’ attitudes towards gender roles and a lack of adequate responses to women’s needs.

本稿では、ホームレスの男女格差の構造的背景を比較の視点から検討した。ETHOS-lightカテゴリーにおける男女の分布の偏りを定量化するためのシンプルな指標として、ジェンダー異質性指数を紹介する。ノルウェー、ベルギー、ポーランドの福祉国家の3つのジェンダー化された側面を考察し、比較しています：雇用と保育、住宅、ホームレス政策です。入手可能なデータによると、最も偏った性別の分布は、男性の稼ぎ手モデルの促進とホームレスの人々への比較的広範な支援の組み合わせを示していると思われるが、同時に手頃な住宅の不足も示している。よりバランスのとれたホームレス人口は、住宅主導のアプローチと性別を減らす政策の組み合わせの結果であるかもしれない。しかし、同様の分布は、暗黙のうちにジェンダー化する政策をとっている国が、ジェンダーの役割に対する「伝統的な」態度と相まって、女性のニーズに対する適切な対応ができていないことに起因している可能性もある。

16 Aleksandra Zubrzycka-Czarnecka

Interpretation and Representation in Housing Policy Discourse as Exemplified by Council Tenants’ Participation in the Jazdów Estate (Warsaw)

Aleksandra Zubrzycka-Czarnecka

Pages: 1-10

The goal of this paper is to demonstrate the usefulness of the What’s the Problem Represented to Be approach (WPR), a tool of policy analysis developed by the Australian political scientist Carol Bacchi to examine the discursive representations of council tenants’ participation in connection with the inclusion of council housing tenants from the Jazdów Estate in the decision-making process relating to local housing policy in Warsaw. The article identifies two discursive representations of council tenants’ participation: (1) council tenants as an expected passive audience in top-down policymaking and (2) the limited acceptance of the agency of council tenants in policymaking. It was found that in Warsaw - or at least in the case of Jazdów - the political and discursive interpretation of tenants’ participation is primarily associated with the act of informing and less often with public consultation or the co-production of housing policy.

本稿の目的は，オーストラリアの政治学者Carol Bacchiによって開発された政策分析ツールであるWPR（What's the Problem Represented to Be approach）の有用性を示し，ワルシャワの地方住宅政策に関する意思決定プロセスにJazdów Estateの公団住宅入居者が含まれていることに関連して，公団住宅入居者の参加に関する言説的表象を検討することである。本稿では、借地人の参加に関する2つの言説的表象を明らかにした。(1)トップダウンの政策決定において期待される受動的な聴衆としてのカウンシル・テナント、(2)政策決定におけるカウンシル・テナントのエージェンシーを限定的に受け入れているカウンシル・テナント。ワルシャワでは、少なくともジャズドゥフでは、入居者の参加に関する政治的・言説的解釈は、主に情報提供の行為と関連しており、パブリックコンサルテーションや住宅政策の共同制作と関連していることは少ないことがわかった。

Journal of Housing and the Built Environment35(4).(2020)

Journal of Housing and the Built Environment

Volume 35, issue 4, December 2020

1 Constance UyttebrouckEllen van BuerenJacques Teller

Shared housing for students and young professionals: evolution of a market in need of regulation

Authors

Constance UyttebrouckEllen van BuerenJacques Teller

Pages: 1017 – 1035

This research addresses the shared housing market, that is, large-scale developments targeting students and ‘young professionals’, equipped with shared spaces and services for the residents. This housing segment has emerged in response to young adults’ demand for flexible and affordable housing. It has developed in cities that concentrate students and young single professionals, plan densification strategies and face housing commodification. We specifically explore the production side of this market, through the comparison of two projects in Amsterdam. Our objective is to understand the institutional context in which these projects were developed and their outcomes. Consequently, the research questions are: which actors develop these projects, what instruments do they use, and what are the outcomes in a commodifying housing market? From our analysis, the actors need to collaborate on shared housing developments and receive support from local governments, through the strategic use of planning instruments and tenure regulations. However, the shared facilities seem to merely serve to commercialize small housing production, while housing affordability and accessibility are threatened. We, thus, recommend local and national authorities to regulate the provision of shared spaces and suggest further research on the effects of the shared housing market in cities facing housing commodification.

本研究では、学生や「若い社会人」を対象とした大規模開発で、居住者のための共有スペースやサービスを備えた「シェアハウス」市場を取り上げます。この住宅セグメントは、柔軟で手頃な価格の住宅を求める若年層の需要に応えて登場しました。学生や若い単身社会人が集中し、高密度化戦略を計画し、住宅の商品化に直面している都市で発展している。私たちは、アムステルダムの2つのプロジェクトを比較することで、この市場の生産面を具体的に探ります。我々の目的は、これらのプロジェクトが開発された制度的背景とその結果を理解することです。したがって，研究課題は，「どのような関係者がこれらのプロジェクトを開発し，どのような手段を用い，商品化された住宅市場においてどのような結果をもたらすのか」ということである。我々の分析によれば，関係者は共同でシェアハウスを開発し，計画手段や入居規制を戦略的に利用することで，地方自治体から支援を受ける必要がある。しかし、共有施設は、単に小規模な住宅生産を商業化するためのものであるように思われ、一方で、住宅の値ごろ感や入手のしやすさは脅かされています。そこで我々は、地方自治体や国の当局に対して、共有スペースの提供を規制することを提言するとともに、住宅の商品化に直面している都市における共有住宅市場の影響について、さらなる調査を提案する。

2 Adi Vitman-SchorrLiat Ayalon

Older adults’ mental maps of their spatial environment: Exploring differences in attachment to the environment between participants in adult day care centers in rural and urban environments

Authors

Adi Vitman-SchorrLiat Ayalon

Pages: 1037 - 1054

Familiarity with the environment, attachment to the environment and social ties are highly correlated with the ability to construct mental representations of the environment (mental maps). These are thought to influence older adults’ lives in a variety of ways including: quality of life, health, well-being, social integration, accessibility, use of services, and the ability to age in place. The objectives of the current research were to examine what mental maps (defined as the integration of the objective features of the environment with our subjective representations) older adults attending adult day care centers (ADCC) draw and how attachment to their specific urban or rural environment is reflected in the maps. The method included researchers interviewed older adults attending urban and rural ADCCs. The interview included a demographic questionnaire and the drawing of a mental map of the ADCC, after being asked to “Please draw the surroundings of the ADCC and mark all the important places.” Level of attachment was analyzed by measuring the number of map items reflecting the variables of familiarity and social participation and ties. Our results show that older adults from the rural ADCC drew more social items and more detailed maps compared to urban older adults. This suggests that their attachment to the living environment is stronger. The research conclusion is that Mental maps can be an effective tool for measuring the level of attachment to different environments. Moreover, mental maps can give professionals essential information related to specific items in the environment that are important and meaningful to older adults. These aspects of attachment may not be determined from standard questionnaires.

環境への親近感、環境への愛着、社会的なつながりは、環境の心的表現（メンタルマップ）を構築する能力と高い相関がある。これらは、生活の質、健康、幸福、社会的統合、アクセスのしやすさ、サービスの利用、適所で年をとる能力など、さまざまな面で高齢者の生活に影響を与えると考えられている。今回の研究の目的は、大人用デイケアセンター（ADCC）に通う高齢者がどのようなメンタルマップ（環境の客観的特徴と主観的表現の統合と定義される）を描いているか、また、特定の都市または農村環境への愛着がマップにどのように反映されているかを調べることであった。調査方法は、都市部と農村部のADCCに通う高齢者にインタビューを行いました。インタビューでは、人口統計学的な質問と、"ADCCの周囲を描いてください、重要な場所にはすべて印をつけてください "と言われた後に、ADCCの心象地図を描きました。愛着度は、親しみやすさと社会参加・絆という変数を反映した地図項目の数を測定することで分析した。その結果、都市部の高齢者と比較して、農村部のADCCの高齢者は、より多くの社会的項目を描き、より詳細な地図を描いていました。これは、彼らの生活環境への愛着がより強いことを示唆しています。研究の結論としては、メンタルマップは異なる環境への愛着度を測定するための有効なツールになります。さらに、メンタルマップは、高齢者にとって重要で意味のある環境内の特定のアイテムに関連する必要な情報を専門家に与えることができます。このような愛着の側面は、標準的なアンケートからは判断できないかもしれません。

3Vanessa NeilsenDorina Pojani

Perspectives on built heritage preservation: a study of Queenslander homeowners in Brisbane, Australia

Vanessa NeilsenDorina Pojani

Pages: 1055 - 1077

Set in Brisbane–Australia’s third city—this study solicits the views of residents regarding the preservation of the iconic Queenslander houses (late nineteenth century–early twentieth century). Through in-depth interviews with twenty participants, we sought to determine whether owner-occupiers of Queenslanders value this heritage and why, whether they are engaged in its protection, and if so, what their motivations are. We found that Queenslanders are valued on multiple levels: as placemaking features, as aesthetic pleasure, and as climatic comfort. While maintaining an older home involves a substantial amount of time and money—available mostly to the middle-class and middle-aged groups—this is viewed as fair considering the benefits of living in a Queenslander. Residents believe that the local government can and should do more to protect what is left of the historical housing stock. However, one portion of the public only cares to preserve the outer shells of heritage homes while extensively renovating and modernising interiors. A concern for heritage is sometimes used as a screen for NIMBYism. As a growing city, Brisbane needs to navigate a fine line between increasing the supply of apartment units and preserving the character of local neighbourhoods, which traditionally have been single-family only.

本研究では、オーストラリア第3の都市であるブリスベーンを舞台に、クイーンズランド州を象徴する住宅（19世紀後半から20世紀前半）の保存について、住民の意見を求めました。20人の参加者との詳細なインタビューを通じて、クイーンズランドの持ち家の住民がこの遺産を大切にしているか、またその理由は何か、保護に関わっているか、関わっているとすればその動機は何かを明らかにしようとしました。その結果、クイーンズランドの家は、場所作りの特徴、美的な楽しみ、気候的な快適さなど、複数のレベルで評価されていることがわかりました。古い家を維持するにはかなりの時間とお金が必要で、主に中流階級や中年層が利用しているが、クイーンズランドに住むことのメリットを考えれば、これは妥当なことだと考えられている。住民は、歴史的な住宅を保護するために、地方政府はもっと努力できるし、すべきだと考えている。しかし、一部の人々は、遺産となった住宅の外見を維持することにのみ関心を持ち、内部は大規模な改修や近代化を行っている。遺産への関心は、時としてニンビー主義の隠れ蓑として利用されます。成長都市であるブリスベンでは、アパートの供給を増やすことと、伝統的に一戸建てしかなかった地域の特徴を守ることの間で、微妙なバランスを取る必要があります。

4Herman Donner

Determinants of a foreclosure discount

Herman Donner

Pages: 1079 - 1097

This study adds to previous research analyzing the impact of foreclosure status on real estate sales price by using a Swedish dataset were an appraiser has estimated the market value of apartments before they were sold at foreclosure auction. Appraisal data can address the issue of selection bias and a potential overestimation of foreclosure related discount. A mean discount of 7.9% with a corresponding median value of 9.5% is shown when comparing appraisal estimates with prices achieved at foreclosure auction. A hedonic model is also applied, and the resulting discount is estimated at 23.9%. Measures of local market conditions are related to the foreclosure discount, with hedonic price models and models using appraisal data producing consistent results. It is found that the discount is higher in lower priced neighborhoods, in neighborhoods that are heterogeneous in terms of price and in less liquid neighborhoods (significant in the hedonic model). It is also found that apartments with a higher value relative to the neighborhood price level sell at larger discounts. The results are consistent with studies on search and matching theory and contrast from earlier studies that attribute a foreclosure discount to seller motivational factors.

本研究では、スウェーデンのデータセットを用いて、差し押さえ状況が不動産販売価格に与える影響を分析した先行研究に加え、差し押さえオークションで売却される前のアパートの市場価値を鑑定士が推定したデータを使用しました。査定データは、選択バイアスの問題や競売関連の割引の過大評価の可能性を解決することができる。平均値は7.9％、中央値は9.5％であり、競売で得られた価格と鑑定評価を比較した結果、平均値は7.9％、中央値は9.5％となりました。また、ヘドニックモデルを適用した結果、割引率は23.9％と推定された。地域の市場環境と競売割引は関連しており、ヘドニック価格モデルと鑑定データを用いたモデルは一貫した結果を示した。低価格の地域、価格が不均一な地域、流動性の低い地域で割引率が高くなることがわかりました（ヘドニックモデルでは有意）。また、近隣の価格水準に比べて価値の高いマンションは、より大きな割引率で販売されていることがわかった。この結果は、サーチ＆マッチング理論に関する研究と一致しており、フォクロージャー・ディスカウントを売り手の動機付け要因とする以前の研究とは対照的である。

5 Ljiljana VasilevskaJelena ZivkovicKsenija Lalovic

Revealing the relationship between city size and spatial transformation of large housing estates in post-socialist Serbia

Ljiljana VasilevskaJelena ZivkovicKsenija Lalovic

Pages: 1099 - 1121

This paper considers the links between the city size and transformation of inherited socialist large housing estates within the process of post-socialist urban changes in Serbia. Based on the theoretical and contextual framework, we investigate the following: (1) whether there is a relationship between different city sizes and types, pace and intensity of large housing estates physical and functional transformations, and (2) which type(s) of transformation are dominant in different city size categories. To highlight the relationship, this research draws on the empirical evidence from cities which represent four city size categories in Serbia: Belgrade (capital city), Nis (second-tier city), Leskovac (third-tier city), and Bor (fourth-tier city). Research reveals that transformation of large housing estates is shaped by an unregulated urban environment, relaxed legal culture, and entrepreneurial attitudes of the local authorities to urban planning. Recognizing the power of specific local imperatives, the investigation indicates the interrelation between a certain city size and types and intensity of transformations—they are most diverse in the capital, while diversities decrease with the cities downsizing. Dominant transformation types also vary, reflecting the city categories and their economic power—those that require high/moderate investments and involve many actors dominate in the capital and the second-tier city, while the types based on small individual actions and investments dominate in the third and the fourth-tier city. This initial research aimed to create a platform for further investigation that will provide broader insights into this underrepresented issue and set the ground for urban regeneration strategies.

本論文では、セルビアにおけるポスト社会主義の都市変化のプロセスの中で、都市の規模と継承された社会主義大規模住宅団地の変容との関連性を考察する。理論的・文脈的な枠組みに基づいて、以下の点を調査する。(都市の規模の違いと大規模宅地の物理的・機能的な変容の種類、ペース、強度との間に関係があるかどうか、また、都市の規模の違いによって、どのような変容が支配的であるかを明らかにする。この関係を明らかにするために、本研究では、セルビアの4つの都市規模カテゴリーを代表する都市、ベオグラード（首都）、ニス（第2級都市）、レスコヴァツ（第3級都市）、ボル（第4級都市）の経験的な証拠を用いている。調査の結果、大規模な住宅地の変容は、規制のない都市環境、緩やかな法文化、都市計画に対する地方自治体の起業家的態度によって形成されることが明らかになった。この調査では、特定の地域の要請の力を認識した上で、ある都市の規模と変革の種類や強度との間に相互関係があることを示している。高・中程度の投資を必要とし、多くのアクターが関与するタイプの変革は、首都や第2層の都市で多く見られ、小規模な個人の行動や投資に基づくタイプの変革は、第3層や第4層の都市で多く見られたのである。この初期調査は、これまであまり取り上げられてこなかったこの問題をより深く理解し、都市再生戦略の基盤となるような、さらなる調査のためのプラットフォームを構築することを目的としています。

6 Ritika Batra

Gauging the stakeholders’ perspective: towards PPP in building sectors and housing

Ritika Batra

Pages: 1123 - 1156

While Public-Private Partnership (PPP) is widely adopted across various sectors, it raises a question on its meagre utilisation in the housing sector. This paper, therefore, gauges the perspective of the stakeholders in the building industry towards the application of PPP in various building sectors together with housing. It assesses the performance reliability of PPP for housing by learning possible take-aways from other sectors. The role of key stakeholders in the industry becomes highly responsible for an informed understanding and decision-making. To this end, a two-tier investigation was conducted including surveys and expert interviews, with several stakeholders in the PPP industry in Europe, involving the public sector, private sector, consultants, as well as other community/user representatives. The survey results demonstrated the success rate with PPPs, major factors important for PPPs such as profitability or end-user acceptability, the prevalent practices and trends in the PPP world, and the majority of support expressed in favour of the suitability of PPP for housing. The interviews added more detailed dimensions to the understanding of the PPP industry, its functioning and enabling the formation of a comprehensive outlook. The results present the perspective, approaches, and experiences of stakeholders over PPP practices, current trends and scenarios and their take on PPP in housing. It shall aid in understanding the challenges prevalent in the PPP approach for implementation in housing and enable the policymakers and industry stakeholders to make provisions for higher uptake to accelerate housing provision.

官民パートナーシップ（PPP）は様々な分野で広く採用されていますが、住宅分野ではあまり活用されていないのではないかという疑問があります。そこで本稿では、住宅を含む様々な建築分野におけるPPPの適用について、建築業界のステークホルダーの見解を測定する。また、他のセクターから得られる可能性のあるものを学ぶことで、住宅におけるPPPのパフォーマンスの信頼性を評価する。情報に基づいた理解と意思決定を行うためには、建築業界の主要なステークホルダーの役割が非常に重要になります。この目的のために、ヨーロッパのPPP業界では、公共部門、民間部門、コンサルタント、その他のコミュニティやユーザーの代表を含む複数のステークホルダーに対して、アンケート調査と専門家インタビューを含む2段階の調査が行われました。調査の結果、PPPの成功率、収益性やエンドユーザーの受容性といったPPPにとって重要な要素、PPPの世界における一般的な慣行や傾向、住宅に対するPPPの適合性を支持する意見が多数を占めたことなどが明らかになりました。インタビューによって、PPP産業とその機能についての理解が深まり、包括的な見通しを立てることができました。この結果は、PPPの実践、現在の傾向とシナリオ、住宅におけるPPPについての利害関係者の見解、アプローチ、経験を示しています。この結果は、住宅へのPPP導入に伴う課題を理解する助けとなり、政策立案者や業界関係者が住宅供給を促進するために、より多くの導入を可能にするものである。

7Lu ShenYiming HeKwong-wing Chau

Impacts of online shopping convenience and physical retail proximity on housing prices in Shenzhen, 2016–2018

Lu ShenYiming HeKwong-wing Chau

Pages: 1157 – 1176

Retail activities are important parts of urban life, but limited empirical research has been conducted to address the changing impacts of physical retail activities and online shopping activities under current growth of e-commerce. This study investigates the impacts of online shopping convenience and physical retail proximity on residential property price in Shenzhen by conducting hedonic price models. The analysis results indicate that home buyers are willing to pay more for better online shopping convenience. By contrast, proximity to physical retail businesses, such as convenience stores and shopping malls, adversely affects nearby residential property price. This analysis gives market players, housing management practitioners and urban planner insights into how online shopping convenience is highly valued by home buyers, and guidance to a more desirable and efficient community design and urban planning in the modern society.

小売活動は都市生活の重要な要素であるが、現在の電子商取引の成長の下で、物理的な小売活動とオンラインショッピング活動の影響の変化については、限られた実証研究しか行われていない。本研究では、ヘドニック価格モデルを用いて、オンラインショッピングの利便性と実店舗の近接性が深圳の住宅地価格に与える影響を調査した。分析結果によると、住宅購入者はオンラインショッピングの利便性が高ければ、より高い金額を支払うことを望んでいる。一方で、コンビニエンスストアやショッピングモールなどの物理的な小売業への近接性は、近隣の住宅地の価格に悪影響を与えていることがわかった。この分析結果は、市場関係者、住宅管理実務者、都市計画者に、オンラインショッピングの利便性が住宅購入者にどのように高く評価されているかについての洞察を与え、現代社会においてより望ましい、効率的なコミュニティデザインや都市計画を行うための指針となります。

8Taozhi ZhuangQueena K. QianMarja G. Elsinga

An analysis of urban renewal decision-making in China from the perspective of transaction costs theory: the case of Chongqing

Taozhi ZhuangQueena K. QianMarja G. Elsinga

Pages: 1177 – 1199

In China, there is a growing number of urban renewal projects due to the rapid growth of the economy and urbanization. To meet the needs of urban development, urban renewal requires a sound decision-making approach involving various stakeholder groups. However, current urban renewal decision-making is criticized for poor efficiency, equity, and resulting in many unintended adverse outcomes. It is claimed that high-level transaction costs (e.g., a great deal of time spent on negotiation and coordination) are the factors hidden behind the problems. However, few studies have analyzed urban renewal decision-making in a transaction costs perspective. Using the case of Chongqing, this paper aims at adopting transaction costs theory to understand the administrative process of urban renewal decision-making in China. This research focuses on four key stakeholder groups: municipal government, district government, local administrative organizations, and the consulting parties. A transaction costs analytical framework is established. First, the decision-making stages of urban renewal and involved key stakeholder groups are clarified. Second, the transactions done by different stakeholder groups in each stage is identified, thus to analyze what types of transaction costs are generated. Third, the relative levels of transaction costs among different stakeholder groups were measured based on the interview. The empirical analysis reveals how transaction costs occur and affect urban renewal decision-making. Finally, policy implications were proposed to reduce transaction costs in order to enhance urban renewal.

中国では、経済の急速な発展と都市化の進展により、都市再生プロジェクトが増加しています。都市開発のニーズを満たすために、都市再生には様々な利害関係者を巻き込んだ健全な意思決定アプローチが必要です。しかし、現在の都市再生の意思決定は、効率性や公平性に欠け、多くの意図しない不利な結果をもたらしていると批判されています。これらの問題の背景には、高度な取引コスト（交渉や調整に多くの時間を費やすことなど）が隠されていると主張されている。しかし、都市再生の意思決定を取引コストの観点から分析した研究は少ない。本論文は、重慶市の事例を用いて、取引費用理論を採用し、中国における都市再開発の意思決定の行政プロセスを理解することを目的としている。本研究では、市政府、区政府、地方行政組織、相談者という4つの主要なステークホルダーグループに焦点を当てている。取引費用分析の枠組みを構築する。まず、都市再生の意思決定段階とそれに関わる主要なステークホルダー・グループを明らかにする。第二に、各段階で異なるステークホルダー・グループが行う取引を特定し、どのような種類の取引コストが発生するかを分析する。第三に、異なるステークホルダー・グループ間の取引コストの相対的なレベルを、インタビューに基づいて測定した。実証分析により、取引コストがどのように発生し、都市再生の意思決定に影響を与えるかを明らかにした。最後に、都市再生を促進するために取引コストを削減するための政策的インプリケーションを提案した。

9Birol Alas

A multilevel analysis of housing submarkets defined by the municipal boundaries and by the street connections in the metropolitan area: Istanbul

Birol Alas

Pages: 1201 – 1217

This paper focuses on the performance of the multilevel model within the metropolitan area and explores the submarkets of housing prices at the metropolitan level. In addition to the district and neighborhood segmentation within municipal boundaries, areas using the same street for transportation are segmented into submarkets to reveal the effect of the street on price. A fully-random multilevel model is used for finding out a correlation between the prices of housing units and their location. This study compares four submarket modeling strategies based on the data on housing sale transactions in Istanbul. The first model is a simple hedonic model using ordinary least squares and taken as a city-wide ‘benchmark’ model. Three different types of multilevel models are used for models 2,3 and 4. Model 2 and model 3 use district and neighborhood boundaries, which are respectively predefined as spatial divisions. Model 4 represents the geographically smaller areas that use the same street for transportation. The results reveal that multilevel models with smaller spatial units of geography are capable of improving predictive performance in determining dwelling prices in the metropolitan area and that the sub-regional spatial units that use the same street for transportation have an effect on the spatial dimension of submarket boundaries.

本稿では，首都圏におけるマルチレベルモデルの性能に着目し，首都圏レベルでの住宅価格のサブマーケットを探索した。市町村内の地区や近隣の区分に加えて，交通手段として同じ道路を利用する地域をサブマーケットとして区分し，道路が価格に与える影響を明らかにした。また，住宅の価格と立地との相関を調べるために，完全ランダム型のマルチレベルモデルを用いた。本研究では，イスタンブールの住宅売買取引のデータに基づいて，4つのサブマーケット・モデリング戦略を比較した。最初のモデルは，通常の最小二乗法を用いた単純なヘドニックモデルであり，都市全体の「ベンチマーク」モデルとした。モデル2、3、4には、3種類のマルチレベルモデルを用いた。モデル2とモデル3は、それぞれ空間的な区分として事前に定義された地区と近隣の境界線を使用しています。モデル4は、交通手段として同じ道路を利用する地理的に小さな地域を表しています。その結果，地理的に小さな空間単位を用いたマルチレベル・モデルは，首都圏の住宅価格を決定する際の予測性能を向上させることが可能であること，また，交通機関に同じ道路を使用するサブリージョンの空間単位は，サブマーケット境界の空間的次元に影響を与えることが明らかになった。

10Andrew EbekozienAbdul-Rashid Abdul-AzizMastura Jaafar

Root cause of demand–supply gap in Malaysian low-cost housing: housing developers perception

Andrew EbekozienAbdul-Rashid Abdul-AzizMastura Jaafar

Pages: 1219 – 1236

In 1982, Malaysian Government made it compulsory for housing developers to construct low-cost housing (LCH). Yet, inaccessibility to homes for the low-income groups is high; leading to an increase in LCH demand–supply gap. Therefore, this paper examines housing developers perception regarding the root cause of the Malaysian LCH demand–supply gap. Also, it proffers possible policy solutions to bridge the LCH demand–supply gap. These were achieved through a qualitative approach. The study found five main root-cause of LCH demand–supply gap, which include lax housing state policy and enforcement, lax state registration for low-income group, high development and construction costs, issues surrounding LCH purchase, and leakages in low-cost housing. The paper concludes that the government should lead and create an enabling environment for the commencement of the industrialised building systems. Also, recommended is the proposed cumulative ruling on LCH development, enforcement of computerised open registration system across the states, upward review of ceiling price from RM42,000 to RM65,000/unit among others. As part of the practical implications, this paper is advocating for the transformation of low-cost housing provision for liveable sustainable cities across Malaysia. Also, planned to stir-up relevant stakeholders and bring to the front burners new openings for further research.

1982年、マレーシア政府は、住宅開発業者に低価格住宅（LCH）の建設を義務づけた。しかし、低所得者層の住宅へのアクセスは悪く、これがLCHの需要と供給のギャップの拡大につながっている。そこで本稿では、マレーシアにおけるLCHの需要と供給のギャップの根本原因について、住宅開発業者の認識を検証する。また、LCHの需要と供給のギャップを埋めるための可能な政策的解決策を提案している。これらは、定性的なアプローチによって達成された。本研究では、LCHの需要と供給のギャップの5つの主な原因を発見した。その原因とは、緩い住宅州の政策と施行、低所得者グループに対する緩い州の登録、高い開発・建設コスト、LCHの購入をめぐる問題、低価格住宅の漏れなどである。本稿では、政府が主導し、工業化された建築システムの開始を可能にする環境を整えるべきであると結論付けている。また、LCH開発に関する累積裁定の提案、州全体でのコンピュータ化された公開登録システムの実施、上限価格のRM42,000からRM65,000/ユニットへの上方修正などを推奨している。実用的な意味合いの一部として、本稿は、マレーシア全土の住みやすい持続可能な都市のために、低価格の 住宅供給を変革することを提唱している。また、関連するステークホルダーを刺激し、さらなる研究のための新たな可能性を前面に押し出すことも計画している。

11 Mohammad AzmoodehFarshidreza HaghighiMohammad Javad Maghsoodi Tilaki

Investigating the relationship between housing policy and accessibility, based on developing a multi-perspectives accessibility index: a case study in Tehran, Iran

Mohammad AzmoodehFarshidreza HaghighiMohammad Javad Maghsoodi Tilaki

Pages: 1237 – 1259

Quality of life has become a challenge for today’s world, which is associated with the transportation and land-use requirements, especially housing. Accessibility-based planning as a land-use transportation integration planning has turned growing attention in urban decision making in recent decades. Since there is a strong relationship between accessibility and housing policies such as housing price, this study tries to cover these relationships. In this context, we proposed a novel four-stage methodology. Firstly, a comprehensive, multi-perspectives accessibility index is being developed based on GIS for spatial analyses and GMCDM for aggregating experts’ views and then the index is compared with housing price. In order to verify the comparison and functionality of the parameters on accessibility and housing policy, sensitivity analysis is conducted. The results indicate, keeping structural features constant, the housing price shows a moderate negative correlation of -0.552 with accessibility in the study area. Although the GAHP weights and SA analysis results showed a positive correlation, the housing policy did not follow the same. The results of this research are meaningful in explaining the effect of especially neighbourhood characteristics for city policymaking and housing market analyses.

現代社会では、生活の質を高めることが課題となっており、それは交通や土地利用の要件、特に住宅に関連している。土地利用と交通の統合計画としてのアクセシビリティに基づく計画は、ここ数十年で都市の意思決定において注目を集めている。アクセシビリティと住宅価格などの住宅政策との間には強い関係があるため、本研究ではこれらの関係をカバーしようとしています。本研究では，4段階の方法論を提案した。まず、空間分析のためのGISと専門家の意見を集約するためのGMCDMに基づいて、包括的で多面的なアクセシビリティ指標を開発し、その指標を住宅価格と比較することにした。また，アクセシビリティと住宅政策に関するパラメータの比較と機能性を検証するために，感度分析を行った。その結果，構造的特徴を一定とした場合，住宅価格はアクセシビリティと-0.552の中程度の負の相関を示すことが分かった。GAHPウェイトとSA分析の結果は正の相関を示したが，住宅政策は同じようにはならなかった。本研究の結果は，都市政策や住宅市場分析において，特に近隣の特徴の影響を説明する上で有意義なものである。

12Yang ZhangChengjun WangGuangmin Zhang

Determinants of purchase intention for real estate developed on industrial brownfields: evidence from China

Yang ZhangChengjun WangGuangmin Zhang

Pages: 1261 – 1282

Against the backdrop of industrial structure adjustment and scarce land resources, China has experienced a sharp rise in the number of real estate projects developed on industrial brownfields (REDIB). To date, several new policies and projects have been developed for such real estate. Although their success depends on public acceptance, there is little quantitative research on whether the public is willing to support these projects. This study extends the standard theory of planned behavior (TPB) model by including trust and risk perception to determine which factors influence REDIB purchase intention and provide a basis for policy formulation and redevelopment strategies. Structural equation modeling was used to analyze 338 valid survey responses from Chinese residents. The empirical results show that in the original TPB model, consumer attitude is the main factor affecting intention to acquire; interestingly, subjective norms and perceived behavioral control are not significant. In addition, expanding the theory of planned behavior using risk perception and trust as additional features significantly improves the interpretability of the standard model. These findings provide important insights for understanding purchase intention regarding real estate projects developed on industrial brownfields. Policy recommendations and strategies for further industrial brownfield redevelopment are proposed based on our findings.

産業構造の調整や土地資源の不足を背景に、中国では産業用ブラウンフィールド（REDIB）を利用した不動産プロジェクトが急増している。現在までに、このような不動産のためにいくつかの新しい政策やプロジェクトが開発されてきた。これらのプロジェクトが成功するかどうかは市民の受け入れにかかっているが、市民がこれらのプロジェクトを支持するかどうかに関する定量的な研究はほとんどない。本研究では、標準的な計画行動理論（TPB）モデルに信頼とリスク認知を加えて拡張し、どのような要因がREDIBの購入意向に影響を与えるかを明らかにし、政策立案や再開発戦略の基礎とすることを目的とした。構造方程式モデルを用いて、中国の住民から得られた338件の有効なアンケート回答を分析した。実証の結果、オリジナルのTPBモデルでは、消費者態度が購入意向に影響を与える主な要因であり、興味深いことに、主観的規範と知覚的行動制御は有意ではないことがわかった。さらに、リスク知覚と信頼を加えて計画行動理論を拡張すると、標準モデルの解釈性が大幅に向上することがわかった。これらの結果は、産業廃棄物処理場で開発された不動産プロジェクトに関する購入意図を理解するための重要な洞察を提供しています。また、今回の調査結果に基づいて、産業用ブラウンフィールドの再開発を進めるための政策提言と戦略を提案する。

13Chih-Hao WangNa Chen

A geographically weighted regression approach to investigating local built-environment effects on home prices in the housing downturn, recovery, and subsequent increases

Chih-Hao WangNa Chen

Pages: 1283 – 1302

The 2007 financial crisis profoundly affected most American metropolitan areas. Over the past 10 years, Columbus, Ohio, has experienced a housing downturn, recovery, and subsequent increases. This allows to investigate the response of housing market in different periods of the recession. Ordinary and geographically-weighted regression (GWR) models were developed to examine global and local built-environment effects on home-price appreciations for the three periods while controlling for other physical and socioeconomic variables. The results found that home buyers showed an unchanged preference for residential privacy and amenity and avoided those features that might attract negative external effects from a period to another. The home-price appreciation rates showed different spatial patterns across the study region in the three periods. Nevertheless, the results suggested that suburban areas, particularly those in northern Columbus, better resisted, recovered from, and adapted to the recession. In the wake of the recession, a smaller house was preferred by home buyers. GWR models also provided some interesting findings. In the downturn, accessibility to a park or library helped sustain home prices in the northwest. Bus stop density had a positive effect in eastern Columbus in the recovery, most likely due to the high fuel price at that time. Neighborhoods with a higher income better retained their home value in the downturn, especially those in southern Columbus. Finally, this study found that the recession hit harder on minority neighborhoods in all three periods. This finding suggests that housing policies should focus on these neighborhoods with other social support.

2007年の金融危機は、アメリカのほとんどの都市圏に深刻な影響を与えました。オハイオ州コロンバス市では，過去 10 年間に渡って， 住宅市場の低迷と回復，そしてその後の上昇を経験してきた。このことから，不況の異なる期間における住宅市場の反応を調べることができる。普通回帰モデルと地理的加重回帰モデルを用いて，他の物理的・社会経済的変数をコントロールしながら，3つの期間の住宅価格の上昇に対するグローバルおよびローカルな建築環境の影響を調べた。その結果、住宅購入者は、住宅のプライバシーやアメニティを好む傾向に変化はなく、外部からの悪影響を受ける可能性のある特徴は避ける傾向にあることがわかった。住宅価格の上昇率は，3つの期間において調査地域全体で異なる空間パターンを示した。しかし、その結果は、郊外の地域、特にコロンバス北部の地域が、不況によく耐え、回復し、適応したことを示唆するものであった。不況の後、住宅購入者はより小さな家を好むようになった。GWRモデルでも、興味深い結果が得られました。不況下では、公園や図書館へのアクセスの良さが、北西部の住宅価格の維持に役立ちました。コロンバス東部では、景気回復時にバス停の密度がプラスの効果を発揮したが、これは当時の燃料価格の高騰によるものと思われる。また、所得の高い地域は、コロンバス南部を中心に、不況下でも住宅価格を維持していました。最後に、本研究では、3つの期間すべてにおいて、不況の影響がマイノリティの地域に強く及んだことを明らかにした。この結果は、住宅政策は、他の社会的支援を受けているこれらの地域に焦点を当てるべきであることを示唆している。

14Bo-sin TangSiu Wai WongKwan To Wong

Urban land uses within walking catchment of metro stations in a transit-oriented city

Bo-sin TangSiu Wai WongKwan To Wong

Pages: 1303 – 1319

Investment in rapid transit infrastructure brings spatial changes in cities. Urban land uses compete to occupy precious, accessible locations around metro stations. This study explores the land use characteristics and spatial distribution of private development within a 500 m walking catchment of metro stations of Hong Kong between 1981 and 2017. It concludes that, while metro station continued to be a magnet to commercial-office development, especially within and near traditional CBD districts, they have gradually spread to the outer industrial districts. Housing uses were being pushed and pulled out of the urban core. Proximity to a metro station has a strong, positive impact on both Business and Hospitality Land Uses, relative to housing and industrial development. Planning policies have played a strong role in influencing the land use selection of private developers on land within the station catchment areas, leading to a high inter-station differentiation of land use mixes. Relaxation of government regulations, coupled with market circumstances, caused a recent wave of new development of hotels and serviced apartments which out-competed commercial-offices in occupying prime locations near stations.

高速輸送インフラへの投資は、都市の空間的変化をもたらします。都市の土地利用は、地下鉄駅周辺の貴重なアクセス可能な場所を占有するために競争する。本研究では、1981年から2017年の間に、香港の地下鉄駅の徒歩500m圏内における土地利用の特徴と民間開発の空間的分布を調査した。結論としては、地下鉄駅は、特に伝統的なCBD地区内やその近くでは、商業オフィス開発の魅力を持ち続けていたが、それらは徐々に外側の工業地区に広がっていった。住宅用途は、アーバンコアから押し出され、引き抜かれていった。地下鉄の駅に近接していることは、住宅や産業用の開発に比べて、ビジネスとホスピタリティの両方の土地利用に強いプラスの影響を与えます。計画政策は、駅の集客エリア内の土地で民間の開発業者が選択する土地利用に強い影響を与え、駅間での土地利用の組み合わせの差異化につながっている。政府の規制が緩和され、市場の状況と相まって、最近ではホテルやサービスアパートメントの新規開発が相次いでおり、駅周辺の一等地を占める商業施設と競合している。

15Yona Ginsberg

Richard Sennett: Building and dwelling: ethics for the city

Yona Ginsberg

Pages: 1321 – 1322

This book is about how cities are built and how people live in them. Sennett distinguishes between two aspects of the city, the ville and the cite'. The ville refers to the built urban environment, while the cite' deals with the way of life, the attitude to neighbors and strangers. The ville deals with the total city, while the cite' means a specific place in the urban environment.

This is a very rich manuscript which analyzes cities on a long historic spectrum, from ancient Athens to modern global cities both in the West such as London, Paris and New York, and cities in developed countries like Delhi and Changhei. Sennett presents a very impressive literature survey and quotes among others planners like Jane Jacobs and Mumford and discusses the differences between them. Both were concerned with the relative balance between the built and the lived (p.79). In contrast to Mumford, Jacobs advocates slow growth, mixed neighborhoods, street life and social control. Sennett also relies on philosophers like Kant and Walter Benjamin.

In addition to the long literature survey, Sennett relies on his own rich experience as a planner in various cities around the globe, as well as a theorist of urban studies. Various parts of the book are based on participant observations in his own London neighborhood, in the market of Nehru place in Delhi and on Kantstrasse in Berlin.

The book consists four parts. The first part describes the professional urbanism, i.e. city making has started and how this practice has changed over time. Up to the nineteenth century, city planning tried to connect the lived and the built, the ville and cite'. Sennett presents various examples such as the Haussman Boulevards in Paris. In the twentieth century, those two went apart. Planners constructed the ville without taking into consideration the way people live, i.e. cite'. Some even attempted to change the behavior of residence through their buildings, but did not succeed.

On the other hand, the author criticizes the Chicago School for concentrating on the way people live in cities but ignoring how cities are built. Sennett discusses his own personal experience as a planner to adjust physical plans to people's needs and wishes, an effort which sometimes failed. As a sociologist working for several master plans, I can sympathize with his disappointments.

In the second part, Sennett analyzes how cities are affected by the division between the built and the lived. He points out the big expansion of cities in the Global South which adapted the same problems and conflicts of the Global North and are unable to cope with them. For example, the difficulty of Mr. Sudhir, his Delhi informant, to find a dwelling unit in the "informal city".

In the third part, the author presents what the city could be like if it would be more open. Much of the book is devoted to the distinction between closed and open forms of cities. In an open form enables simultaneous activities. The open city prefers the border over the boundary, which means that the city is flexible and changes could be made over time. The city is heterogeneous and allows different functions to develop in the same area. Sennett argues that closed cities are homogeneous and presents the "gated communities" as an example of the closed city. He thinks this kind of housing should not be built.

An open system requires people to cope with complexity and changes. The open system "marks the city in modest ways, using simple materials" (p.140). The city gets a complex image, and buildings are in a way incomplete so that that changes can be made. There are open spaces which are connected to the buildings. Residents live on dense streets and meet on parks and other public spaces. "An open ville will avoid committing the sins of repetition and static form; it will create the material conditions in which people might thicken and deepen their experience of collective life" (p. 141).

The final chapter—the crookedness of the city—deals with natural disasters which are a threat to the city and might destroy the relation between the built and the lived. Sennett mentions among others, hurricane Sandy, climate change and pollution which are a danger to the city. He also suggests how to deal with those disasters.

Since this review is written in the midst of Covid 19, i.e. the Corona virus crises, one cannot ignore the impact of an epidemics on the city. We are aware how cities all over the world are affected by this plague. The impact on the way of life i.e. the cite' is traumatic. Since there is no cure to the disease, one way to avoid getting sick is keeping "social distance" from each other. This of course effects the behavior in public places.

How should social life be carried out in the city? In his very vivid description of Kantstrasse in Berlin, Sennett answers this question. He does not advocate the need for intimate social ties in order to be part of the community. He quotes Kant's "Unsocial sociability" (p. 295), which means that people tolerate different others. Identification should not rule the cite' and people should become "indifference to difference"(p. 299). Kantstrasse residents do not need to get involved as long as they do not have to act together and this is the way it should be. Sennett describes this type of relation in the way Simmel described urban life, with the blasé attitude.

Sennett concludes by saying "The ethical connection between urbanist and urbanite lie in practicing a certain kind of modesty: living one among many, engaged by a world which does not mirror oneself" (p. 302). This is a lesson that should be learned by those who are involved with creating better living in cities.

This is a very interesting book. It deals with urbanism from various aspects. It is rich, but sometimes too detailed and therefore hard to follow. I am not sure that intimate social ties do not contribute to urban life, as appears in this book. It seems one should not ignore social networks.

この本は、都市がどのように作られ、人々がどのように暮らしているかについて書かれています。セネットは、都市の2つの側面、「ヴィル」と「シテ」を区別しています。ヴィルとは建設された都市環境のことであり、シテとは生活様式、隣人や見知らぬ人に対する態度のことである。ville」は都市全体を、「cite'」は都市環境の中の特定の場所を意味します。

古代アテネから、ロンドン、パリ、ニューヨークといった西洋の現代グローバル都市、デリーや昌平といった先進国の都市まで、歴史的に長い範囲で都市を分析した、非常に豊かな原稿である。セネットは、非常に印象的な文献調査を行い、ジェーン・ジェイコブスやマンフォードなどのプランナーの言葉を引用し、彼らの違いを論じています。両者とも、建設されたものと生活されたものとの相対的なバランスに関心があった（p.79）。マンフォードとは対照的に、ジェイコブスはゆっくりとした成長、混在した地域、ストリートライフ、社会的コントロールを提唱している。また、セネットはカントやウォルター・ベンヤミンといった哲学者にも依拠しています。

長い文献調査に加えて、セネットは世界の様々な都市でプランナーとして、また都市研究の理論家として、自身の豊かな経験に依拠している。本書の様々な部分は、セネット自身が住んでいるロンドン、デリーのネルー・プレイスのマーケット、ベルリンのカントシュトラーセでの参加者による観察に基づいています。

この本は4つの部分から構成されている。第1部では、プロのアーバニズム、つまり都市づくりがどのように始まったのか、またその実践が時代とともにどのように変化してきたのかを説明しています。19世紀までの都市計画では、生活と建築、都市と都市を結びつけようとしていた。セネットは、パリのオスマン大通りなど様々な例を紹介しています。20世紀になると、この2つは離れてしまった。計画者は、人々の生き方、つまりシテを考慮せずに、ヴィルを建設した。ある者は、建物を通して居住者の行動を変えようとしたが、成功しなかったのである。

一方で著者は、シカゴ学派が、人々の都市での暮らし方に集中し、都市がどのように建設されるかを無視していると批判している。セネットは、プランナーとして物理的な計画を人々のニーズや希望に合わせる努力をしたが、時には失敗したという自らの経験を語っている。社会学者としていくつかのマスタープランに携わってきた私は、彼の失望に共感することができる。

第2部でセネットは、都市が建築物と生活者の間の分裂によってどのような影響を受けているかを分析している。彼は、北半球と同じ問題や対立を適応し、それに対処できない南半球の都市が大きく拡大していることを指摘しています。例えば、デリーの情報提供者であるスディール氏が、「インフォーマルな都市」で住居を見つけることが困難であることを指摘しています。

第3部では、もし都市がもっと開かれたものになれば、どのようなものになるかを提示しています。この本の多くは、都市の閉鎖的な形態と開放的な形態の区別に費やされている。オープンな形態では、同時進行の活動が可能になる。開かれた都市は、境界線よりも境目を好む。つまり、都市は柔軟性があり、時間の経過とともに変化が可能である。都市は異質であり、同じエリアで異なる機能を発展させることができる。セネットは閉鎖的な都市は同質的であると主張し、閉鎖的な都市の例として「ゲーテッド・コミュニティ」を紹介しています。このような住宅は建てるべきではないと考えている。

オープンシステムでは、人々は複雑さや変化に対処する必要がある。オープンシステムでは、「シンプルな素材を使って、控えめな方法で都市をマークする」（p.140）。都市は複雑なイメージを持ち、建物は変更が可能なようにある意味不完全である。建物とつながっているオープンスペースがあります。住民は密集した通りに住み、公園やその他の公共スペースで出会う。「開かれたヴィルは、反復と静的な形態の罪を犯すことを避け、人々が集団生活の経験を厚く、深くするような物質的条件を作り出すだろう」（p.141）と述べています。

最後の章、「都市の曲がり角」では、都市にとって脅威となり、建設されたものと生活されたものとの関係を破壊しかねない自然災害を扱っている。セネットは、都市にとっての脅威であるハリケーン・サンディ、気候変動、汚染などについて言及している。そして、それらの災害に対処する方法を提案している。

このレビューが書かれたのは「コヴィド19」、つまりコロナ・ウイルス危機の最中であるため、疫病が都市に与える影響を無視することはできない。私たちは、世界中の都市がこの疫病の影響を受けていることを知っています。生活様式、つまり市民の生活への影響はトラウマになるほどです。この病気には治療法がないので、病気にならないための一つの方法は、お互いに「社会的な距離」を保つことです。もちろん、公共の場での行動にも影響します。

社会生活は都市の中でどのように行われるべきか？セネットは、ベルリンのカント通りを非常に生き生きと描写することで、この問いに答えている。彼は、コミュニティの一員であるために親密な社会的つながりが必要であると提唱しているわけではない。彼はカントの「非社会的社交性」（p.295）を引用し、人は異なる他者を許容するということを意味している。同一視がカイトを支配してはならず、人々は「違いに無関心」になるべきである（p.299）。カントシュトラーセの住人は、一緒に行動する必要がない以上、巻き込まれる必要はなく、これが本来の姿なのです。セネットはこのような関係性を、ジンメルが都市生活を表現したように、淡々とした態度で表現しているのである。

セネットは最後に、「アーバニストとアーバナイトの間の倫理的なつながりは、ある種の謙虚さを実践することにあります。これは、都市でよりよい生活を実現しようとする人々が学ぶべき教訓である。

この本はとても面白い本です。都市論を様々な側面から扱っている。内容は充実していますが、細かすぎてついていけないこともあります。この本に書かれているように、親密な社会的つながりが都市生活に貢献していないとは思えません。ソーシャルネットワークを無視してはいけないようです。

16 Joris Hoekstra

Kenna, P., Nasarre-Aznar, S., Sparkes, P. and C.U. Schmid (eds.) Loss of Homes and Evictions across Europe: a comparative legal and policy examination

Joris Hoekstra

Pages: 1323 – 1324

17 David Varady

Sako Musterd (ed.), Handbook of Urban Segregation

David Varady

Pages: 1325 – 1327

Housing Policy Debate30(2). (2020)

Housing Policy Debate, Volume 30, Issue 2 (2020)

1 Nikos Kourachanis

Homelessness Policies in the Liberal and the Southern European Welfare Regimes: Ireland, Portugal, and Greece

Nikos Kourachanis

Pages: 121-136

This article compares homelessness policies in representative countries of the liberal and Southern European welfare regimes: Ireland, Portugal, and Greece. These are countries where austerity policies were implemented by the Troika during the crisis. After a brief review of the literature on welfare regimes and homelessness, the characteristics of homelessness policies in the liberal and Southern European model are studied. Subsequently, using the scholarly bibliography, research reports, and primary data, homelessness policies in the three countries are compared. In terms of methodology, this is achieved by developing three axes of analysis: the historical development of homelessness policies, the impact of austerity policies on the deterioration of homelessness, and the characteristics of the homelessness policies being developed during the crisis. It is established that the three countries consolidate a residual model of social intervention that fails to adequately address increasing homelessness.

本稿では、自由主義および南欧の福祉体制の代表的な国におけるホームレス政策を比較している。アイルランド、ポルトガル、ギリシャです。これらの国は、危機の際にトロイカによって緊縮財政政策が実施された国である。福祉レジームとホームレスに関する文献を簡単にレビューした後、自由主義および南欧モデルにおけるホームレス政策の特徴を検討する。続いて、学術文献、研究報告、一次データを用いて、3カ国のホームレス政策を比較する。方法論としては、ホームレス政策の歴史的発展、緊縮財政政策がホームレス問題の悪化に与えた影響、危機の中で展開されているホームレス政策の特徴、という3つの分析軸を展開することで達成されている。その結果、3カ国は、増加するホームレスに適切に対処できない社会的介入の残余モデルを固めていることが明らかになった。

2 Kevin A. Park

Choice, Capital, and Competition: Private Mortgage Insurance Application and Availability

Kevin A. Park

Pages: 137-163

The financial health of the mortgage insurance industry is vital for the flow of mortgage credit to low-wealth borrowers. Private mortgage insurance competes with insurance offered through the federal government, particularly the Federal Housing Administration. This article employs a Heckman selection model and a database of mortgage insurance applications to examine the impact of capital reserves and federal competition on the credit decisions of private mortgage insurance companies while accounting for applicants’ decisions to seek private insurance. I find private insurers became more likely to deny applications as their capital ratios fell during the Great Recession. However, loans eligible for insurance through the Federal Housing Administration were less likely to be denied than higher loan amounts were. These findings are important for understanding how the conventional mortgage market, including government-sponsored enterprises, functions through a severe housing crisis.

住宅ローン保険業界が健全であることは、低所得者層への住宅ローン融資を実現するために不可欠です。民間の住宅ローン保険は，連邦政府（特に連邦住宅管理局）が提供する保険と競合している。本稿では，ヘックマン選択モデルと住宅ローン保険申請書のデータベースを用いて，資本準備金と連邦政府との競争が民間住宅ローン保険会社の与信判断に与える影響を，申請者が民間保険に加入するかどうかの判断を考慮しながら検証した。その結果、大不況時に自己資本比率が低下すると、民間保険会社は申請を拒否する傾向が強くなることがわかった。しかし、連邦住宅局による保険の対象となるローンは、高額のローンに比べて拒否される可能性が低かった。これらの知見は、政府系企業を含む従来型の住宅ローン市場が、深刻な住宅危機の中でどのように機能しているかを理解する上で重要である。

3 Matthew D. Baird

Does Large-Scale Neighborhood Reinvestment Work? Effects of Public–Private Real Estate Investment on Local Sales Prices, Rental Prices, and Crime Rates

Matthew D. Baird, Heather Schwartz, Gerald P. Hunter, Tiffany L. Gary-Webb, Bonnie Ghosh-Dastidar, Tamara Dubowitz & Wendy M. Troxel

Pages: 164-190

During the 1990s, the U.S. Department of Housing and Urban Development awarded over $6 billion in competitive grants (HOPE VI) to spur neighborhood redevelopment. We add to HOPE VI research by examining the impacts of a large set of public–private real estate investments, including HOPE VI, made over a 16-year period in a distressed neighborhood of Pittsburgh, Pennsylvania (Hill District). We estimate the effects of $468 million additional public–private investments that Hill District received compared with a demographically similar neighborhood on sales prices, rental prices, and crime. We find large, statistically significant impacts of these investments on residential sales prices, commercial sales prices, and on rental prices, and a marginally significant yet meaningful decline in nonviolent arrests. For each $10 million of public–private investment, we find a 0.95%, 2.7%, and 0.55% increase in residential sales prices, commercial sales prices, and rental prices, respectively. Given the accumulated difference over 16 years of $468 million in these investments across the two neighborhoods, the percentage increases amount to large changes in prices over that time. Cities should anticipate the potential impacts of major neighborhood investment on low-income households, especially unsubsidized renters who most directly experience the brunt of rising rents.

1990年代、米国住宅都市開発省は、地域の再開発を促進するために60億ドル以上の競争的補助金（HOPE VI）を交付しました。本研究では、ペンシルバニア州ピッツバーグの貧困地域（ヒル・ディストリクト）において、16年間にわたって行われたHOPE VIを含む官民不動産投資の効果を検証することで、HOPE VIの研究に加えている。ヒル・ディストリクトが受けた4億6800万ドルの追加的な官民投資が、人口的に類似した地域と比較して、販売価格、賃貸価格、犯罪に与える影響を推定した。その結果、住宅の販売価格、商業施設の販売価格、賃貸価格には統計的に有意な大きな影響があり、非暴力の逮捕件数にはわずかながらも有意な減少が見られた。1,000万ドルの官民投資ごとに，住宅販売価格，商業販売価格，賃貸価格がそれぞれ0.95%，2.7%，0.55%上昇することがわかった。16年間で2つの地域に4億6800万ドルの投資が行われたことを考えると、この増加率はその間の価格の変化としては大きい。都市は、大規模な周辺地域への投資が低所得世帯、特に家賃上昇の影響を最も直接的に受ける補助金なしの賃借人に与える潜在的な影響を予測すべきである。

4 Andrew H. Whittemore

The Roots of Racial Disparities in Residential Zoning Practice: The Case of Henrico County, Virginia, 1978–2015

Andrew H. Whittemore

Pages: 191-204

This article examines the distribution of conditional rezonings for residential development in Henrico County, Virginia, from 1978 through 2015. It finds that prior to the mid-1990s, racial characteristics, relative to homeownership, income, and educational characteristics, most markedly distinguish the census tracts where the county approved conditional rezonings for residential development: both from tracts where it approved rezonings without conditions and from the county as a whole. The study uses evidence from planning commission minutes and interviews to explore the reasons for this disparity, arguing that it likely resulted from a combination of developers’ perceptions and the historically differing extent of political representation and advocacy between white and African American communities. The study thus provides further evidence of racial disparities in the geography of zoning practice, although it also explains that the reasons for these disparities are far from straightforward.

本稿では、バージニア州ヘンリコ郡における1978年から2015年までの住宅開発のための条件付き再区画化の分布を調査した。その結果、1990年代半ば以前は、郡が住宅開発のための条件付き再区画を承認した国勢調査区と、条件なしで再区画を承認した国勢調査区および郡全体との間には、人種的特徴が、住宅所有率、所得、教育の特徴と比較して、最も顕著に異なることがわかった。本研究では、計画委員会の議事録やインタビューをもとに、この格差の理由を探り、開発者の認識と、白人コミュニティとアフリカ系アメリカ人コミュニティの間で歴史的に異なってきた政治的表現と擁護の度合いが組み合わさった結果であると主張している。このように、本研究は、ゾーニングの実践における人種的格差の証拠を示しているが、その理由は決して単純ではないことも説明している。

5 Suzanne Lanyi Charles

A Latent Profile Analysis of Suburban Single-Family Rental Housing (SFR) Neighborhoods

Suzanne Lanyi Charles

Pages: 205-227

Single-family rental housing (SFR) is an increasingly prevalent form of housing tenure in U.S. suburban neighborhoods, representing a paradigm shift in how households gain access to a suburban single-family home. This article uses latent profile analysis (LPA) to classify the types of suburban neighborhoods in the 20 largest U.S. metropolitan areas in which high rates of SFR are located. Findings indicate that concentrations of SFR are located in the following types of suburban neighborhoods: diverse middle-class, older white middle-class, low-income Hispanic, low-income black, and affluent. The study finds that the composition of high-SFR neighborhoods among and within metropolitan areas varies substantially. The article examines the variation in the types of high-SFR neighborhoods for the 20 metropolitan areas, then presents a detailed analysis of the spatial distribution of high-SFR neighborhood types in three metropolitan areas.

米国の郊外では，一戸建て賃貸住宅（SFR）がますます普及しており，郊外の一戸建て住宅への入居方法のパラダイムシフトとなっている。本論文では，潜在プロファイル分析（LPA）を用いて，米国の20大都市圏においてSFRが高い割合で存在する郊外の地域を分類した。その結果、SFRが集中しているのは、多様な中産階級、古い白人の中産階級、低所得のヒスパニック系、低所得の黒人、富裕層といったタイプの郊外住宅地であることがわかった。本研究では、大都市圏間および大都市圏内でSFRの高い地域の構成が大きく異なることを明らかにした。本稿では、20の大都市圏について、高SFR地域のタイプの違いを検証した後、3つの大都市圏における高SFR地域のタイプの空間分布について詳細な分析を行っている。

6 Cengiz Tunc

The Effect of Credit Supply on House Prices: Evidence From Turkey

Cengiz Tunc

Pages: 228-242

This article examines the effect of exogeneous credit supply shocks on house prices in an emerging economy, Turkey, using bank deposits, the number of branches, and financial literacy as instruments to estimate exogenous credit supply. Utilizing data for 26 regions and from 2010 to 2017, I find that an exogenous expansion in housing credits as well as consumer credits utilized has a large and significant effect on prices. A similar effect holds for quality-adjusted hedonic house prices. The results have important policy implications for credit-driven emerging economies.

本稿では、新興国であるトルコにおいて、銀行預金、支店数、金融リテラシーを指標として、外生的な信用供給のショックが住宅価格に与える影響を検証する。26地域、2010年から2017年までのデータを用いて、消費者信用だけでなく、住宅信用の外生的な拡大が、価格に大きくかつ有意な影響を与えることを発見した。また、品質調整後のヘドニック住宅価格についても同様の効果がある。この結果は、クレジット主導の新興国にとって重要な政策的意味を持つ。

7 Sana Malik, Ruhizal Roosli, Fariha Tariq & Nor’aini Yusof

Policy Framework and Institutional Arrangements: Case of Affordable Housing Delivery for Low-Income Groups in Punjab, Pakistan

Sana Malik, Ruhizal Roosli, Fariha Tariq & Nor’aini Yusof

Pages: 243-268

Provision of affordable housing for low-income groups is constrained precariously in Punjab, the largest province of Pakistan, because of a complex institutional framework and overlapping roles of government authorities at federal, provincial, and local levels. This article is a reflexive study that covers a broader aspect of the Punjabi Housing system, drawing a framework of current institutional arrangements in practice for affordable housing provision. Although it draws on an institutional analytical framework, the article is grounded in applying structural analysis to the study of public institutions within the housing sector, which provides a much-needed theoretical framework for analyzing housing institutional arrangements under the current dynamic political environment within the country. The study is an effort to fill gaps in the literature in understanding the intricate practices and processes of public housing institutions with overlapping jurisdictions and roles. The article argues for streamlining the federal, provincial, and local governments to provide an enabling environment to deal with affordable housing policy and provision issues by reexamining the respective institutional structures. Some previous studies relevant to housing policies and projects are also reviewed, followed by an empirical analysis of institutional arrangements; finally, ways forward are suggested toward key policy and empirical implications.

パキスタン最大の州であるパンジャブ州では、複雑な制度的枠組みや、連邦・州・地方の各レベルで政府当局の役割が重複していることから、低所得者層への手頃な価格の住宅提供が不安定に制約されている。本稿は、パンジャブ州の住宅制度のより広範な側面をカバーする反射的な研究であり、手頃な価格の住宅提供のために実践されている現在の制度的取り決めの枠組みを描いている。制度分析の枠組みを利用しているが、本論文は、住宅部門における公的機関の研究に構造分析を適用することを基礎としており、現在の国内のダイナミックな政治環境下で住宅制度の取り決めを分析するために、大いに必要とされる理論的枠組みを提供している。本研究は，管轄と役割が重複している公的住宅機関の複雑な実務とプロセスを理解する上で，文献のギャップを埋めるための試みである。本論文では，連邦政府，州政府，地方政府を合理化し，それぞれの制度構造を再検討することで，手頃な価格の住宅政策と住宅供給の問題に対処できる環境を提供することを主張している．また、住宅政策やプロジェクトに関連するいくつかの先行研究をレビューした後、制度的な取り決めの実証分析を行い、最後に、主要な政策的・実証的な意味合いを考慮して今後の進め方を提案する。

8 Zhenpeng Zou

Examining the Impact of Short-Term Rentals on Housing Prices in Washington, DC: Implications for Housing Policy and Equity

Zhenpeng Zou

Pages: 269-290

As on-demand short-term rentals (STRs) grow popular with the rise of sharing platforms like Airbnb, regulations for the STR market have become the center of a debate among policymakers, housing interest groups, the hotel and lodging industry, and STR platforms. Washington, DC, the nation’s capital and one of the most popular tourist destinations in the United States, is on the front lines of legalizing and regulating the STR business. With the heated policy debate over whether STRs disrupt the rental housing market in DC, a concrete discussion about what STRs impose on the owner housing market is left out. Using web-scraped data from Airbnb and property-level data from the city, I investigated the net impact of STRs on single-family property prices through a series of hedonic analyses. The results suggest that having Airbnb establishments in the neighborhood can significantly inflate property prices. Because of the uneven spatial market penetration of STRs, such price impact could inequitably affect low-income homebuyers and add another hurdle to resolving the housing affordability issue faced by policymakers in Washington, DC.

Airbnbのようなシェアリングプラットフォームの台頭により、オンデマンドの短期賃貸住宅（STR）が人気を集める中、STR市場に対する規制が、政策立案者、住宅利益団体、ホテル・宿泊業界、STRプラットフォームの間で議論の中心となっています。米国の首都であり、米国で最も人気のある観光地の一つであるワシントンDCは、STRビジネスの合法化と規制の最前線にあります。ワシントンDCでは、STRが賃貸住宅市場を混乱させるかどうかについての激しい政策論争が行われていますが、STRがオーナー住宅市場にどのような影響を与えるかについての具体的な議論は残されています。私は、Airbnbのウェブスクレイピングデータと市の物件レベルのデータを用いて、一連のヘドニック分析を行い、STRが一戸建て物件の価格に与える正味の影響を調査しました。その結果、近所にAirbnbの施設があると、不動産価格が大幅に上昇することが示唆された。STRの空間的な市場への浸透は不均等であるため、このような価格への影響は、低所得者の住宅購入者に不公平に影響し、ワシントンDCの政策立案者が直面している住宅のアフォーダビリティ問題を解決するための新たなハードルとなる可能性がある。

9 Deden Rukmana

The Causes of Homelessness and the Characteristics Associated With High Risk of Homelessness: A Review of Intercity and Intracity Homelessness Data

Deden Rukmana

Pages: 291-308

Two different city-level homelessness data types have been used by many homelessness studies in the United States: intercity data and intracity data. Intercity homelessness data are collected through cross-sectional surveys to estimate the number of persons experiencing homelessness in each city or metropolitan area. Intracity homelessness data are collected through prior address information reported by persons experiencing homelessness within a city’s jurisdiction. This article reviews and compares both city-level homelessness data types. The comparison of intercity and intracity data offers insight into the strength and weaknesses of each data type in identifying the causes of homelessness and the characteristics associated with a high risk of homelessness. Intercity homelessness data examine the effect of policy and institutional variables and community-level variables that vary across cities on the prevalence of homelessness. Meanwhile, intracity homelessness data focus on the spatial variation of demographic, socioeconomic, housing, and other neighborhood factors that contribute to the incidence of homelessness within a jurisdiction that has the same policy and institutional variables. The findings from intracity and intercity homelessness data are not contradictory but complementary. The complementary findings between intercity and intracity homelessness data provide important information for planners to address homelessness at local levels.

米国の多くのホームレス研究では、都市間データと都市内データという2種類の異なる都市レベルのホームレスデータが用いられている。都市間ホームレスデータは、各都市や都市圏におけるホームレス経験者の数を推計するための横断的な調査によって収集される。都市内ホームレスデータは、各都市の管轄区域内でホームレス経験をしている人から報告された前住所情報をもとに収集される。この記事では、両都市レベルのホームレス・データを比較検討している。都市間データと都市内データを比較することで、ホームレスの原因やホームレスになるリスクの高い人の特徴を特定する上で、それぞれのデータの強みと弱みを知ることができる。都市間ホームレスデータは、ホームレスの有病率に対して、都市によって異なる政策・制度変数やコミュニティレベルの変数の影響を調べている。一方、都市内ホームレスデータは、同じ政策・制度変数を持つ管轄区域内で、ホームレスの発生に寄与する人口統計学的、社会経済的、住宅的、その他の近隣要因の空間的変化に焦点を当てている。都市内ホームレスデータと都市間ホームレスデータから得られる知見は、矛盾するものではなく補完的なものである。都市間ホームレスデータと都市内ホームレスデータの間の補完的な知見は、プランナーが地域レベルでホームレス問題に対処するための重要な情報を提供するものである。

Journal of Housing Research, Volume 27(1). (2018)

Journal of Housing Research, Volume 27, Issue 1 (2018)

1 Amelia M. Biehl

The First-Time Homebuyer Tax Incentives: Did They Work?

Amelia M. Biehl

Pages: 1-15

Following the Great Recession, two important recovery acts provided incentives for a qualified first-time homebuyer to purchase a home: the Housing and Economic Recovery Act of 2008 (HERA2008) and the American Recovery and Reinvestment Act of 2009 (ARRA2009). Using the American Housing Survey and a difference-in-differences approach, I find that recent movers who qualified for HERA2008 were 8.2% more likely to choose homeownership, relative to movers who did not qualify for HERA2008. Recent movers who qualified for a tax credit under ARRA2009 were 9.3% more likely to purchase a home than movers who did not qualify for the credit.

2008年の住宅経済復興法（HERA2008）と2009年の米国再生・再投資法（ARRA2009）という2つの重要な復興法が、資格のある初めての住宅購入者に住宅購入のインセンティブを与えた。アメリカ住宅調査を用いて、差分法で分析したところ、HERA2008の適用を受けた最近の引っ越し者は、HERA2008の適用を受けなかった引っ越し者に比べて、住宅購入を選択する可能性が8.2％高いことがわかった。また、ARRA2009による税額控除の対象となった最近の引越し者は、控除の対象とならなかった引越し者に比べて、住宅を購入する可能性が9.3％高くなった。

2 Anne Anders & Richard Gearhart

The Financial State of Municipalities and the Effect on Housing Values

Anne Anders & Richard Gearhart

Pages: 17-44

This study investigates the impact of municipalities' financial condition on the housing values within that municipality. The data consist of 68,882 housing units located in 175 cities throughout 115 metropolitan statistical areas (MSAs), across 42 states. Information on the housing units and owners' characteristics are drawn from the 2011 Integrated Public Use Microdata Series (IPUMS) dataset and supplemented with MSA-level economic condition variables. The municipal financial information is drawn from the 2010 government census and consists of detailed information of every local government's finances. The empirical results provide evidence that the financial state of a municipality affects local housing values. In particular, engaging in long-term capital projects leads to higher housing values, while not spending revenues on public goods will not entice individuals to move to the area.

本研究では，自治体の財政状態が，その自治体内の住宅価格に与える影響を調査した。データは，全米42州の115都市圏の175都市にある68,882戸の住宅を対象としたものである。住宅とその所有者の特徴に関する情報は，2011年のIntegrated Public Use Microdata Series（IPUMS）データから抽出し，MSAレベルの経済状況変数を加えたものである。地方自治体の財務情報は，2010年の政府センサスから抽出したもので，各地方自治体の財務に関する詳細な情報で構成されている。実証結果は，地方自治体の財政状態が地域の住宅価値に影響を与えることを示している。具体的には，長期的な設備投資を行うことで住宅価格が上昇する一方で，公共財に歳入を使わないことで移住を促すことはできない。

3 Steven Shultz

Housing Depreciation Revisited: Hedonic Price Modeling Versus Assessor Estimates

Steven Shultz

Pages: 45-58

Age and condition driven rates of structural depreciation for single-family housing based on hedonic price modeling representing the perceptions of home buyers/sellers are compared to tax assessor depreciation estimates for 47,000 homes in Sarpy County Nebraska. A hedonic price model with age specified as linear generated depreciation rates 11% below assessor rates with differences ranging from 43% lower to 13% higher across four classes of home values. A quadratic-age specification generated depreciation 39% above assessor rates with a range of 15% to 162% higher. A third model, with both quadratic-age and age-condition interaction variables, generated depreciation 27% higher than assessor rates with a range of 8% to 128%. If the goal of hedonic-based housing depreciation modeling is to converge with assessor-derived depreciation estimates based on widely used proprietary cost estimation software and data, then a linear model specification with respect to home age is recommended. Regardless of functional forms chosen, quantile regression where depreciation is estimated across different classes of home values is recommended for all types of hedonic depreciation models.

ネブラスカ州サーピー郡の47,000戸の住宅を対象に、住宅購入者／販売者の意識を反映したヘドニック価格モデルに基づく、築年数と条件による一戸建て住宅の構造的減価率を、税務署長による減価率の推定値と比較した。年齢を線形に指定したヘドニック価格モデルでは、4つの住宅価格クラスにおいて、減価償却率は査定額より11％低く、その差は43％から13％の範囲であった。年齢を二次関数で指定したモデルでは、減価償却費は査定価格を39％上回り、その差は15％から162％となっています。2次年齢と年齢条件の相互作用変数を用いた3つ目のモデルでは、減価償却費は査定額を27％上回り、その範囲は8％から128％となった。ヘドニック法に基づく住宅減価償却費のモデル化の目的が、広く使われている独自のコスト推定ソフトウェアとデータに基づいた査定者による減価償却費の推定値に収束させることであるならば、住宅の年齢に関する線形モデルの仕様を推奨します。また、どのような関数形式であっても、ヘドニック減価償却モデルでは、住宅価格の異なるクラスで減価償却費を見積もる分位階回帰を推奨します。

4 Eric Fesselmeyer & Kiat Ying Seah

Individual Payoffs and the Effect of Homeownership on Social Capital Investment

Eric Fesselmeyer & Kiat Ying Seah

Pages: 59-78

We revisit the relation between homeownership and social capital investment with confidential individual-level panel data from Los Angeles County. Using anticipated real wage change as an instrument for ownership, we find strong evidence that homeownership increases participation in block meetings, and find no homeownership effect on three other activities: volunteerism, participation in a local political organization, and participation in a civic group. These results are confirmed in fixed effects models. Our results support a pecuniary motive: that homeownership increases social capital investment when such investments are perceived to generate gains solely for homeowners.

本研究では、ロサンゼルス郡の個人レベルのパネルデータを用いて、住宅所有とソーシャル・キャピタル投資の関係を再検討した。また、ボランティア活動、地元の政治団体への参加、市民グループへの参加の3つの活動については、住宅所有の効果は見られなかった。これらの結果は、固定効果モデルでも確認された。これらの結果は、ホームオーナーシップが社会資本投資を増加させるという金銭的動機を支持するものである。

5 Andrew Narwold, Vivek Sah & Stephen J. Conroy

Impact of Homeowners Association Fees on Condominium Prices

Andrew Narwold, Vivek Sah & Stephen J. Conroy

Pages: 79-91

We investigate whether homeowners' association (HOA) fees are capitalized into condominium sales prices in San Diego, California. Prior work has found evidence that HOA fees are generally positively capitalized into housing prices, although the investigations have focused on single-family housing and have been conducted on the East Coast or the Midwest of the United States. Using sales of 1,087 condominiums in downtown San Diego, the results suggest that HOA fees do appear to have a marginally positive effect on sales price. We use a condominium data set to test whether the relative HOA fee (i.e., compared to other fees in the same condominium building) matters. We find that condominium units with below-average HOA fees sell at a premium relative to the average and units that pay above-average HOA fees sell at a discount relative to the average condominium. The differences are capitalized into sales prices using a capitalization rate of approximately 3.5%. These results suggest that buyers dislike the possibility of cross-subsidizing other condominium owners.

本研究では、カリフォルニア州サンディエゴのコンドミニアムの販売価格において、ホームオーナーズアソシエーション（HOA）の費用が資産化されているかどうかを調査した。先行研究では、HOA費用が住宅価格に正の資産化されていることを示す証拠が発見されているが、これらの調査は一戸建て住宅に焦点を当てており、米国東海岸や中西部で行われている。サンディエゴのダウンタウンにある1,087戸のコンドミニアムを対象とした調査では、HOAフィーが販売価格にわずかながらプラスの影響を与えていることが示唆された。我々は、コンドミニアムのデータセットを使って、相対的なHOA料金（つまり、同じコンドミニアムの他の料金との比較）が重要であるかどうかを検証しました。その結果、平均以下のHOA料金のマンションは、平均よりも割高に販売され、平均以上のHOA料金のマンションは、平均よりも割安に販売されることがわかりました。この差は、約3.5%の資産化率で販売価格に資産化されています。これらの結果は、購入者が他のマンションの所有者に相互補助をする可能性を嫌うことを示唆している。