Critical housing analysis8(1). (2021)

Critical housing analysis8(1).

1 Nicole Gurran, Declan Redmond

Introduction to the Special Issue: Short-Term Rentals and the Housing Market

Nicole Gurran, Declan Redmond

Pages: 101-106

2 Nicole Gurran, Pranita Shrestha

Airbnb, Platform Capitalism and the Globalised Home

Nicole Gurran, Pranita Shrestha

Pages: 107-118

Airbnb, the most ubiquitous of the many online short-term rental platforms offering residential homes to tourists, has infiltrated local neighbourhoods and housing markets throughout the world. It has also divided policy-makers and communities over whether tourism in residential homes is a benign example of the so-called ‘sharing’ economy or a malignant practice which destroys neighbourhoods. These differing positions reflect alternative and changing notions of ‘home’ within wider processes of financialisation and platform capitalism. This paper examines these themes with reference to stakeholder statements solicited in response to government inquiries on how to regulate short-term rental housing in Australia.

Airbnb（エアビーアンドビー）は、観光客に住宅を提供する数多くのオンライン短期賃貸プラットフォームの中でも最もユビキタスな存在であり、世界中の地域社会や住宅市場に浸透しています。また、住宅を利用した観光は、いわゆる「シェアリング」エコノミーの良心的な例なのか、それとも近隣地域を破壊する悪質な行為なのか、政策立案者やコミュニティの間で意見が分かれています。このような立場の違いは、金融化とプラットフォーム資本主義の広範なプロセスの中で、「家」の概念が代替的に変化していることを反映している。本稿では、オーストラリアにおける短期賃貸住宅の規制方法に関する政府の問い合わせに応じて募集されたステークホルダーの声明を参照しながら、これらのテーマを検証する。

3 Laura Crommelin, Sharon Parkinson, Chris Martin, Laurence Troy

Airbnb and Amenity: Is Short-Term Letting Reshaping How We Live in the City?

Laura Crommelin, Sharon Parkinson, Chris Martin, Laurence Troy

Pages: 119-128

The popularity of short-term letting (STL) platforms like Airbnb has created housing and planning challenges for cities worldwide, including the potential impact of STL on the quality of life of nearby residents and communities. Underpinning this concern is an inherent tension in urban living between the rights and interests of individual residents, and the collective rights and interests of neighbours. Through interviews with Australian Airbnb hosts, this paper examines how STL hosts navigate this tension, including how they frame their property rights, how they seek to minimise their impact on neighbours, and how they perceive the role of regulation in balancing individual and community rights. In doing so the paper contributes to both theory and policy debates about urban property rights and how ‘compact city’ planning orthodoxies are reshaping the lived experience of urban residents worldwide.

Airbnb（エアビーアンドビー）のような短期賃貸プラットフォームの人気は、世界中の都市に、住宅や計画に関する課題をもたらしていますが、その中には、STLが近隣の住民やコミュニティの生活の質に与える潜在的な影響も含まれています。このような問題の背景には、都市生活において、個々の住民の権利や利益と、近隣住民の集団的な権利や利益との間に内在する緊張関係があります。本論文では、オーストラリアのAirbnbホストへのインタビューを通じて、STLホストがどのようにこの緊張関係を乗り越えているかを検証している。この論文は、都市の財産権に関する理論と政策の両方の議論に貢献し、「コンパクトシティ」計画の正統性が世界の都市住民の生活体験をどのように再形成しているかを明らかにするものである。

4 Adam Crowe

Short-Term Rentals and the Residential Housing System: Lessons from Berlin

Adam Crowe

Pages: 129-140

The increasing professionalisation of Airbnb-style short-term rentals has emerged within a grey space between residential housing and hotel accommodation. Subsequently, an array of contestations have arisen, due in no small part to the intangibility of online short-term rental platforms as well as the absence of clear regulation at the municipal level. In urban settings already confronted with housing issues such as supply shortages and reduced affordability, recent studies show how the proliferation of short-term rentals can amplify housing market pressure while feeding into the broader urban processes of gentrification, touristification, and displacement. Using Berlin, Germany, as a site of analysis, this paper explores the expansion of short-term rentals in relation to various policy interventions designed to regulate the conversion of residential housing into tourist accommodation.

Airbnbスタイルの短期レンタルのプロ化が進み、住宅とホテルの間のグレースペースに出現しました。その結果、オンラインの短期賃貸プラットフォームが不可視であることや、自治体レベルでの明確な規制がないこともあって、さまざまな論争が起こっています。供給不足や手頃な価格の低下など、すでに住宅問題に直面している都市環境では、短期レンタルの拡散が住宅市場の圧力を増幅させ、高級化、観光化、移転などの広範な都市プロセスにつながることが最近の研究で明らかになっている。本論文では、ドイツのベルリンを分析対象として、短期レンタルの拡大と、住宅から観光客用宿泊施設への転換を規制するための様々な政策介入との関係を探っている。

5 Caitlin Buckle, Peter Phibbs

Challenging the Discourse around the Impacts of Airbnb through Suburbs Not Cities: Lessons from Australia and COVID-19

Caitlin Buckle, Peter Phibbs

Pages: 141-149

Supporters of short-term rental (STR) platforms state that STRs represent a small fraction of the housing market of major cities, and therefore have little impact on rents. However, there is emerging evidence that suggests that STRs have highly localised impacts. In this article, we use the natural experiment of the pause in tourism caused by the COVID-19 pandemic to highlight the impact of a decrease in STR listings on rental markets in the case study city of Hobart, Australia. We find that rental affordability has improved in Hobart’s STR-dense suburbs with the increased vacancies from the underutilised STR properties. These results provide evidence of the impact of STRs on local housing markets when analysed from a finer scale than the whole of city approach. The focus on local housing markets help local communities and city governments build an argument for the impact of STRs on tight housing markets.

短期レンタル（STR）プラットフォームの支持者は、STRは大都市の住宅市場のごく一部を占めているため、賃料への影響は少ないとしています。しかし、STRが非常に局所的な影響を与えることを示唆する証拠が出てきている。本稿では、COVID-19パンデミックによる観光客の減少という自然実験を用いて、ケーススタディ都市であるオーストラリアのホバートにおいて、STR物件の減少が賃貸市場に与える影響を明らかにする。その結果、ホバートのSTRが密集している郊外では、活用されていないSTR物件の空室が増加し、賃貸のアフォーダビリティが向上したことが分かりました。これらの結果は、STRが地域の住宅市場に与える影響を、都市全体を対象とした分析よりも細かいスケールで分析した場合に得られる証拠です。地域の住宅市場に焦点を当てることで、地域コミュニティや市政府は、STRが狭い住宅市場に与える影響を論証することができます。

6 Boštjan Kerbler, Polona Obrč

The Impact of Airbnb on Long-Term Rental Housing: The Case of Ljubljana

Boštjan Kerbler, Polona Obrč

Pages: 150-158

Airbnb has become a fixture in the development of global cities, especially influencing their residential characteristics. The company derives from the concept of the sharing economy, the essence of which is the exchange of services or goods between individuals that set the rules of operation without generating profits, but together generating more revenue. It insists that it does not represent direct competition to other urban accommodation services and that it merely seeks to expand the tourism market. Nonetheless, this article proceeds from the assumption that Airbnb is influencing and transforming the housing market of the cities it operates in. It focuses on Ljubljana, which until 2019 had a record number of international arrivals and overnight stays. The findings confirm that short-term Airbnb rentals affect the long-term rental market in Ljubljana. They also show that rentals through Airbnb involve an extremely high share of the grey economy.

Airbnb（エアビーアンドビー）は、世界の都市の発展に欠かせない存在となっており、特に住宅の特性に影響を与えています。Airbnbは、シェアリングエコノミー（共有経済）の概念に基づいています。シェアリングエコノミーとは、個人がルールを決めてサービスや商品を交換することで、利益を生み出すことなく、より多くの収益を得ることができるというものです。同社は、都市部の他の宿泊施設との直接的な競合ではなく、単に観光市場の拡大を目指しているだけだと主張している。しかし、本稿では、Airbnbが都市の住宅市場に影響を与え、変化させているという前提で話を進める。2019年まで海外からの入国者数と宿泊者数が過去最高だったリュブリャナに焦点を当てている。調査結果では、Airbnbの短期賃貸がリュブリャナの長期賃貸市場に影響を与えていることが確認されました。また、Airbnbによる賃貸は、グレーエコノミーの割合が極めて高いことも示されています。

7 Vilim Brezina, Jan Polívka, Martin Stark

Conditions for the Introduction of Regulation for Short-Term Rentals

Vilim Brezina, Jan Polívka, Martin Stark

Pages: 159-170

Most cities in major agglomerations in Europe started to address the rise of short-term accommodation rentals by introducing regulation designed to protect the local housing stock. The momentum behind the widespread introduction of such regulations can be attributed to qualitative and quantitative factors. This article examines selected fields related to short-term rentals in order to uncover the (structural) triggers or conditions that are necessary and sufficient for municipalities to initiate the regulation of their housing market. The study is based on the systematic examination of the effects of those triggers and their combinations using qualitative comparative analysis (QCA). With this method, we explore the implementation or non-implementation of regulation on a sample of major German cities. The results suggest a universal set of conditions covering three central fields: housing market situation, accommodation market conditions and tourism accommodation demand.

欧州の主要都市では、住宅ストックの保護を目的とした規制を導入することで、短期滞在型賃貸住宅の増加に対応しています。このような規制が広く導入されるようになった背景には、質的・量的な要因があると考えられる。本稿では，自治体が住宅市場の規制を開始するために必要かつ十分な（構造的な）きっかけや条件を明らかにするために，短期賃貸に関連する特定の分野を調査した。この研究は、質的比較分析（QCA）を用いて、これらの誘因とその組み合わせの効果を体系的に検討することに基づいている。この手法を用いて，ドイツの主要都市のサンプルを対象に，規制の実施・不実施を検討した。その結果、住宅市場の状況、宿泊施設市場の状況、観光客の宿泊需要という3つの中心分野をカバーする普遍的な条件が示唆された。

8 Joana Almeida, Frederico Oliveira, Jorge Baptista e Silva

Understanding Short-Term Rental Regulation: A Case Study of Lisbon (Portugal)

Joana Almeida, Frederico Oliveira, Jorge Baptista e Silva

Pages: 171-185

Notwithstanding the positive impacts of short-term rentals (STRs), it is often their negative effects that have been raising pressing questions for urban planners and public policy-makers, including changes in housing dynamics, conflicts between residents and visitors, tourism gentrification phenomena, unfair competition practices, and tax evasion, among other externalities. Because of this, short-term rental regulation has become an important item on the political agenda of municipalities that live daily with these issues. In order to contribute to a better understanding of STR regulatory approaches, this paper investigates how Lisbon (Portugal) has been responding to the effects attributed to STRs. It can be concluded that the main negative impact of STR in Lisbon is its effects on the housing prices increase and that the main STR regulation measure is focused on zoning: definition of zones for the application of differentiated STR rules and management.

短期賃貸住宅（STR）がもたらすポジティブな影響にもかかわらず、都市計画者や公共政策立案者に差し迫った疑問を投げかけているのは、多くの場合、そのネガティブな影響である。例えば、住宅動態の変化、居住者と訪問者の間の対立、観光地化現象、不正競争行為、脱税などの外部性が挙げられる。そのため、短期レンタルの規制は、これらの問題と日々向き合っている自治体の政治的議題として重要なものとなっています。本稿では、STR規制のアプローチをより深く理解するために、リスボン（ポルトガル）がSTRに起因する影響にどのように対応しているかを調査した。その結果、リスボンにおけるSTRの主な悪影響は、住宅価格の上昇に対する影響であり、主なSTR規制策はゾーニングに焦点を当てていることがわかった。すなわち、差別化されたSTRのルールと管理を適用するためのゾーンの定義である。

9 Ahmet Tuz, Begum Sertyesilisik

Investigating Green Marketing Implementation with the Hedonic Price Model in Residential Projects: The Case of Istanbul

Ahmet Tuz, Begum Sertyesilisik

Pages: 85-100

The strategic importance of green marketing (GM) in value creation for the end customer (VCEC) and the contribution of the spatial and structural characteristics of a residential project (RP) to the final price have been acknowledged in the literature. However, GM features that can lead to price increases have not been evaluated from the VCEC perspective. This study examines the impacts of GM strategies on RPs. This study applies Hedonic Price Modelling to newly built RPs in Istanbul and evaluates the results from the perspective of the Attractive Quality Attributes Theory. The results showed that the total price of the RPs was affected more by design-related sustainable features of RPs and revealed that there is a relationship between GM and sustainable design. The study highlights the importance of GM, which companies can use to operate effectively in a competitive market and increase the satisfaction of end customers through value creation. The study’s findings can be considered useful information for policies on creating a sustainable built environment.

最終顧客（VCEC）の価値創造におけるグリーンマーケティング（GM）の戦略的重要性と、住宅プロジェクト（RP）の空間的・構造的特徴が最終価格に寄与することは、文献で認められている。しかし、価格上昇につながるようなGMの特徴は、VCECの観点からは評価されていない。本研究では、GM戦略がRPに与える影響を検証する。本研究では、イスタンブールで新たに建設されたRPにHedonic Price Modellingを適用し、魅力的品質属性理論の観点から評価を行った。その結果、RPの総価格はデザインに関連した持続可能な特徴によってより影響を受けることがわかり、GMと持続可能なデザインの間には関係があることが明らかになった。本研究は、企業が競争市場で効果的に活動し、価値創造を通じて最終顧客の満足度を高めるために活用できるGMの重要性を明らかにしています。本研究の結果は、持続可能な建築環境の構築に関する政策に役立つ情報と考えることができます。

10 Radoslaw Trojanek, Michal Gluszak, Michal Hebdzynski, Justyna Tanas

The COVID-19 Pandemic, Airbnb and Housing Market Dynamics in Warsaw

Radoslaw Trojanek, Michal Gluszak, Michal Hebdzynski, Justyna Tanas

Pages: 72-84

In this study, we analyse the impact of COVID-19 on house rents and prices in Warsaw, the capital of Poland. Hedonic indexes indicate a slight increase in prices (ca. 1.2%) and a substantial drop in long-term rents (ca. -7.7%) between March 2020 and December 2020. The largest decline in rents occurred in centrally located neighbourhoods, which was largely due to the inflow of new housing supply from the short-term rental market (the Airbnb Warsaw market shrank by almost 30% in December 2020 y/y). Using hedonic methods, we show the effect of the shrinking Airbnb market on the drop in long-term rents. The study indicates the elasticity of rents with respect to Airbnb supply, with a 1% change in Airbnb listings leading to a 0.031% change in rents.

本研究では、COVID-19がポーランドの首都ワルシャワの住宅の賃料と価格に与える影響を分析した。ヘドニック指数によると、2020年3月から2020年12月の間に、価格はわずかに上昇（約1.2％）し、長期賃料は大幅に下落（約-7.7％）している。家賃の下落幅が最も大きかったのは中心部に位置する地区であり、これは短期賃貸市場から新たな住宅供給が流入したことが主な要因である（Airbnbワルシャワ市場は2020年12月に前年同月比で約30％縮小した）。ヘドニック法を用いて、Airbnb市場の縮小が長期賃料の下落に与える影響を示している。この研究では、Airbnbの供給に対する賃料の弾力性を示しており、Airbnbの掲載数が1％変化すると、賃料が0.031％変化することを示している。

11 Salim Furth

Decomposing Housing Unaffordability

Salim Furth

Pages: 62-71

A US household is considered ‘rent burdened’ when its rent exceeds 30% of its income. This simple ratio can be decomposed to better understand the sources of unaffordability across space. To demonstrate this new approach, I rewrite the equation for rent burden as a sum of four factors: rent gap, income gap, excess size cost, and demographic baseline, and show that US rental unaffordability is mostly the result of low incomes. Focusing on the New England region, however, I show that high rent is the primary cause of unaffordability in high-cost, high-wage metro areas. This decomposition can help affordability advocates prioritise strategies appropriately across space.

米国の世帯は、家賃が収入の30％を超えると「家賃負担が大きい」とみなされます。この単純な比率を分解することで、空間ごとの不便さの原因をより深く理解することができます。この新しいアプローチを示すために、私は家賃負担の方程式を「家賃格差」「所得格差」「過剰サイズコスト」「人口統計学的ベースライン」の4つの要素の合計として書き換え、米国の賃貸住宅の不便さはほとんどが低所得者の結果であることを示しました。しかし、ニューイングランド地方に焦点を当てると、高コスト・高賃金の都市部では、高額な家賃がアフォーダビリティの主な原因であることを示している。このように分解することで、アフォーダビリティを主張する人々が、空間的に適切な戦略を優先することができる。

12 Nicolas Alejandro Guillen Navarro

An Analysis of the Holiday Rental Issue in Spain

Nicolas Alejandro Guillen Navarro

Pages: 47-61

Holiday lets and holiday rentals have generated a major debate in recent years in Spain with regard to their regulation. Their impact, not only on tourism, but also on urban sustainability and local planning, have led to public intervention to control their expansion. This article analyses the origin of holiday lets, their problems, and how the public authorities have intervened in this regard, thus providing an overview of the impact of this type of accommodation in Spain.

スペインでは近年、ホリデー・レンタルとその規制について大きな議論が巻き起こっています。観光だけでなく、都市の持続可能性や地域計画にも影響を与えることから、その拡大を規制するために公的な介入が行われています。この記事では、ホリデーレンタルの起源、問題点、公的機関の介入方法を分析し、スペインにおけるこの種の宿泊施設の影響を概観します。

13 Justyna Brzezicka, Radosław Wiśniewski

Normalisation of the Speculative Frame Method and Its Application to the Housing Market in Poland

Justyna Brzezicka, Radosław Wiśniewski

Pages: 36-46

This article proposes the normalisation of the speculative frame method for identifying real estate bubbles, price shocks, and other disturbances in the real estate market. This index-based method relies on time series data and real estate prices. In this article, the speculative frame method was elaborated and normalised with the use of equations for normalising data sets and research methodologies. The method is discussed on the example of the Polish housing market.

本稿では、不動産バブル、価格ショック、その他の不動産市場の乱れを識別するための投機的フレーム法の正規化を提案する。この指数ベースの手法は、時系列データと不動産価格に依存する。この論文では、投機的フレーム法を精緻化し、データセットや研究手法を正規化するための方程式を用いて正規化した。この手法は、ポーランドの住宅市場を例にして議論されている。

14 Mateusz Tomal, Bartłomiej Marona

The Impact of the COVID-19 Pandemic on the Private Rental Housing Market in Poland: What Do Experts Say and What Do Actual Data Show?

Mateusz Tomal, Bartłomiej Maronag

Pages: 24-35

The aim of the article is to determine the impact of the COVID-19 pandemic on the level of housing rents using the example of the City of Krakow. This study is based on objective data on rental prices and subjective information obtained from real estate agents using a questionnaire survey. The research revealed that the first wave of the COVID-19 pandemic actually led to a 6-7% decrease in prices in the rental market in Krakow, while at the same time the surveyed real estate agents had estimated that rents would drop by about 13%. With the second wave of the pandemic, it is possible to see that its immediate impact, i.e. between the third and fourth quarter of 2020, has led to a further 6.25% drop in rents. It should be noted that the latter decrease was very accurately predicted, both by the survey respondents and by the econometric models used. Finally, the results of the analysis also indicated that the worsening of the pandemic in the last quarter of 2020 will have a significant impact on rent levels in Krakow for all of next year. Regardless of how the economy develops, rental prices are forecast to fall further in 2021q1. However, in the subsequent quarters of 2021, rents are projected to increase, but ultimately their level will not return to pre-pandemic values even in 2021q4. The latter is likely to happen only in the second half of 2022.

本稿の目的は、クラクフ市の例を用いて、COVID-19パンデミックが住宅賃料の水準に与える影響を明らかにすることである。この研究は、賃貸価格の客観的データと、アンケート調査を用いて不動産業者から得た主観的な情報に基づいている。調査の結果、COVID-19パンデミックの第一波によって、クラクフ市の賃貸市場では実際に6〜7％の価格低下が見られたが、同時に、調査対象の不動産業者は、賃料が約13％低下すると予測していたことが明らかになった。パンデミックの第2波では、その直後、つまり2020年の第3四半期から第4四半期の間に、さらに6.25％の賃料下落をもたらしたことがわかります。なお、後者の下落は、アンケート回答者と使用した計量経済モデルの両方によって、非常に正確に予測されていた。最後に、分析結果では、2020年の最終四半期にパンデミックが悪化した場合、来年いっぱいはクラクフの家賃水準に大きな影響を与えることも示された。経済がどのように進展するかにかかわらず、2021q1には賃貸価格がさらに下落すると予測されます。しかし、2021年のそれ以降の四半期では、賃料は上昇すると予測されるが、最終的には2021q4でもその水準はパンデミック前の値には戻らないだろう。後者は2022年の後半になってから発生する可能性が高い。

15 Magdalena Mostowska

Welfare State and the Gender Dissimilarity Index in Homelessness. A Comparison of Norway, Belgium and Poland

Magdalena Mostowska

Pages: 11-23

This article investigates the structural underpinnings of gender dissimilarities in homelessness from a comparative perspective. The Gender Dissimilarity Index is introduced as a simple measure for quantifying the unevenness of the distribution of men and women across the ETHOS-light categories. Three gendered aspects of the welfare state are considered and compared for Norway, Belgium, and Poland: employment and childcare, housing, and homelessness policies. Based on available data, it appears that the most uneven distribution of genders may indicate a combination of the promotion of the male breadwinner model and relatively broad support for people who are homeless, but also the shortage of affordable housing. A more gender-balanced homeless population may be the result of a combination of housing-led approaches and degenderising policies. However, a similar distribution may be attributed to states with implicitly genderising policies coupled with ‘traditional’ attitudes towards gender roles and a lack of adequate responses to women’s needs.

本稿では、ホームレスの男女格差の構造的背景を比較の視点から検討した。ETHOS-lightカテゴリーにおける男女の分布の偏りを定量化するためのシンプルな指標として、ジェンダー異質性指数を紹介する。ノルウェー、ベルギー、ポーランドの福祉国家の3つのジェンダー化された側面を考察し、比較しています：雇用と保育、住宅、ホームレス政策です。入手可能なデータによると、最も偏った性別の分布は、男性の稼ぎ手モデルの促進とホームレスの人々への比較的広範な支援の組み合わせを示していると思われるが、同時に手頃な住宅の不足も示している。よりバランスのとれたホームレス人口は、住宅主導のアプローチと性別を減らす政策の組み合わせの結果であるかもしれない。しかし、同様の分布は、暗黙のうちにジェンダー化する政策をとっている国が、ジェンダーの役割に対する「伝統的な」態度と相まって、女性のニーズに対する適切な対応ができていないことに起因している可能性もある。

16 Aleksandra Zubrzycka-Czarnecka

Interpretation and Representation in Housing Policy Discourse as Exemplified by Council Tenants’ Participation in the Jazdów Estate (Warsaw)

Aleksandra Zubrzycka-Czarnecka

Pages: 1-10

The goal of this paper is to demonstrate the usefulness of the What’s the Problem Represented to Be approach (WPR), a tool of policy analysis developed by the Australian political scientist Carol Bacchi to examine the discursive representations of council tenants’ participation in connection with the inclusion of council housing tenants from the Jazdów Estate in the decision-making process relating to local housing policy in Warsaw. The article identifies two discursive representations of council tenants’ participation: (1) council tenants as an expected passive audience in top-down policymaking and (2) the limited acceptance of the agency of council tenants in policymaking. It was found that in Warsaw - or at least in the case of Jazdów - the political and discursive interpretation of tenants’ participation is primarily associated with the act of informing and less often with public consultation or the co-production of housing policy.

本稿の目的は，オーストラリアの政治学者Carol Bacchiによって開発された政策分析ツールであるWPR（What's the Problem Represented to Be approach）の有用性を示し，ワルシャワの地方住宅政策に関する意思決定プロセスにJazdów Estateの公団住宅入居者が含まれていることに関連して，公団住宅入居者の参加に関する言説的表象を検討することである。本稿では、借地人の参加に関する2つの言説的表象を明らかにした。(1)トップダウンの政策決定において期待される受動的な聴衆としてのカウンシル・テナント、(2)政策決定におけるカウンシル・テナントのエージェンシーを限定的に受け入れているカウンシル・テナント。ワルシャワでは、少なくともジャズドゥフでは、入居者の参加に関する政治的・言説的解釈は、主に情報提供の行為と関連しており、パブリックコンサルテーションや住宅政策の共同制作と関連していることは少ないことがわかった。