Journal of Housing and the Built Environment35(4).(2020)
Journal of Housing and the Built Environment
Volume 35, issue 4, December 2020
1 Constance UyttebrouckEllen van BuerenJacques Teller
Shared housing for students and young professionals: evolution of a market in need of regulation
Authors
Constance UyttebrouckEllen van BuerenJacques Teller
Pages: 1017 – 1035
This research addresses the shared housing market, that is, large-scale developments targeting students and ‘young professionals’, equipped with shared spaces and services for the residents. This housing segment has emerged in response to young adults’ demand for flexible and affordable housing. It has developed in cities that concentrate students and young single professionals, plan densification strategies and face housing commodification. We specifically explore the production side of this market, through the comparison of two projects in Amsterdam. Our objective is to understand the institutional context in which these projects were developed and their outcomes. Consequently, the research questions are: which actors develop these projects, what instruments do they use, and what are the outcomes in a commodifying housing market? From our analysis, the actors need to collaborate on shared housing developments and receive support from local governments, through the strategic use of planning instruments and tenure regulations. However, the shared facilities seem to merely serve to commercialize small housing production, while housing affordability and accessibility are threatened. We, thus, recommend local and national authorities to regulate the provision of shared spaces and suggest further research on the effects of the shared housing market in cities facing housing commodification.
本研究では、学生や「若い社会人」を対象とした大規模開発で、居住者のための共有スペースやサービスを備えた「シェアハウス」市場を取り上げます。この住宅セグメントは、柔軟で手頃な価格の住宅を求める若年層の需要に応えて登場しました。学生や若い単身社会人が集中し、高密度化戦略を計画し、住宅の商品化に直面している都市で発展している。私たちは、アムステルダムの2つのプロジェクトを比較することで、この市場の生産面を具体的に探ります。我々の目的は、これらのプロジェクトが開発された制度的背景とその結果を理解することです。したがって，研究課題は，「どのような関係者がこれらのプロジェクトを開発し，どのような手段を用い，商品化された住宅市場においてどのような結果をもたらすのか」ということである。我々の分析によれば，関係者は共同でシェアハウスを開発し，計画手段や入居規制を戦略的に利用することで，地方自治体から支援を受ける必要がある。しかし、共有施設は、単に小規模な住宅生産を商業化するためのものであるように思われ、一方で、住宅の値ごろ感や入手のしやすさは脅かされています。そこで我々は、地方自治体や国の当局に対して、共有スペースの提供を規制することを提言するとともに、住宅の商品化に直面している都市における共有住宅市場の影響について、さらなる調査を提案する。
2 Adi Vitman-SchorrLiat Ayalon
Older adults’ mental maps of their spatial environment: Exploring differences in attachment to the environment between participants in adult day care centers in rural and urban environments
Authors
Adi Vitman-SchorrLiat Ayalon
Pages: 1037 - 1054
Familiarity with the environment, attachment to the environment and social ties are highly correlated with the ability to construct mental representations of the environment (mental maps). These are thought to influence older adults’ lives in a variety of ways including: quality of life, health, well-being, social integration, accessibility, use of services, and the ability to age in place. The objectives of the current research were to examine what mental maps (defined as the integration of the objective features of the environment with our subjective representations) older adults attending adult day care centers (ADCC) draw and how attachment to their specific urban or rural environment is reflected in the maps. The method included researchers interviewed older adults attending urban and rural ADCCs. The interview included a demographic questionnaire and the drawing of a mental map of the ADCC, after being asked to “Please draw the surroundings of the ADCC and mark all the important places.” Level of attachment was analyzed by measuring the number of map items reflecting the variables of familiarity and social participation and ties. Our results show that older adults from the rural ADCC drew more social items and more detailed maps compared to urban older adults. This suggests that their attachment to the living environment is stronger. The research conclusion is that Mental maps can be an effective tool for measuring the level of attachment to different environments. Moreover, mental maps can give professionals essential information related to specific items in the environment that are important and meaningful to older adults. These aspects of attachment may not be determined from standard questionnaires.
環境への親近感、環境への愛着、社会的なつながりは、環境の心的表現（メンタルマップ）を構築する能力と高い相関がある。これらは、生活の質、健康、幸福、社会的統合、アクセスのしやすさ、サービスの利用、適所で年をとる能力など、さまざまな面で高齢者の生活に影響を与えると考えられている。今回の研究の目的は、大人用デイケアセンター（ADCC）に通う高齢者がどのようなメンタルマップ（環境の客観的特徴と主観的表現の統合と定義される）を描いているか、また、特定の都市または農村環境への愛着がマップにどのように反映されているかを調べることであった。調査方法は、都市部と農村部のADCCに通う高齢者にインタビューを行いました。インタビューでは、人口統計学的な質問と、"ADCCの周囲を描いてください、重要な場所にはすべて印をつけてください "と言われた後に、ADCCの心象地図を描きました。愛着度は、親しみやすさと社会参加・絆という変数を反映した地図項目の数を測定することで分析した。その結果、都市部の高齢者と比較して、農村部のADCCの高齢者は、より多くの社会的項目を描き、より詳細な地図を描いていました。これは、彼らの生活環境への愛着がより強いことを示唆しています。研究の結論としては、メンタルマップは異なる環境への愛着度を測定するための有効なツールになります。さらに、メンタルマップは、高齢者にとって重要で意味のある環境内の特定のアイテムに関連する必要な情報を専門家に与えることができます。このような愛着の側面は、標準的なアンケートからは判断できないかもしれません。
3Vanessa NeilsenDorina Pojani
Perspectives on built heritage preservation: a study of Queenslander homeowners in Brisbane, Australia
Vanessa NeilsenDorina Pojani
Pages: 1055 - 1077
Set in Brisbane–Australia’s third city—this study solicits the views of residents regarding the preservation of the iconic Queenslander houses (late nineteenth century–early twentieth century). Through in-depth interviews with twenty participants, we sought to determine whether owner-occupiers of Queenslanders value this heritage and why, whether they are engaged in its protection, and if so, what their motivations are. We found that Queenslanders are valued on multiple levels: as placemaking features, as aesthetic pleasure, and as climatic comfort. While maintaining an older home involves a substantial amount of time and money—available mostly to the middle-class and middle-aged groups—this is viewed as fair considering the benefits of living in a Queenslander. Residents believe that the local government can and should do more to protect what is left of the historical housing stock. However, one portion of the public only cares to preserve the outer shells of heritage homes while extensively renovating and modernising interiors. A concern for heritage is sometimes used as a screen for NIMBYism. As a growing city, Brisbane needs to navigate a fine line between increasing the supply of apartment units and preserving the character of local neighbourhoods, which traditionally have been single-family only.
本研究では、オーストラリア第3の都市であるブリスベーンを舞台に、クイーンズランド州を象徴する住宅（19世紀後半から20世紀前半）の保存について、住民の意見を求めました。20人の参加者との詳細なインタビューを通じて、クイーンズランドの持ち家の住民がこの遺産を大切にしているか、またその理由は何か、保護に関わっているか、関わっているとすればその動機は何かを明らかにしようとしました。その結果、クイーンズランドの家は、場所作りの特徴、美的な楽しみ、気候的な快適さなど、複数のレベルで評価されていることがわかりました。古い家を維持するにはかなりの時間とお金が必要で、主に中流階級や中年層が利用しているが、クイーンズランドに住むことのメリットを考えれば、これは妥当なことだと考えられている。住民は、歴史的な住宅を保護するために、地方政府はもっと努力できるし、すべきだと考えている。しかし、一部の人々は、遺産となった住宅の外見を維持することにのみ関心を持ち、内部は大規模な改修や近代化を行っている。遺産への関心は、時としてニンビー主義の隠れ蓑として利用されます。成長都市であるブリスベンでは、アパートの供給を増やすことと、伝統的に一戸建てしかなかった地域の特徴を守ることの間で、微妙なバランスを取る必要があります。
4Herman Donner
Determinants of a foreclosure discount
Herman Donner
Pages: 1079 - 1097
This study adds to previous research analyzing the impact of foreclosure status on real estate sales price by using a Swedish dataset were an appraiser has estimated the market value of apartments before they were sold at foreclosure auction. Appraisal data can address the issue of selection bias and a potential overestimation of foreclosure related discount. A mean discount of 7.9% with a corresponding median value of 9.5% is shown when comparing appraisal estimates with prices achieved at foreclosure auction. A hedonic model is also applied, and the resulting discount is estimated at 23.9%. Measures of local market conditions are related to the foreclosure discount, with hedonic price models and models using appraisal data producing consistent results. It is found that the discount is higher in lower priced neighborhoods, in neighborhoods that are heterogeneous in terms of price and in less liquid neighborhoods (significant in the hedonic model). It is also found that apartments with a higher value relative to the neighborhood price level sell at larger discounts. The results are consistent with studies on search and matching theory and contrast from earlier studies that attribute a foreclosure discount to seller motivational factors.
本研究では、スウェーデンのデータセットを用いて、差し押さえ状況が不動産販売価格に与える影響を分析した先行研究に加え、差し押さえオークションで売却される前のアパートの市場価値を鑑定士が推定したデータを使用しました。査定データは、選択バイアスの問題や競売関連の割引の過大評価の可能性を解決することができる。平均値は7.9％、中央値は9.5％であり、競売で得られた価格と鑑定評価を比較した結果、平均値は7.9％、中央値は9.5％となりました。また、ヘドニックモデルを適用した結果、割引率は23.9％と推定された。地域の市場環境と競売割引は関連しており、ヘドニック価格モデルと鑑定データを用いたモデルは一貫した結果を示した。低価格の地域、価格が不均一な地域、流動性の低い地域で割引率が高くなることがわかりました（ヘドニックモデルでは有意）。また、近隣の価格水準に比べて価値の高いマンションは、より大きな割引率で販売されていることがわかった。この結果は、サーチ＆マッチング理論に関する研究と一致しており、フォクロージャー・ディスカウントを売り手の動機付け要因とする以前の研究とは対照的である。
5 Ljiljana VasilevskaJelena ZivkovicKsenija Lalovic
Revealing the relationship between city size and spatial transformation of large housing estates in post-socialist Serbia
Ljiljana VasilevskaJelena ZivkovicKsenija Lalovic
Pages: 1099 - 1121
This paper considers the links between the city size and transformation of inherited socialist large housing estates within the process of post-socialist urban changes in Serbia. Based on the theoretical and contextual framework, we investigate the following: (1) whether there is a relationship between different city sizes and types, pace and intensity of large housing estates physical and functional transformations, and (2) which type(s) of transformation are dominant in different city size categories. To highlight the relationship, this research draws on the empirical evidence from cities which represent four city size categories in Serbia: Belgrade (capital city), Nis (second-tier city), Leskovac (third-tier city), and Bor (fourth-tier city). Research reveals that transformation of large housing estates is shaped by an unregulated urban environment, relaxed legal culture, and entrepreneurial attitudes of the local authorities to urban planning. Recognizing the power of specific local imperatives, the investigation indicates the interrelation between a certain city size and types and intensity of transformations—they are most diverse in the capital, while diversities decrease with the cities downsizing. Dominant transformation types also vary, reflecting the city categories and their economic power—those that require high/moderate investments and involve many actors dominate in the capital and the second-tier city, while the types based on small individual actions and investments dominate in the third and the fourth-tier city. This initial research aimed to create a platform for further investigation that will provide broader insights into this underrepresented issue and set the ground for urban regeneration strategies.
本論文では、セルビアにおけるポスト社会主義の都市変化のプロセスの中で、都市の規模と継承された社会主義大規模住宅団地の変容との関連性を考察する。理論的・文脈的な枠組みに基づいて、以下の点を調査する。(都市の規模の違いと大規模宅地の物理的・機能的な変容の種類、ペース、強度との間に関係があるかどうか、また、都市の規模の違いによって、どのような変容が支配的であるかを明らかにする。この関係を明らかにするために、本研究では、セルビアの4つの都市規模カテゴリーを代表する都市、ベオグラード（首都）、ニス（第2級都市）、レスコヴァツ（第3級都市）、ボル（第4級都市）の経験的な証拠を用いている。調査の結果、大規模な住宅地の変容は、規制のない都市環境、緩やかな法文化、都市計画に対する地方自治体の起業家的態度によって形成されることが明らかになった。この調査では、特定の地域の要請の力を認識した上で、ある都市の規模と変革の種類や強度との間に相互関係があることを示している。高・中程度の投資を必要とし、多くのアクターが関与するタイプの変革は、首都や第2層の都市で多く見られ、小規模な個人の行動や投資に基づくタイプの変革は、第3層や第4層の都市で多く見られたのである。この初期調査は、これまであまり取り上げられてこなかったこの問題をより深く理解し、都市再生戦略の基盤となるような、さらなる調査のためのプラットフォームを構築することを目的としています。
6 Ritika Batra
Gauging the stakeholders’ perspective: towards PPP in building sectors and housing
Ritika Batra
Pages: 1123 - 1156
While Public-Private Partnership (PPP) is widely adopted across various sectors, it raises a question on its meagre utilisation in the housing sector. This paper, therefore, gauges the perspective of the stakeholders in the building industry towards the application of PPP in various building sectors together with housing. It assesses the performance reliability of PPP for housing by learning possible take-aways from other sectors. The role of key stakeholders in the industry becomes highly responsible for an informed understanding and decision-making. To this end, a two-tier investigation was conducted including surveys and expert interviews, with several stakeholders in the PPP industry in Europe, involving the public sector, private sector, consultants, as well as other community/user representatives. The survey results demonstrated the success rate with PPPs, major factors important for PPPs such as profitability or end-user acceptability, the prevalent practices and trends in the PPP world, and the majority of support expressed in favour of the suitability of PPP for housing. The interviews added more detailed dimensions to the understanding of the PPP industry, its functioning and enabling the formation of a comprehensive outlook. The results present the perspective, approaches, and experiences of stakeholders over PPP practices, current trends and scenarios and their take on PPP in housing. It shall aid in understanding the challenges prevalent in the PPP approach for implementation in housing and enable the policymakers and industry stakeholders to make provisions for higher uptake to accelerate housing provision.
官民パートナーシップ（PPP）は様々な分野で広く採用されていますが、住宅分野ではあまり活用されていないのではないかという疑問があります。そこで本稿では、住宅を含む様々な建築分野におけるPPPの適用について、建築業界のステークホルダーの見解を測定する。また、他のセクターから得られる可能性のあるものを学ぶことで、住宅におけるPPPのパフォーマンスの信頼性を評価する。情報に基づいた理解と意思決定を行うためには、建築業界の主要なステークホルダーの役割が非常に重要になります。この目的のために、ヨーロッパのPPP業界では、公共部門、民間部門、コンサルタント、その他のコミュニティやユーザーの代表を含む複数のステークホルダーに対して、アンケート調査と専門家インタビューを含む2段階の調査が行われました。調査の結果、PPPの成功率、収益性やエンドユーザーの受容性といったPPPにとって重要な要素、PPPの世界における一般的な慣行や傾向、住宅に対するPPPの適合性を支持する意見が多数を占めたことなどが明らかになりました。インタビューによって、PPP産業とその機能についての理解が深まり、包括的な見通しを立てることができました。この結果は、PPPの実践、現在の傾向とシナリオ、住宅におけるPPPについての利害関係者の見解、アプローチ、経験を示しています。この結果は、住宅へのPPP導入に伴う課題を理解する助けとなり、政策立案者や業界関係者が住宅供給を促進するために、より多くの導入を可能にするものである。
7Lu ShenYiming HeKwong-wing Chau
Impacts of online shopping convenience and physical retail proximity on housing prices in Shenzhen, 2016–2018
Lu ShenYiming HeKwong-wing Chau
Pages: 1157 – 1176
Retail activities are important parts of urban life, but limited empirical research has been conducted to address the changing impacts of physical retail activities and online shopping activities under current growth of e-commerce. This study investigates the impacts of online shopping convenience and physical retail proximity on residential property price in Shenzhen by conducting hedonic price models. The analysis results indicate that home buyers are willing to pay more for better online shopping convenience. By contrast, proximity to physical retail businesses, such as convenience stores and shopping malls, adversely affects nearby residential property price. This analysis gives market players, housing management practitioners and urban planner insights into how online shopping convenience is highly valued by home buyers, and guidance to a more desirable and efficient community design and urban planning in the modern society.
小売活動は都市生活の重要な要素であるが、現在の電子商取引の成長の下で、物理的な小売活動とオンラインショッピング活動の影響の変化については、限られた実証研究しか行われていない。本研究では、ヘドニック価格モデルを用いて、オンラインショッピングの利便性と実店舗の近接性が深圳の住宅地価格に与える影響を調査した。分析結果によると、住宅購入者はオンラインショッピングの利便性が高ければ、より高い金額を支払うことを望んでいる。一方で、コンビニエンスストアやショッピングモールなどの物理的な小売業への近接性は、近隣の住宅地の価格に悪影響を与えていることがわかった。この分析結果は、市場関係者、住宅管理実務者、都市計画者に、オンラインショッピングの利便性が住宅購入者にどのように高く評価されているかについての洞察を与え、現代社会においてより望ましい、効率的なコミュニティデザインや都市計画を行うための指針となります。
8Taozhi ZhuangQueena K. QianMarja G. Elsinga
An analysis of urban renewal decision-making in China from the perspective of transaction costs theory: the case of Chongqing
Taozhi ZhuangQueena K. QianMarja G. Elsinga
Pages: 1177 – 1199
In China, there is a growing number of urban renewal projects due to the rapid growth of the economy and urbanization. To meet the needs of urban development, urban renewal requires a sound decision-making approach involving various stakeholder groups. However, current urban renewal decision-making is criticized for poor efficiency, equity, and resulting in many unintended adverse outcomes. It is claimed that high-level transaction costs (e.g., a great deal of time spent on negotiation and coordination) are the factors hidden behind the problems. However, few studies have analyzed urban renewal decision-making in a transaction costs perspective. Using the case of Chongqing, this paper aims at adopting transaction costs theory to understand the administrative process of urban renewal decision-making in China. This research focuses on four key stakeholder groups: municipal government, district government, local administrative organizations, and the consulting parties. A transaction costs analytical framework is established. First, the decision-making stages of urban renewal and involved key stakeholder groups are clarified. Second, the transactions done by different stakeholder groups in each stage is identified, thus to analyze what types of transaction costs are generated. Third, the relative levels of transaction costs among different stakeholder groups were measured based on the interview. The empirical analysis reveals how transaction costs occur and affect urban renewal decision-making. Finally, policy implications were proposed to reduce transaction costs in order to enhance urban renewal.
中国では、経済の急速な発展と都市化の進展により、都市再生プロジェクトが増加しています。都市開発のニーズを満たすために、都市再生には様々な利害関係者を巻き込んだ健全な意思決定アプローチが必要です。しかし、現在の都市再生の意思決定は、効率性や公平性に欠け、多くの意図しない不利な結果をもたらしていると批判されています。これらの問題の背景には、高度な取引コスト（交渉や調整に多くの時間を費やすことなど）が隠されていると主張されている。しかし、都市再生の意思決定を取引コストの観点から分析した研究は少ない。本論文は、重慶市の事例を用いて、取引費用理論を採用し、中国における都市再開発の意思決定の行政プロセスを理解することを目的としている。本研究では、市政府、区政府、地方行政組織、相談者という4つの主要なステークホルダーグループに焦点を当てている。取引費用分析の枠組みを構築する。まず、都市再生の意思決定段階とそれに関わる主要なステークホルダー・グループを明らかにする。第二に、各段階で異なるステークホルダー・グループが行う取引を特定し、どのような種類の取引コストが発生するかを分析する。第三に、異なるステークホルダー・グループ間の取引コストの相対的なレベルを、インタビューに基づいて測定した。実証分析により、取引コストがどのように発生し、都市再生の意思決定に影響を与えるかを明らかにした。最後に、都市再生を促進するために取引コストを削減するための政策的インプリケーションを提案した。
9Birol Alas
A multilevel analysis of housing submarkets defined by the municipal boundaries and by the street connections in the metropolitan area: Istanbul
Birol Alas
Pages: 1201 – 1217
This paper focuses on the performance of the multilevel model within the metropolitan area and explores the submarkets of housing prices at the metropolitan level. In addition to the district and neighborhood segmentation within municipal boundaries, areas using the same street for transportation are segmented into submarkets to reveal the effect of the street on price. A fully-random multilevel model is used for finding out a correlation between the prices of housing units and their location. This study compares four submarket modeling strategies based on the data on housing sale transactions in Istanbul. The first model is a simple hedonic model using ordinary least squares and taken as a city-wide ‘benchmark’ model. Three different types of multilevel models are used for models 2,3 and 4. Model 2 and model 3 use district and neighborhood boundaries, which are respectively predefined as spatial divisions. Model 4 represents the geographically smaller areas that use the same street for transportation. The results reveal that multilevel models with smaller spatial units of geography are capable of improving predictive performance in determining dwelling prices in the metropolitan area and that the sub-regional spatial units that use the same street for transportation have an effect on the spatial dimension of submarket boundaries.
本稿では，首都圏におけるマルチレベルモデルの性能に着目し，首都圏レベルでの住宅価格のサブマーケットを探索した。市町村内の地区や近隣の区分に加えて，交通手段として同じ道路を利用する地域をサブマーケットとして区分し，道路が価格に与える影響を明らかにした。また，住宅の価格と立地との相関を調べるために，完全ランダム型のマルチレベルモデルを用いた。本研究では，イスタンブールの住宅売買取引のデータに基づいて，4つのサブマーケット・モデリング戦略を比較した。最初のモデルは，通常の最小二乗法を用いた単純なヘドニックモデルであり，都市全体の「ベンチマーク」モデルとした。モデル2、3、4には、3種類のマルチレベルモデルを用いた。モデル2とモデル3は、それぞれ空間的な区分として事前に定義された地区と近隣の境界線を使用しています。モデル4は、交通手段として同じ道路を利用する地理的に小さな地域を表しています。その結果，地理的に小さな空間単位を用いたマルチレベル・モデルは，首都圏の住宅価格を決定する際の予測性能を向上させることが可能であること，また，交通機関に同じ道路を使用するサブリージョンの空間単位は，サブマーケット境界の空間的次元に影響を与えることが明らかになった。
10Andrew EbekozienAbdul-Rashid Abdul-AzizMastura Jaafar
Root cause of demand–supply gap in Malaysian low-cost housing: housing developers perception
Andrew EbekozienAbdul-Rashid Abdul-AzizMastura Jaafar
Pages: 1219 – 1236
In 1982, Malaysian Government made it compulsory for housing developers to construct low-cost housing (LCH). Yet, inaccessibility to homes for the low-income groups is high; leading to an increase in LCH demand–supply gap. Therefore, this paper examines housing developers perception regarding the root cause of the Malaysian LCH demand–supply gap. Also, it proffers possible policy solutions to bridge the LCH demand–supply gap. These were achieved through a qualitative approach. The study found five main root-cause of LCH demand–supply gap, which include lax housing state policy and enforcement, lax state registration for low-income group, high development and construction costs, issues surrounding LCH purchase, and leakages in low-cost housing. The paper concludes that the government should lead and create an enabling environment for the commencement of the industrialised building systems. Also, recommended is the proposed cumulative ruling on LCH development, enforcement of computerised open registration system across the states, upward review of ceiling price from RM42,000 to RM65,000/unit among others. As part of the practical implications, this paper is advocating for the transformation of low-cost housing provision for liveable sustainable cities across Malaysia. Also, planned to stir-up relevant stakeholders and bring to the front burners new openings for further research.
1982年、マレーシア政府は、住宅開発業者に低価格住宅（LCH）の建設を義務づけた。しかし、低所得者層の住宅へのアクセスは悪く、これがLCHの需要と供給のギャップの拡大につながっている。そこで本稿では、マレーシアにおけるLCHの需要と供給のギャップの根本原因について、住宅開発業者の認識を検証する。また、LCHの需要と供給のギャップを埋めるための可能な政策的解決策を提案している。これらは、定性的なアプローチによって達成された。本研究では、LCHの需要と供給のギャップの5つの主な原因を発見した。その原因とは、緩い住宅州の政策と施行、低所得者グループに対する緩い州の登録、高い開発・建設コスト、LCHの購入をめぐる問題、低価格住宅の漏れなどである。本稿では、政府が主導し、工業化された建築システムの開始を可能にする環境を整えるべきであると結論付けている。また、LCH開発に関する累積裁定の提案、州全体でのコンピュータ化された公開登録システムの実施、上限価格のRM42,000からRM65,000/ユニットへの上方修正などを推奨している。実用的な意味合いの一部として、本稿は、マレーシア全土の住みやすい持続可能な都市のために、低価格の 住宅供給を変革することを提唱している。また、関連するステークホルダーを刺激し、さらなる研究のための新たな可能性を前面に押し出すことも計画している。
11 Mohammad AzmoodehFarshidreza HaghighiMohammad Javad Maghsoodi Tilaki
Investigating the relationship between housing policy and accessibility, based on developing a multi-perspectives accessibility index: a case study in Tehran, Iran
Mohammad AzmoodehFarshidreza HaghighiMohammad Javad Maghsoodi Tilaki
Pages: 1237 – 1259
Quality of life has become a challenge for today’s world, which is associated with the transportation and land-use requirements, especially housing. Accessibility-based planning as a land-use transportation integration planning has turned growing attention in urban decision making in recent decades. Since there is a strong relationship between accessibility and housing policies such as housing price, this study tries to cover these relationships. In this context, we proposed a novel four-stage methodology. Firstly, a comprehensive, multi-perspectives accessibility index is being developed based on GIS for spatial analyses and GMCDM for aggregating experts’ views and then the index is compared with housing price. In order to verify the comparison and functionality of the parameters on accessibility and housing policy, sensitivity analysis is conducted. The results indicate, keeping structural features constant, the housing price shows a moderate negative correlation of -0.552 with accessibility in the study area. Although the GAHP weights and SA analysis results showed a positive correlation, the housing policy did not follow the same. The results of this research are meaningful in explaining the effect of especially neighbourhood characteristics for city policymaking and housing market analyses.
現代社会では、生活の質を高めることが課題となっており、それは交通や土地利用の要件、特に住宅に関連している。土地利用と交通の統合計画としてのアクセシビリティに基づく計画は、ここ数十年で都市の意思決定において注目を集めている。アクセシビリティと住宅価格などの住宅政策との間には強い関係があるため、本研究ではこれらの関係をカバーしようとしています。本研究では，4段階の方法論を提案した。まず、空間分析のためのGISと専門家の意見を集約するためのGMCDMに基づいて、包括的で多面的なアクセシビリティ指標を開発し、その指標を住宅価格と比較することにした。また，アクセシビリティと住宅政策に関するパラメータの比較と機能性を検証するために，感度分析を行った。その結果，構造的特徴を一定とした場合，住宅価格はアクセシビリティと-0.552の中程度の負の相関を示すことが分かった。GAHPウェイトとSA分析の結果は正の相関を示したが，住宅政策は同じようにはならなかった。本研究の結果は，都市政策や住宅市場分析において，特に近隣の特徴の影響を説明する上で有意義なものである。
12Yang ZhangChengjun WangGuangmin Zhang
Determinants of purchase intention for real estate developed on industrial brownfields: evidence from China
Yang ZhangChengjun WangGuangmin Zhang
Pages: 1261 – 1282
Against the backdrop of industrial structure adjustment and scarce land resources, China has experienced a sharp rise in the number of real estate projects developed on industrial brownfields (REDIB). To date, several new policies and projects have been developed for such real estate. Although their success depends on public acceptance, there is little quantitative research on whether the public is willing to support these projects. This study extends the standard theory of planned behavior (TPB) model by including trust and risk perception to determine which factors influence REDIB purchase intention and provide a basis for policy formulation and redevelopment strategies. Structural equation modeling was used to analyze 338 valid survey responses from Chinese residents. The empirical results show that in the original TPB model, consumer attitude is the main factor affecting intention to acquire; interestingly, subjective norms and perceived behavioral control are not significant. In addition, expanding the theory of planned behavior using risk perception and trust as additional features significantly improves the interpretability of the standard model. These findings provide important insights for understanding purchase intention regarding real estate projects developed on industrial brownfields. Policy recommendations and strategies for further industrial brownfield redevelopment are proposed based on our findings.
産業構造の調整や土地資源の不足を背景に、中国では産業用ブラウンフィールド（REDIB）を利用した不動産プロジェクトが急増している。現在までに、このような不動産のためにいくつかの新しい政策やプロジェクトが開発されてきた。これらのプロジェクトが成功するかどうかは市民の受け入れにかかっているが、市民がこれらのプロジェクトを支持するかどうかに関する定量的な研究はほとんどない。本研究では、標準的な計画行動理論（TPB）モデルに信頼とリスク認知を加えて拡張し、どのような要因がREDIBの購入意向に影響を与えるかを明らかにし、政策立案や再開発戦略の基礎とすることを目的とした。構造方程式モデルを用いて、中国の住民から得られた338件の有効なアンケート回答を分析した。実証の結果、オリジナルのTPBモデルでは、消費者態度が購入意向に影響を与える主な要因であり、興味深いことに、主観的規範と知覚的行動制御は有意ではないことがわかった。さらに、リスク知覚と信頼を加えて計画行動理論を拡張すると、標準モデルの解釈性が大幅に向上することがわかった。これらの結果は、産業廃棄物処理場で開発された不動産プロジェクトに関する購入意図を理解するための重要な洞察を提供しています。また、今回の調査結果に基づいて、産業用ブラウンフィールドの再開発を進めるための政策提言と戦略を提案する。
13Chih-Hao WangNa Chen
A geographically weighted regression approach to investigating local built-environment effects on home prices in the housing downturn, recovery, and subsequent increases
Chih-Hao WangNa Chen
Pages: 1283 – 1302
The 2007 financial crisis profoundly affected most American metropolitan areas. Over the past 10 years, Columbus, Ohio, has experienced a housing downturn, recovery, and subsequent increases. This allows to investigate the response of housing market in different periods of the recession. Ordinary and geographically-weighted regression (GWR) models were developed to examine global and local built-environment effects on home-price appreciations for the three periods while controlling for other physical and socioeconomic variables. The results found that home buyers showed an unchanged preference for residential privacy and amenity and avoided those features that might attract negative external effects from a period to another. The home-price appreciation rates showed different spatial patterns across the study region in the three periods. Nevertheless, the results suggested that suburban areas, particularly those in northern Columbus, better resisted, recovered from, and adapted to the recession. In the wake of the recession, a smaller house was preferred by home buyers. GWR models also provided some interesting findings. In the downturn, accessibility to a park or library helped sustain home prices in the northwest. Bus stop density had a positive effect in eastern Columbus in the recovery, most likely due to the high fuel price at that time. Neighborhoods with a higher income better retained their home value in the downturn, especially those in southern Columbus. Finally, this study found that the recession hit harder on minority neighborhoods in all three periods. This finding suggests that housing policies should focus on these neighborhoods with other social support.
2007年の金融危機は、アメリカのほとんどの都市圏に深刻な影響を与えました。オハイオ州コロンバス市では，過去 10 年間に渡って， 住宅市場の低迷と回復，そしてその後の上昇を経験してきた。このことから，不況の異なる期間における住宅市場の反応を調べることができる。普通回帰モデルと地理的加重回帰モデルを用いて，他の物理的・社会経済的変数をコントロールしながら，3つの期間の住宅価格の上昇に対するグローバルおよびローカルな建築環境の影響を調べた。その結果、住宅購入者は、住宅のプライバシーやアメニティを好む傾向に変化はなく、外部からの悪影響を受ける可能性のある特徴は避ける傾向にあることがわかった。住宅価格の上昇率は，3つの期間において調査地域全体で異なる空間パターンを示した。しかし、その結果は、郊外の地域、特にコロンバス北部の地域が、不況によく耐え、回復し、適応したことを示唆するものであった。不況の後、住宅購入者はより小さな家を好むようになった。GWRモデルでも、興味深い結果が得られました。不況下では、公園や図書館へのアクセスの良さが、北西部の住宅価格の維持に役立ちました。コロンバス東部では、景気回復時にバス停の密度がプラスの効果を発揮したが、これは当時の燃料価格の高騰によるものと思われる。また、所得の高い地域は、コロンバス南部を中心に、不況下でも住宅価格を維持していました。最後に、本研究では、3つの期間すべてにおいて、不況の影響がマイノリティの地域に強く及んだことを明らかにした。この結果は、住宅政策は、他の社会的支援を受けているこれらの地域に焦点を当てるべきであることを示唆している。
14Bo-sin TangSiu Wai WongKwan To Wong
Urban land uses within walking catchment of metro stations in a transit-oriented city
Bo-sin TangSiu Wai WongKwan To Wong
Pages: 1303 – 1319
Investment in rapid transit infrastructure brings spatial changes in cities. Urban land uses compete to occupy precious, accessible locations around metro stations. This study explores the land use characteristics and spatial distribution of private development within a 500 m walking catchment of metro stations of Hong Kong between 1981 and 2017. It concludes that, while metro station continued to be a magnet to commercial-office development, especially within and near traditional CBD districts, they have gradually spread to the outer industrial districts. Housing uses were being pushed and pulled out of the urban core. Proximity to a metro station has a strong, positive impact on both Business and Hospitality Land Uses, relative to housing and industrial development. Planning policies have played a strong role in influencing the land use selection of private developers on land within the station catchment areas, leading to a high inter-station differentiation of land use mixes. Relaxation of government regulations, coupled with market circumstances, caused a recent wave of new development of hotels and serviced apartments which out-competed commercial-offices in occupying prime locations near stations.
高速輸送インフラへの投資は、都市の空間的変化をもたらします。都市の土地利用は、地下鉄駅周辺の貴重なアクセス可能な場所を占有するために競争する。本研究では、1981年から2017年の間に、香港の地下鉄駅の徒歩500m圏内における土地利用の特徴と民間開発の空間的分布を調査した。結論としては、地下鉄駅は、特に伝統的なCBD地区内やその近くでは、商業オフィス開発の魅力を持ち続けていたが、それらは徐々に外側の工業地区に広がっていった。住宅用途は、アーバンコアから押し出され、引き抜かれていった。地下鉄の駅に近接していることは、住宅や産業用の開発に比べて、ビジネスとホスピタリティの両方の土地利用に強いプラスの影響を与えます。計画政策は、駅の集客エリア内の土地で民間の開発業者が選択する土地利用に強い影響を与え、駅間での土地利用の組み合わせの差異化につながっている。政府の規制が緩和され、市場の状況と相まって、最近ではホテルやサービスアパートメントの新規開発が相次いでおり、駅周辺の一等地を占める商業施設と競合している。
15Yona Ginsberg
Richard Sennett: Building and dwelling: ethics for the city
Yona Ginsberg
Pages: 1321 – 1322
This book is about how cities are built and how people live in them. Sennett distinguishes between two aspects of the city, the ville and the cite'. The ville refers to the built urban environment, while the cite' deals with the way of life, the attitude to neighbors and strangers. The ville deals with the total city, while the cite' means a specific place in the urban environment.
This is a very rich manuscript which analyzes cities on a long historic spectrum, from ancient Athens to modern global cities both in the West such as London, Paris and New York, and cities in developed countries like Delhi and Changhei. Sennett presents a very impressive literature survey and quotes among others planners like Jane Jacobs and Mumford and discusses the differences between them. Both were concerned with the relative balance between the built and the lived (p.79). In contrast to Mumford, Jacobs advocates slow growth, mixed neighborhoods, street life and social control. Sennett also relies on philosophers like Kant and Walter Benjamin.
In addition to the long literature survey, Sennett relies on his own rich experience as a planner in various cities around the globe, as well as a theorist of urban studies. Various parts of the book are based on participant observations in his own London neighborhood, in the market of Nehru place in Delhi and on Kantstrasse in Berlin.
The book consists four parts. The first part describes the professional urbanism, i.e. city making has started and how this practice has changed over time. Up to the nineteenth century, city planning tried to connect the lived and the built, the ville and cite'. Sennett presents various examples such as the Haussman Boulevards in Paris. In the twentieth century, those two went apart. Planners constructed the ville without taking into consideration the way people live, i.e. cite'. Some even attempted to change the behavior of residence through their buildings, but did not succeed.
On the other hand, the author criticizes the Chicago School for concentrating on the way people live in cities but ignoring how cities are built. Sennett discusses his own personal experience as a planner to adjust physical plans to people's needs and wishes, an effort which sometimes failed. As a sociologist working for several master plans, I can sympathize with his disappointments.
In the second part, Sennett analyzes how cities are affected by the division between the built and the lived. He points out the big expansion of cities in the Global South which adapted the same problems and conflicts of the Global North and are unable to cope with them. For example, the difficulty of Mr. Sudhir, his Delhi informant, to find a dwelling unit in the "informal city".
In the third part, the author presents what the city could be like if it would be more open. Much of the book is devoted to the distinction between closed and open forms of cities. In an open form enables simultaneous activities. The open city prefers the border over the boundary, which means that the city is flexible and changes could be made over time. The city is heterogeneous and allows different functions to develop in the same area. Sennett argues that closed cities are homogeneous and presents the "gated communities" as an example of the closed city. He thinks this kind of housing should not be built.
An open system requires people to cope with complexity and changes. The open system "marks the city in modest ways, using simple materials" (p.140). The city gets a complex image, and buildings are in a way incomplete so that that changes can be made. There are open spaces which are connected to the buildings. Residents live on dense streets and meet on parks and other public spaces. "An open ville will avoid committing the sins of repetition and static form; it will create the material conditions in which people might thicken and deepen their experience of collective life" (p. 141).
The final chapter—the crookedness of the city—deals with natural disasters which are a threat to the city and might destroy the relation between the built and the lived. Sennett mentions among others, hurricane Sandy, climate change and pollution which are a danger to the city. He also suggests how to deal with those disasters.
Since this review is written in the midst of Covid 19, i.e. the Corona virus crises, one cannot ignore the impact of an epidemics on the city. We are aware how cities all over the world are affected by this plague. The impact on the way of life i.e. the cite' is traumatic. Since there is no cure to the disease, one way to avoid getting sick is keeping "social distance" from each other. This of course effects the behavior in public places.
How should social life be carried out in the city? In his very vivid description of Kantstrasse in Berlin, Sennett answers this question. He does not advocate the need for intimate social ties in order to be part of the community. He quotes Kant's "Unsocial sociability" (p. 295), which means that people tolerate different others. Identification should not rule the cite' and people should become "indifference to difference"(p. 299). Kantstrasse residents do not need to get involved as long as they do not have to act together and this is the way it should be. Sennett describes this type of relation in the way Simmel described urban life, with the blasé attitude.
Sennett concludes by saying "The ethical connection between urbanist and urbanite lie in practicing a certain kind of modesty: living one among many, engaged by a world which does not mirror oneself" (p. 302). This is a lesson that should be learned by those who are involved with creating better living in cities.
This is a very interesting book. It deals with urbanism from various aspects. It is rich, but sometimes too detailed and therefore hard to follow. I am not sure that intimate social ties do not contribute to urban life, as appears in this book. It seems one should not ignore social networks.
この本は、都市がどのように作られ、人々がどのように暮らしているかについて書かれています。セネットは、都市の2つの側面、「ヴィル」と「シテ」を区別しています。ヴィルとは建設された都市環境のことであり、シテとは生活様式、隣人や見知らぬ人に対する態度のことである。ville」は都市全体を、「cite'」は都市環境の中の特定の場所を意味します。
古代アテネから、ロンドン、パリ、ニューヨークといった西洋の現代グローバル都市、デリーや昌平といった先進国の都市まで、歴史的に長い範囲で都市を分析した、非常に豊かな原稿である。セネットは、非常に印象的な文献調査を行い、ジェーン・ジェイコブスやマンフォードなどのプランナーの言葉を引用し、彼らの違いを論じています。両者とも、建設されたものと生活されたものとの相対的なバランスに関心があった（p.79）。マンフォードとは対照的に、ジェイコブスはゆっくりとした成長、混在した地域、ストリートライフ、社会的コントロールを提唱している。また、セネットはカントやウォルター・ベンヤミンといった哲学者にも依拠しています。
長い文献調査に加えて、セネットは世界の様々な都市でプランナーとして、また都市研究の理論家として、自身の豊かな経験に依拠している。本書の様々な部分は、セネット自身が住んでいるロンドン、デリーのネルー・プレイスのマーケット、ベルリンのカントシュトラーセでの参加者による観察に基づいています。
この本は4つの部分から構成されている。第1部では、プロのアーバニズム、つまり都市づくりがどのように始まったのか、またその実践が時代とともにどのように変化してきたのかを説明しています。19世紀までの都市計画では、生活と建築、都市と都市を結びつけようとしていた。セネットは、パリのオスマン大通りなど様々な例を紹介しています。20世紀になると、この2つは離れてしまった。計画者は、人々の生き方、つまりシテを考慮せずに、ヴィルを建設した。ある者は、建物を通して居住者の行動を変えようとしたが、成功しなかったのである。
一方で著者は、シカゴ学派が、人々の都市での暮らし方に集中し、都市がどのように建設されるかを無視していると批判している。セネットは、プランナーとして物理的な計画を人々のニーズや希望に合わせる努力をしたが、時には失敗したという自らの経験を語っている。社会学者としていくつかのマスタープランに携わってきた私は、彼の失望に共感することができる。
第2部でセネットは、都市が建築物と生活者の間の分裂によってどのような影響を受けているかを分析している。彼は、北半球と同じ問題や対立を適応し、それに対処できない南半球の都市が大きく拡大していることを指摘しています。例えば、デリーの情報提供者であるスディール氏が、「インフォーマルな都市」で住居を見つけることが困難であることを指摘しています。
第3部では、もし都市がもっと開かれたものになれば、どのようなものになるかを提示しています。この本の多くは、都市の閉鎖的な形態と開放的な形態の区別に費やされている。オープンな形態では、同時進行の活動が可能になる。開かれた都市は、境界線よりも境目を好む。つまり、都市は柔軟性があり、時間の経過とともに変化が可能である。都市は異質であり、同じエリアで異なる機能を発展させることができる。セネットは閉鎖的な都市は同質的であると主張し、閉鎖的な都市の例として「ゲーテッド・コミュニティ」を紹介しています。このような住宅は建てるべきではないと考えている。
オープンシステムでは、人々は複雑さや変化に対処する必要がある。オープンシステムでは、「シンプルな素材を使って、控えめな方法で都市をマークする」（p.140）。都市は複雑なイメージを持ち、建物は変更が可能なようにある意味不完全である。建物とつながっているオープンスペースがあります。住民は密集した通りに住み、公園やその他の公共スペースで出会う。「開かれたヴィルは、反復と静的な形態の罪を犯すことを避け、人々が集団生活の経験を厚く、深くするような物質的条件を作り出すだろう」（p.141）と述べています。
最後の章、「都市の曲がり角」では、都市にとって脅威となり、建設されたものと生活されたものとの関係を破壊しかねない自然災害を扱っている。セネットは、都市にとっての脅威であるハリケーン・サンディ、気候変動、汚染などについて言及している。そして、それらの災害に対処する方法を提案している。
このレビューが書かれたのは「コヴィド19」、つまりコロナ・ウイルス危機の最中であるため、疫病が都市に与える影響を無視することはできない。私たちは、世界中の都市がこの疫病の影響を受けていることを知っています。生活様式、つまり市民の生活への影響はトラウマになるほどです。この病気には治療法がないので、病気にならないための一つの方法は、お互いに「社会的な距離」を保つことです。もちろん、公共の場での行動にも影響します。
社会生活は都市の中でどのように行われるべきか？セネットは、ベルリンのカント通りを非常に生き生きと描写することで、この問いに答えている。彼は、コミュニティの一員であるために親密な社会的つながりが必要であると提唱しているわけではない。彼はカントの「非社会的社交性」（p.295）を引用し、人は異なる他者を許容するということを意味している。同一視がカイトを支配してはならず、人々は「違いに無関心」になるべきである（p.299）。カントシュトラーセの住人は、一緒に行動する必要がない以上、巻き込まれる必要はなく、これが本来の姿なのです。セネットはこのような関係性を、ジンメルが都市生活を表現したように、淡々とした態度で表現しているのである。
セネットは最後に、「アーバニストとアーバナイトの間の倫理的なつながりは、ある種の謙虚さを実践することにあります。これは、都市でよりよい生活を実現しようとする人々が学ぶべき教訓である。
この本はとても面白い本です。都市論を様々な側面から扱っている。内容は充実していますが、細かすぎてついていけないこともあります。この本に書かれているように、親密な社会的つながりが都市生活に貢献していないとは思えません。ソーシャルネットワークを無視してはいけないようです。
16 Joris Hoekstra
Kenna, P., Nasarre-Aznar, S., Sparkes, P. and C.U. Schmid (eds.) Loss of Homes and Evictions across Europe: a comparative legal and policy examination
Joris Hoekstra
Pages: 1323 – 1324
17 David Varady
Sako Musterd (ed.), Handbook of Urban Segregation
David Varady
Pages: 1325 – 1327
