Journal of Housing Research26(2).(2017)

①Beyond Standardized Test Scores: The Impact of a Public School Closure on House Prices

Alicia Rosburg, Hans Isakson, Mark Ecker and Tim Strauss

In most studies, standardized test scores are used as a proxy for school quality. Standardized test scores, however, may not fully capture the value of a public school to the households who live in the school’s attendance zone. We use the sudden closure of a well-performing public school in Iowa to estimate this value. Holding other things constant, we find that the school added 6.8% (about $9,000 for the mean house price) to the value of houses in the attendance zone over and above any effect associated with standardized test scores.

ほとんどの研究では、標準化されたテストの点数が学校の質の代理として用いられている。しかし、標準化されたテストの点数は、その学校の通学圏に住む世帯にとっての公立学校の価値を十分に把握していない可能性がある。この価値を推定するために、アイオワ州の成績の良い公立学校の突然の閉鎖を利用しています。他の条件を一定に保つと、学校は、標準化テストの点数に関連した効果を上回る6.8％（平均住宅価格で約9,000ドル）を通勤圏の住宅の価値に追加したことがわかります。

② The Effect of Neighborhood Density and GIS Layout on the Foreclosure Contagion Effect

Daniele Vernon-Bido, Andrew J. Collins, John Sokolowski and Michael J. Seiler

Agent-based modeling and simulation has been used to examine the effects of foreclosures on property values and the overall health of the property market. Past agent-based simulations simplistically use an equally-spaced grid structure for the layout of the properties. This simple spacing does not reflect the actual size and dispersion of properties. Instead, we use GIS models of actual neighborhoods to study the impact of size and spacing within a real estate agent-based simulation to investigate the foreclosure contagion effect. The topologies of five neighborhoods in Virginia Beach, Virginia were uploaded into an agent-based simulation using publicly accessible GIS data. The results indicate that non-linear pricing changes occur within the neighborhoods. Moreover, the density of a neighborhood is a significant determining factor in explaining differential results.

エージェントベースモデルを組むことやシミュレーションは、不動産価値や不動産市場の全体的な健全性に対する抵当流れの影響を調べるために使用されてきました。過去のエージェントベースのシミュレーションでは、物件のレイアウトに等間隔のグリッド構造を単純化して使用しています。この単純な間隔は、実際の不動産の大きさや分散を反映していない。その代わりに、我々は実際の近隣地域のGISモデルを用いて、不動産エージェントベースのシミュレーションにおける規模と間隔の影響を研究し、差押えの汚染効果を調査しています。バージニア州バージニアビーチの5つの近隣地域の位相を、一般にアクセス可能なGISデータを用いてエージェントベースのシミュレーションに更新した。その結果、非線形な価格変動が近隣地域内で発生していることが示された。さらに、近隣の密度は、差異のある結果を説明する上で重要な決定要因であることが示された。

③ The Impact of Hurricanes on the Selling Price of Coastal Residential Real Estate

Scott Below, Eli Beracha and Hilla Skiba

We investigate the extent to which hurricanes affect the prices of residential real estate in Dare County, NC from 1999 through 2012. We find a price discount of roughly 3.8% in the 60 days following a storm. However, this discount is only temporary and becomes unobservable beyond 60 days post-storm. The discount is larger for lower quality properties and those purchased by local buyers and appears to be concentrated in inland properties. Overall, our results provide valuable insight into the pricing inefficiencies exhibited in the coastal residential real estate markets following exogenous major weather events.

1999年から2012年までの間に、ハリケーンがノースカロライナ州デア郡の住宅用不動産の価格にどの程度の影響を与えたかを調査した。その結果、嵐の後60日間で約3.8％の価格割引が見られることがわかった。しかし、この値引きは一時的なものであり、嵐の後60日を過ぎると観測不能になる。この値引きは、質の低い物件や地元の買い手が購入した物件ほど大きく、内陸部の物件に集中しているようです。全体的に見て、我々の結果は、外生的な大規模な気象イベント後の沿岸部の住宅用不動産市場で示された価格設定の非効率性についての貴重な洞察を提供するものである。

④ The Effect of Seller Ownership and Financing Choices on the Selling Price of Foreclosed Homes

Bruce L. Gordon and Daniel T. Winkler

Numerous studies have examined the effect of foreclosures on the selling prices of residential properties, but few have considered whether ownership and financing terms affect selling prices. The findings indicate that investor-resale properties sell at a significant premium relative to comparable properties sold by commercial banks, while GSE-owned properties sell at a slight premium. Also, cash buyers are able to negotiate lower prices from sellers.

多くの研究が住宅用不動産の販売価格に及ぼす差し押さえの影響を調査してきたが、所有権や融資条件が販売価格に影響を与えるかどうかを検討したことはほとんどなかった。調査結果によると、投資家による再販物件は、商業銀行が販売する同等の物件と比較してかなりのプレミアムで販売され、GSEが所有する物件はわずかにプレミアムで販売されることが示されています。また、現金で購入した方が売主から低価格の交渉が可能である。

⑤ International House Price Linkages: Time-Varying Estimates and Contagion for the G-7

William Miles

Co-movement between house prices across different countries has important implications for global investors. I employ a new data set on international house prices to examine home value co-movements in G-7 nations. I find linkages that vary through time. In some periods, the correlations are negative, while at other times, these co-movements reach all-time highs. This pattern is consistent with previous research on contagion for other financial assets. Further investigation reveals, however, that contrary to some previous findings, there has not been a secular increase in house price co-movement over the last four decades.

諸国間の住宅価格の共変動は、世界の投資家にとって重要な意味を持つ。私は、国際的な住宅価格に関する新しいデータセットを用いて、G7諸国の住宅価格の共変動を調査した。その結果、時間の経過とともに変化する相関関係を発見した。相関関係が負の期間もあれば、過去最高を更新する期間もある。このパターンは、他の金融資産の汚染に関するこれまでの研究と一致しています。しかし、さらに調査を進めていくと、これまでのいくつかの調査結果に反して、過去40年間で住宅価格の共移動が世間的には増加していないことが明らかになってきました。