International Journal of Housing Policy20(1).(2020)

①Transformations in housing and housing policy research: plus ça change, plus c'est la même chose

Richard Ronald

Pages: 1-5

In the years since the Global Financial Crisis, the function of housing markets and role of housing sectors have shifted enormously. Consequently, research on, and understandings of, the integration of housing in the economy, polity and society – especially as a vehicle of enhanced neo-liberalisation and intensified socioeconomic division – have in many ways advanced. This editorial reflects on these transformations in relation to the latest editorial epoch in the International Journal of Housing Policy. In marking the hand over to the new editorial team, it considers how both the journal and housing policy research have changed and are changing.

世界金融危機以降の数年間で、住宅市場の機能と住宅部門の役割は大きく変化した。その結果、経済、政治、社会における住宅の統合に関する研究と理解は、特に新自由主義化の強化と社会経済的分断の激化の手段として、様々な形で進展してきた。本編集は、International Journal of Housing Policyの最新の編集の担当期に関連して、これらの変容を反映している。新しい編集チームへの引き継ぎを記念して、ジャーナルと住宅政策研究の両方がどのように変化し、変化しつつあるかを考察している。

② Multiple property ownership in times of late homeownership: a new conceptual vocabulary

Justin Kadi, Cody Hochstenbach & Christian Lennartz

Pages: 6-24

The number of individuals and households that own an additional property beyond their primary home is on the rise in several countries. However, recent studies have been inconsistent in describing such properties, referring, for instance, to the return of private small-scale landlordism, the proliferation of second homes, or the significance of dwellings that are held as investment properties. Rarely are these disparate issues considered together, either theoretically or empirically. This special issue mobilises the concept of multiple property ownership (MPO) to provide a more integrated analysis. In this introduction to the special issue we propose multiple property ownership as a conceptual banner that includes second homes, buy-to-let properties, holiday rentals, intergenerational support properties and safe deposit box properties. While these properties may differ considerably in terms of purpose and use, we argue that they are part of a broader proliferation of property wealth accumulation at the household level. Considering multiple properties together can motivate a deeper understanding of property wealth concentration and changing property relations in the post-crisis context. We introduce a typology of multiple property ownership, discuss the consumption and investment value of different property types, and outline some drivers of multiple property ownership, before considering implications for housing research. We end with a brief discussion of the five articles in this special issue and how they deepen current understanding of multiple property ownership.

個人や世帯が自宅以外に追加的に不動産を所有するケースは、いくつかの国で増加傾向にある。しかし、最近の研究では、小規模個人の民間家主制の復活、セカンドハウスの普及、投資用不動産として保有する住居の意義など、その記述に一貫性がない。これらの異質な問題が理論的にも実証的にも一緒に考察されることは稀である。本特集号では、複数不動産所有（Multiple Property Ownership）という概念を用いて、より統合的な分析を行う。この特集号の序章では、複数の不動産所有権を、セカンドハウス、バイ・トゥ・レット、ホリデー・レンタル、世代間支援物件、貸金庫物件を含む概念的なバナーとして提案している。これらの物件は、目的や用途は大きく異なるかもしれないが、家計レベルでの財産富の蓄積の広がりの一端を担っていると考えている。複数の不動産を一緒に考えることで、金融危機後の文脈における不動産の富の集中と不動産関係の変化についての理解を深めることができる。本研究では、住宅研究への影響を検討する前に、複数の不動産所有の類型論を紹介し、異なる不動産タイプの消費と投資価値について議論し、複数の不動産所有の推進要因について概説する。最後に、本特集号に掲載されている 5 つの記事と、それらがどのようにして多重所有権の現在の理解を深めているかについて簡単に議論している。

③ Secondary property ownership in Europe: contributing to asset-based welfare strategies and the ‘really big trade-off’

Barend Wind, Caroline Dewilde & John Doling

Pages: 25-52

This paper examines the role of secondary property ownership (SPO) in Europe (EU). Focusing predominantly on residential properties used as rental-investments, it explores their role in the political economy of housing and welfare, contributing to respectively newer and older literatures about housing wealth and asset-based welfare and the ‘really big trade-off’ between outright homeownership and generous pensions. Both have hitherto largely been viewed as related to ownership of the primary residence. The empirical part of this paper is based on the Household Finance and Consumption Survey (HFCS), carried out by the European Central Bank in 2014, and providing information about property ownership by samples of households in 20 member states of the EU. The results show that the total wealth held in the form of SPO is considerable while also varying considerably from country to country. SPO held as an investment in the form of landlordism is most prevalent in countries characterised as corporatist-conservative or liberal welfare regimes. In the corporatist-conservative countries, SPO can be seen as a since long established proactive asset-based welfare strategy that compensates for the limitations of their fragmented pension systems, especially for the self-employed. In liberal welfare states, the recent upswing of buy-to-let landlordism is a manifestation of the concentration of housing wealth and limited access to homeownership for starters, which makes SPO an ever more attractive investment.

本稿では、ヨーロッパ（EU）における二次的不動産所有（SPO）の役割を検証する。主に賃貸投資として使用される住宅物件に焦点を当て、住宅と福祉の政治経済における二次的不動産所有の役割を探り、住宅の富と資産ベースの福祉に関する新しい文献と古い文献にそれぞれ貢献し、完全な住宅所有と手厚い年金との間の「本当に大きなトレードオフ」にも貢献している。どちらもこれまでは主に第一次住居の所有権に関連していると見られてきた。本稿では、欧州中央銀行が2014年に実施した家計金融・消費調査（HFCS）に基づき、EU加盟20カ国の家計サンプルの不動産所有に関する情報を提供している。その結果、SPOという形で保有されている総資産はかなりのものである一方で、国によってかなりのばらつきがあることがわかりました。民間家主制の形で投資として保有されているSPOは、コーポラティブ-保守的または自由主義的な福祉レジームの国で最も多く見られます。コーポラティブ-保守的な国々では、SPOは、長年にわたって確立されてきた積極的な資産ベースの福祉戦略と見ることができ、特に自営業者のための分断された年金制度の限界を補うものである。自由主義的な福祉国家では、最近のバイ・トゥ・レットの民間家主制の高まりは、住宅の富の集中とスタートアップのための住宅所有権への限定的なアクセスの現れであり、SPOはこれまで以上に魅力的な投資となっている。

④ Second homes in the city and the country: a reappraisal of vacation homes in the twenty-first century

Meaghan Stiman

Pages: 53-74

In the United States and across Europe, research on second—and multiple—homeownership for vacation and leisure use has traditionally analysed the in-migration of urban residents into rural locales. Indeed, this line of inquiry has been warranted for many years because of the high concentration of urban dwellers who have sought second homes in natural amenity-rich rural destinations. However, drawing on interviews with 61 second homeowners who purchased property for vacation or leisure use, this paper unravels an empirical puzzle. While second homeownership has often been found to be an urban-to-rural phenomenon, this analysis uncovers a preponderance of second homeowners who purchase secondary residences in urban locales, as well as suburbanites who purchase secondary residences in either rural or urban destinations. To makes sense of these findings, I suggest that empirical and theoretical attention to second homeownership requires a twenty-first century reappraisal to account for both the heterogeneity of second homeownership as well as the larger socio-economic conditions under which it materialises.

米国および欧州全域にあっては、休暇やレジャーを目的としたセカンドハウスや複合住宅の所有に関する研究では、伝統的に都市住民の農村部への移住を分析してきた。実際、自然のアメニティが豊富な農村部にセカンドハウスを求める都市居住者が集中していることから、この調査は長年にわたって正当化されてきた。しかし、本論文では、休暇やレジャー目的で不動産を購入した61人のセカンドハウス所有者へのインタビューをもとに、経験的なパズルを解き明かしている。セカンドハウスの所有は都市から農村への移行現象であることがよく知られているが、本稿では、都市部でセカンドハウスを購入するセカンドハウス所有者と、農村部や都市部でセカンドハウスを購入する郊外居住者の割合が高いことを明らかにしている。これらの知見を理解するためには、実証的・理論的にセカンドハウス所有に注目するには、セカンドハウス所有の異質性と、セカンドハウス所有が顕在化するより大きな社会経済的条件の両方を説明するために、21世紀の再評価が必要であることを示唆している。

⑤ Inside the world of middle-class Hong Kong transnational property investors: ‘5980 miles to my second home’

Hang Kei Ho

Pages: 75-99

Academic and popular debates around the movement of financial capital tied to the residential housing market in global cities such as London, tend to focus on the super-rich, wealth management and pension funds. While such debates acknowledge that these large scale capital flows influence socioeconomic structures of the destination cities, relatively little is known about how middle-class money flows across national and city boundaries, and between key intermediaries. This article aims to address these empirical and conceptual lacunae by examining the practices of middle-class Hong Kong investors, many of whom have been investing in properties worldwide since the early 1990s. Using ethnographic research and interviews carried out in Hong Kong and the UK, this article sheds light on the investment activity of two groups of middle-class investors: the wealthy middle-class and the aspiring middle-class. The article shows how a wealthy city-state like Hong Kong, with a laissez-faire economy and established international real estate sector, has enabled the outflow of capital to the global housing market. The article also highlights the ability of ethnographic studies to help us look inside processes of transnational housing investment.

ロンドンのようなグローバル都市における住宅市場に結びついた金融資本の動きをめぐる学術的・一般的な議論は、超富裕層や資産管理、年金基金に焦点を当てる傾向がある。このような議論では、これらの大規模な資本の流れが目的地都市の社会経済構造に影響を与えていることが認められているが、中間層の資金が国や都市の境界を越えて、また主要な仲介者の間をどのように流れているかについては、比較的ほとんど知られていない。本稿では、1990年代初頭から世界中の不動産に投資している香港の中流階級の投資家の実践を検証することで、このような実証的・概念的な問題に対処することを目的としている。香港と英国で行われたエスノグラフィックな研究とインタビューを用いて、本稿では、富裕な中産階級と意欲的な中産階級という2つのグループの中産階級投資家の投資活動に光を当てている。自由放任主義経済と国際的な不動産セクターが確立された香港のような裕福な都市国家が、いかに世界の住宅市場への資本の流出を可能にしてきたかを示している。また、この記事は、トランスナショナルな住宅投資のプロセスの内部を見るのに役立つエスノグラフィックな研究の能力を強調している。

⑥ The top tail of the property wealth distribution and the production of the residential environment

Antoine Paccoud

Pages: 100-119

This article investigates the ways in which the structure of the private ownership of property affects the operation of land and housing markets. It draws on detailed Land Registry data to identify the types of actors found at the top of the property wealth distribution in Dudelange, Luxembourg, and to gauge their respective influence on the production of the residential environment. While the top tail is made up of property developers, landowners and super-landlords, an analysis of the planning and land assembly processes for six large scale residential developments in the city since the 1970s shows that the production of housing is driven by a small group of tightly interconnected private landowners and property developers. The level of property wealth concentration in a given territory is thus not innocuous – it affects the production of the residential environment, especially when multiple property ownership is interlinked with the concentrated control over residential land. The study complements discussions on the relation between property, wealth and the production of housing that focus on homeowners, small-scale private landlords and the super-rich (on the consumption side) and, on the production side, on selected actors such as financialised property developers and public landowners.

本論文では、不動産の私的所有権の構造が、土地と住宅市場の運営にどのような影響を与えているかを調査している。この記事では、ルクセンブルクのデュドランジュにおける不動産資産の富の分布の頂点に位置するアクターを特定するために、土地登記簿の詳細なデータを用いて、住宅環境の生産に対するそれぞれの影響力を評価している。頂点にいる人たちの尾tailは不動産開発業者、地権者、大地主で構成されていますが、1970年代以降の同市の6つの大規模な住宅開発の計画と土地を組み込むプロセスを分析すると、住宅の生産は、緊密に結びついた少数の民間地権者と不動産開発業者によって推進されていることがわかります。このように、与えられた地域における不動産富の集中度は無害ではなく、住宅環境の生産に影響を与える。この研究は、住宅所有者、小規模な個人地主、超富裕層（消費側）に焦点を当て、生産側では、金融化された不動産開発業者や公有地所有者などの特定のアクターに焦点を当てた、不動産と富と住宅生産との関係に関する議論を補完するものである。

⑦ The demand-side determinants of multiple property ownership in Spain

José Manuel Torrado, Ricardo Duque-Calvache & Isabel Palomares-Linares

Pages: 120-143

Home ownership is the usual form of tenancy in Spain and is particularly widespread across all social classes for different historical and cultural reasons. In this context, multiple property ownership (MPO) is not limited to the wealthy. It takes on different forms that have different explanations. Statistics reveal the existence of millions of second homes, private rented properties and a vast number of vacant houses, all of which are illustrative of a complex residential environment. This paper aims to quantify and analyse the types of multiple property in Spain from the demand side, focusing on individual and household owners, drawing on a variety of quantitative data sources. On the aggregate level, the number and type of multiple properties varies depending on geographical factors (coast versus inland; rural versus urban) and the characteristics of the buildings. On the micro level, we have used individual variables to model the demand-side determinants of single property and MPO. This reveals that the relevant variables are not the same for the two groups. MPO in Spain is not only linked to socioeconomic status and savings capacity, pointing to the need for more differentiated explanations.

家の所有権はスペインでは一般的な借地権の形態であり、歴史的・文化的に異なる理由から、すべての社会階層に特に広く普及しています。この文脈では、複数不動産所有（MPO）は富裕層に限られたものではありません。MPOは様々な形をとっており、それには様々な説明があります。統計によれば、何百万ものセカンドハウス、個人所有の賃貸物件、膨大な数の空き家が存在していることが明らかになっており、これらはすべて複雑な住宅環境を物語っている。本稿では、様々な定量的なデータソースを用いて、個人と世帯主に焦点を当てて、スペインにおける複数不動産の種類を需要側から定量化し、分析することを目的としている。全体レベルでは、複数物件の数と種類は、地理的要因（沿岸部か内陸部か、農村部か都市部か）や建物の特徴によって異なる。ミクロレベルでは、個々の変数を用いて、単一物件とMPOの需要側の決定要因をモデル化した。これにより、関連する変数が2つのグループで同じではないことが明らかになった。スペインのMPOは、社会経済的地位や貯蓄能力だけではなく、より差別化された説明の必要性を指摘している。

⑧ The neo-liberal politics and socio-spatial implications of Dutch post-crisis social housing policies

Wouter van Gent & Cody Hochstenbach

Pages: 156-172

This review discusses changes in Dutch housing policy that were implemented after the great financial crisis of 2008, notably the 2015 Housing Act and its lead-up legislation, and a landlord levy aimed at taxing housing associations. We argue that these changes should be seen as a decade-long process of institutional re-regulation that may be characterised as neo-liberalisation. In addition to reviewing the neo-liberal politics of these changes, we also provide an assessment of the social and spatial implications of the new legislation. Financial pressures on housing associations and higher income tenants together with the stricter eligibility for new tenants have led to a relative decline and residualisation of the social-rental sector. Also, housing policies are set to increase the spatial concentration of disadvantaged population groups. These socio-spatial implications may further undermine social housing in the future.

本レビューでは、2008年の金融危機後に実施されたオランダの住宅政策の変化、特に2015年の住宅法とその先行法、住宅組合への課税を目的とした地主賦課金について論じる。我々は、これらの変化は、新自由主義化として特徴づけられる可能性のある、制度的な再規制の10年にわたるプロセスと見るべきであると主張する。これらの変更の新自由主義政治を見直すことに加えて、新しい法律の社会的・空間的な意味合いの評価も行う。住宅協会や高所得者の入居者に対する財政的圧力は、新規入居者に対するより厳格な適格性と相まって、社会賃貸部門の相対的な衰退と残留につながっている。また、住宅政策は、不利な立場にある人口グループの空間的集中を増加させるように設定されている。これらの社会的・空間的な意味合いは、将来的に社会住宅をさらに弱体化させる可能性がある。