Journal of Housing Economics48.(2020)

①The accuracy of self-reported dwelling valuation

Aviad Tur-Sinai、Larisa Fleishman、Dmitri Romanov

Owners’ valuations of dwelling prices are central in the construction of price indices and households’ economic behavior. We analyze the variation of the self-reported valuation bias over the distribution of dwelling sale prices, using a dataset of observations from a Household Expenditure Survey merged with the national sample of housing sale transactions by census tract. We find that self-reported estimates of dwelling values are, on average, 20% higher than the mean market prices of houses in the corresponding census tracts. Estimates reported by people who occupy dwellings in the lowest eight deciles of the price distribution are upward-biased, whereas those who live in the most expensive dwellings more typically understate the value of their homes. The self-reported valuation bias is systematically associated with owner's traits and with dwelling and neighborhood characteristics. Misspecification might be another potential explanation for that bias. The frequency of dwelling sales in the respondent's tract was found to have an effect on the self-reported valuation bias.

住宅価格の評価は，価格指標の構築や家計の経済行動において中心的な役割を果たしている。家計支出調査の観測データと国勢調査の区別の住宅売却取引の全国サンプルを統合したデータセットを用いて，住宅売却価格の分布における自己申告による評価バイアスの変動を分析した。その結果，自己申告による住宅価格の推定値は，対応する国勢調査区域の住宅の平均市場価格よりも平均で20％高いことがわかった。価格分布の下位8階層の住居に住んでいる人が報告した推定値は上向きバイアスがかかっているのに対し、最も高価な住居に住んでいる人は一般的に住宅の価値を過小評価している。自己申告による評価の偏りは、所有者の特性、および住居や近隣の特性と系統的に関連している。誤判定は、このような偏りを説明するもう一つの可能性があるかもしれない。回答者の居住区における住宅販売の頻度が、自己申告による評価バイアスに影響を与えることがわかった。

② There goes the neighborhood does tipping exist amongst income groups?

ThomMalone

The ‘tipping point’ model of segregation Schelling (1971) has rarely been tested for socioeconomic variables besides race. Using US Census data from 1970 to 2010, I find evidence for tipping behavior amongst income groups. This is strongest when the population is split at the 10th percentile of income. In this case, average tipping points range from 7 to 12%. When the proportion of people below the 10th percentile in a neighborhood exceeds said tipping point, the decrease in those above the 10th percentile will be from 5 to 14%. Robustness checks indicate that these effects are not misinterpreted racial tipping points, nor a result of peoples’ income percentile changing over their lifetime. Effects are strongest in neighborhoods with more school-aged children, suggesting that income tipping is driven by concerns that the provision of local public goods could drop from an influx of lower class residents.

Schelling (1971)の隔離の「転換点」モデルは、人種以外の社会経済的変数についてはほとんどテストされていない。1970年から2010年までのアメリカ国勢調査データを使用して、私は所得グループ間の転換行動のための証拠を見つける。これは、人口が所得の10パーセンタイルで分割されている場合に最も強くなる。この場合、平均的な転換点は7～12％である。近所の10パーセンタイル以下の人の割合がこの転換点を超えると、10パーセンタイル以上の人の減少は5～14％になります。頑健性のチェックでは、これらの効果は、人種の転換点と誤って解釈されたものではなく、また、生涯にわたって人々の所得パーセンタイルが変化した結果でもないことが示されています。この効果は学齢期の子供が多い地域で最も強く、所得の転嫁は、低所得層の住民の流入によって地域の公共財の提供が低下するという懸念によって引き起こされていることを示唆している。

③ Housing supply elasticity, gasoline prices, and residential property values

Adele C.Morris、Helen R.Neill、N. EdwardCoulson

We revise the standard monocentric city model to incorporate differential assumptions about the elasticity of housing supply in response to changes in transportation costs. We test the implications of the model with data from the Las Vegas metropolitan area and find that housing markets respond roughly the same in the face of increases and decreases in gas prices. Supply elasticity is evidently relatively elastic in response to both expansions and contractions, despite expectations that supply is much more inelastic when markets contract when gas prices increase. Simulating the effect of a 10% increase in gas prices from a carbon tax, we find that homes near the center of town rise on average $532 while homes beyond 5 miles fall on average $1,064. These findings are consistent with negative rent gradient results reported in Coulson and Engle (1987) and Larson and Zhao (2017).

我々は，標準的な単一中心的な都市モデルを修正し，交通費の変化に対応した住宅供給の弾力性に関する差分的な仮定を組み込む。ラスベガス都市圏のデータを用いてモデルの意味合いを検証したところ，ガス価格が上昇しても下降しても，住宅市場はほぼ同じ反応を示すことがわかった。ガス価格が上昇して市場が縮小すると供給が非弾性的になると予想されていたにもかかわらず，供給弾性は拡大と縮小の両方に対して比較的弾性的であることは明らかである。炭素税によるガス価格の10％上昇の効果をシミュレーションしたところ、町の中心部に近い家は平均532ドル上昇し、5マイル以上離れた家は平均1064ドル下落することがわかりました。これらの知見は、Coulson and Engle（1987）やLarson and Zhao（2017）で報告されている負の家賃の傾きの結果と一致している。

④ Agglomeration, housing affordability, and new firm formation: The role of subway network

RuiDu、Siqi Zheng

The housing affordability issue in mega-cities creates a significant job-housing mismatch and undermines productive new business creation. This paper focuses on Beijing and investigates whether improved accessibility via the subway network helps new firms benefit from agglomeration economies and, at the same time, provides workers with easy access the low-cost rental housing. Using commercial rental housing transaction records and dynamic bilateral subway travel time from 2010-2015, we build the measure of the accessibility to business clusters and low-cost rental housing through the subway network at a high spatial resolution. Taking advantage of exogenous shocks from the network reconfiguration due to the rapid subway expansion in Beijing, we employ a matched difference-in-differences estimation in multiple periods to identify the causal elasticity estimate of the new firm formation with respect to the accessibility to business clusters and low-cost rental housing. We demonstrate that the subway network is more conducive to firm establishments. The effects are more salient for firms in skill-intensive sectors. New skill-intensive firms increase by 0.44% given a 1% increase in the accessibility to business clusters. The elasticity of new skill-intensive firms with respect to the accessibility to low-cost rental housing is about 0.74. Our findings that transit-oriented development leads to a higher concentration of new skill-intensive businesses, pointing to the importance of an efficient public transit system capable of serving the dispersed workforce and improving the efficiency of firm location choice.

メガシティにおける住宅のアフォーダビリティの問題は、雇用と住宅のミスマッチを引き起こし、生産的な新規ビジネスの創出を阻害している。本論文では、北京に焦点を当て、地下鉄のネットワークを介したアクセシビリティの向上が、新規企業が集積経済の恩恵を受けるのに役立つかどうか、また、同時に、労働者が低コストの賃貸住宅に容易にアクセスできるようになるかどうかを調査した。2010年から2015年までの商業用賃貸住宅の取引記録と動態的な二国間地下鉄の移動時間を用いて、地下鉄のネットワークを介したビジネス・クラスターと低価格賃貸住宅へのアクセス性の指標を高空間分解で構築する。北京の地下鉄の急速な拡張に伴うネットワーク再構成による外生的ショックを利用して、複数の期間における差分の差分法推定を組み合わされる形で、ビジネス・クラスターや低コスト賃貸住宅へのアクセシビリティに関連した新規企業形成の因果弾性推定値を明らかにした。その結果、地下鉄のネットワークが企業の設立を促進することが明らかになった。この効果は、スキル集約型企業ほど顕著である。ビジネス・クラスターへのアクセシビリティが1％増加すると、新規スキル集約型の新企業は0.44％増加する。低コストの賃貸住宅へのアクセシビリティに関するスキル集約型の新企業の弾力性は約0.74である。このことは、分散した労働力にサービスを提供できる効率的な公共交通システムの重要性と、企業の立地選択の効率性を向上させることを示唆している。

⑤ The Impact of Federal Housing Policy on Housing Demand and Homeownership: Evidence from a Quasi-Experiment

Morris A.Davis、Stephen D.Oliner、Tobias J.Peter、Edward J.Pinto

Federal housing policy promotes homeownership by subsidizing mortgage debt for many households with few assets and low credit scores. In this paper, we exploit the Federal Housing Administration's (FHA's) surprise 50 basis point cut to its annual mortgage insurance premium in January 2015 to study the impact of federal housing policy and interest rates on housing demand for a population of households likely to be influenced by changes to policy. The premium cut, which reduced monthly payments the same amount as a three-quarter percentage point drop in the mortgage rate, increased the purchasing power of the typical FHA borrower by 6 percent. Our analysis shows FHA borrowers increased the value of the housing they purchased by 2.5 percentage points relative to a control group of borrowers in areas with minimal FHA presence. The rise in spending reflected an increase in constant-quality home prices, with no significant change in the quality of housing purchased by FHA buyers. We also estimate that the premium cut induced approximately 17,000 households to become first-time homebuyers in the initial year after the cut, an increase that fell far short of the FHA's projection.

連邦住宅政策は、資産が少なく信用スコアの低い多くの世帯に住宅ローンの債務を補助することで、住宅所有を促進する。本稿では，連邦住宅局（FHA）が2015年1月に行った住宅ローン保険料の年間50ベーシス・ポイントのサプライズ削減を利用して，政策変更の影響を受ける可能性の高い世帯の住宅需要に連邦住宅政策と金利が与える影響を調査する。保険料の削減は、住宅ローン金利が4分の3ポイント低下したのと同額の月々の支払いを減らし、典型的なFHAの借り手の購買力を6％増加させました。我々の分析によると、FHAの借り手は、FHAの存在が最小限の地域の借り手の対照群と比較して、2.5％ポイント購入した住宅の価値を増加させたことがわかります。支出の増加は，一定品質の住宅価格の上昇を反映したものであり，FHAの購入者が購入した住宅の品質に大きな変化はなかった。また、プレミアムカットにより、プレミアムカット後の初年度に約17,000世帯が初めての住宅購入者となり、FHAの予測を大きく下回る増加となったと推定しています。